Si l’opération réclame un investissement de départ supplémentaire et le respect de quelques règles, le changement peut se révéler payant.
La location meublée présente des avantages séduisants pour le bailleur puisqu’elle allie la possibilité d’élever le montant du loyer de 20 à 25 % et de bénéficier d’avantages fiscaux. Cela étant, la réussite de l’opération dépend de la nature du bien concerné et de sa situation géographique. Avant tout, il est important de considérer que la location meublée s’adresse à un type de preneurs bien défini. Il s’agit la plupart du temps de locataires « en transit » qui ne se destinent pas à s’installer sur une très longue période. De fait, ce sont surtout les étudiants ou jeunes travailleurs, ainsi que les personnes en déplacement professionnel prolongé qui sont les plus concernés. C’est la raison pour laquelle louer en meublé devient pertinent uniquement si la demande est bien existante dans la zone concernée (grandes agglomérations, quartiers étudiants…).
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En outre, la cible étant constituée surtout de personnes seules ou en couple, ce sont les petites surfaces (studio et une pièce) qui sont particulièrement adaptées à ce type de location, exception faite des collocations. Ces conditions remplies, la qualité du bien et des prestations proposées feront la différence. Pour le reste, transformer un bien nu en meublé ne présente pas de contraintes rédhibitoires, ni de risque particulier par rapport à une location classique. Mode d’emploi.
Légalement et fiscalement : ce qui change
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Depuis 2005, une loi (l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation) autorise la transformation d’un logement nu en meublé sans qu’aucune autorisation officielle ou formalités administratives ne soient nécessaires. Aussi, un logement est qualifié de meublé dès lors que ce dernier dispose du mobilier et des équipements nécessaires pour que le locataire s’y installe avec ses seuls effets personnels et puisse y vivre décemment. En d’autres termes, la nature meublée d’un bien est laissée à l’appréciation du loueur et surtout de ses éventuels locataires. Si le logement constitue la résidence principale du preneur, l’accord entre les parties se concrétise par un bail qui se distingue d’un contrat classique par sa durée qui peut être plus courte : il est signé pour un an minimum, ou neuf mois si le bien est cédé à un étudiant.
Quant au préavis, il reste fixé à trois mois du côté du bailleur mais passe à un mois pour le locataire. Par ailleurs, en termes d’imposition, la location meublée implique un changement de statut fiscal plutôt intéressant pour le bailleur puisque les loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus au titre des revenus fonciers. Si le cumul des loyers n’excède pas 32 600 euros, le régime micro-BIC permet un abattement fiscal forfaitaire de 50 %. Au-delà de ce plafond et si les charges sont élevées, c’est le régime de Bénéfice Réel qui s’applique. Ce dernier prévoit la déduction de l’ensemble des dépenses engagées (travaux, entretien, intérêt d’emprunt, amortissement du mobilier…).
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L’équipement du meublé
Le logement doit être entièrement équipé pour être considéré comme meublé. En contrepartie d’un loyer majoré, le locataire doit en effet pouvoir occuper le logement immédiatement et disposer de tout le confort nécessaire à la vie courante. Du mobilier à l’électroménager en passant par les ustensiles de cuisine, tout doit être mis à disposition et en bon état de marche. Par ailleurs, au-delà de l’indispensable, il apparaît judicieux de proposer des prestations supplémentaires qui augmentent le potentiel locatif du bien. En effet, les baux plus courts de la location meublée entraînent un taux de rotation de locataires plus élevé, d’où l’importance de faire un effort aussi bien concernant l’équipement que la décoration. Surtout si la concurrence est élevée, les petits plus (télévision avec écran plat, accès Internet, micro-ondes…) feront la différence.
De même qu’il est conseillé de ne pas trop économiser sur la qualité des équipements dont dépendra la note des frais d’entretien et des réparations sur le long terme. Ainsi dépenser plus au départ se révèlera payant plus tard, d’autant que les frais sont compensés par les déductions fiscales. Par ailleurs, si l’équipement doit être complet, il ne concerne généralement que des surfaces limitées, et donc peu coûteuses à meubler. Pour un studio de 25 à 30 m2, comptez sur une mise de départ d’environ 4 000 à 6 000 euros.
Entretien et rénovation
Logiquement, l’état des lieux d’un meublé est plus fastidieux à effectuer que celui d’un logement vide. Néanmoins, il est indispensable de le réaliser consciencieusement et de lister la nature et l’état de chaque meuble et équipement. Une formalité importante puisque le locataire qui doit prendre en charge les réparations dites locatives classiques doit aussi entretenir les équipements figurant sur le bail. Pour ce qui concerne le remplacement de l’équipement dans le temps à la charge du propriétaire, il varie selon la qualité initiale du matériel et des dégradations subies. Généralement, le taux de rénovation se situe entre 4 et 5 ans.
Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com
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