Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Vous avez reçu votre déclaration de revenus 2015. Les loyers perçus de logements loués nus doivent être déclarés sur ce document. Le point sur les règles fiscales…

Dans ce cas, les loyers perçus l’an dernier doivent être déclarés en même temps que les autres revenus du foyer.

Régime du micro-foncier : si la somme brute des loyers 2015 est inférieure à 15.000 €, vous pouvez opter pour ce régime simplifié. Il vous faut alors déclarer le montant de vos revenus fonciers dans la case 4BE de votre déclaration de revenus (imprimé 2042). Le revenu imposable se calculera automatiquement après déduction d’un abattement forfaitaire de 30%, vous permettant de n’être imposé que sur 70% de vos revenus fonciers. Sur ces derniers, c’est le barème de l’impôt sur le revenu qui s’applique, avec des prélèvements sociaux de 15,5 %.

Régime réel : si le montant de vos loyers 2015 est supérieur à 15.000 € ou si vous vous êtes placé sous un dispositif fiscal type Périssol, Besson, Robien ou Borloo, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel. A  noter que vous pouvez opter pour ce régime avec des loyers inférieurs à 15.000 €, mais ce choix devra perdurer pendant 3 ans minimum.

Vous devez alors inscrire le montant de votre revenu foncier dans les cases 4BA, 4BB et 4BC de votre déclaration de revenus. De plus, vous devez faire une déclaration de revenus fonciers sur l’imprimé 2044. Dans certains cas spécifiques, vous devez remplir une déclaration « 2044 spéciale ».

Dans ce régime, les charges (prime d’assurance, charges de copropriété, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) peuvent être déduites de votre revenu foncier. Si celui-ci reste positif, il vous suffit de l’inscrire dans la case 4BA de votre déclaration. S’il est négatif, ce déficit pourra être déduit (dans la limite de 10.700 € par an, hors intérêts d’emprunt) des revenus des années suivantes.

Attention : dans tous les cas, la règle comptable qui s’applique pour les calculs est celle de la date de paiement. Par exemple, si le loyer de décembre a été payé en janvier, seuls les 11 premiers loyers de l’année représenteront le revenu foncier. De même, si des travaux ont été réalisés en 2015 mais payés en 2016, ils ne pourront pas être déduits des revenus 2015.

Le choix entre les 2 régimes (pour les bailleurs bénéficiant de revenus annuels inférieurs à 15.000 €) doit se réfléchir… et se calculer ! L’intérêt du micro-foncier est sa grande simplicité, certes, mais il ne permet pas la déduction des charges et le report du déficit. Si de gros travaux ont été réalisés (et que la déduction des 30% est loin de les couvrir), c’est dommage… Mieux vaut alors opter pour le régime réel, quitte à revenir au micro-foncier, 3 ans plus tard.

Enfin, inutile de joindre les justificatifs des charges (notamment les factures travaux) à votre déclaration de revenus. Le cas échéant, l’administration fiscale vous les demandera. C’est pourquoi il est impératif de les conserver pendant au moins 3 ans.

La gestion totalement « solitaire » de ses biens immobiliers engendre parfois des soucis, notamment au moment de la déclaration de revenus. Les règles fiscales sont complexes et évoluent en permanence… C’est pourquoi un accompagnement minimal, à moindre coût, comme celui proposé par Gérerseul est particulièrement apprécié. De fait, un expert fiscal est à la disposition des abonnés qui peuvent se rassurer en posant des questions.

 

Patrick Chappey – © 2016 Gererseul.com

Naimr

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