Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

C’est inéluctable ; Il y a toujours quelque chose à réparer dans un logement. Qui doit s’y coller ? Vous ou votre locataire ? De nombreux conflits naissent de la question des travaux à la charge du propriétaire ou du locataire… En tant que propriétaire bailleur, voici ce que vous devez savoir sur le sujet.

C’est inscrit dans le bail : votre locataire doit veiller à maintenir en l’état le logement qu’il occupe. A ce titre, il doit assurer, pendant tout le contrat de location, l’entretien courant du logement. Il doit aussi, lors de son départ, vous restituer un logement conforme à celui qu’il avait reçu à son arrivée.

Définir dès le départ la notion de « vétusté »

La vétusté (le vieillissement naturel) des équipements et du logement n’engage toutefois pas votre locataire à effectuer des réparations ou travaux. En effet, depuis le 1er juin 2016, le décret 2016-382 venu préciser les modalités de réalisation d’un état des lieux, a imposé de tenir compte de la vétusté lors de la comparaison de l’état du logement entre l’entrée et la sortie.

Afin de faire la différence entre vétusté et détérioration, le mieux est de convenir, dès le départ, d’une grille de vétusté qui sera inscrite au contrat de bail. Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives (et donc des travaux à la charge du locataire) auxquelles est tenu ce dernier. Elle doit être choisie parmi les grilles de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif. L’Institut national de la consommation – INC – fournit en exemple celle du groupe 3F.

Si votre locataire ne se conforme pas à son obligation d’entretien courant du logement, vous êtes en droit de retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations locatives qu’il n’a pas été effectuées. Bien sûr, le locataire peut contester cette saisie ; c’est pourquoi il est important de bien conserver tous vos justificatifs.

Attention : si l’achat et l’installation d’un détecteur de fumée,  obligatoire dans chaque logement depuis le 8 mars 2015 est à la charge du bailleur, son entretien et son renouvellement éventuel sont à la charge de l’occupant.

Le principe des réparations locatives


C’est le décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui fixe la liste des réparations locatives. Le principe est le suivant : l’entretien normal du logement et les réparations courantes ou menues réparations (petits travaux et remplacement des petites pièces dont le coût reste raisonnable) sont supportées par le locataire. A vous, propriétaire, de conserver à votre charge les réparations locatives dues à la vétusté, les grosses réparations et le remplacement des équipements importants et hors d’usage.

Les travaux à la charge du locataire

Les extérieurs

Ils commencent dans l’allée, la cour ou le jardin menant, le cas échéant, au logement loué. Ainsi, l’entretien courant de ces lieux extérieurs est à la charge du locataire qui doit désherber, nettoyer, tondre, élaguer, etc.

Les systèmes d’ouverture

Ils sont aussi concernés puisque le bon fonctionnement des portes et des fenêtres doit être assuré par le locataire, ainsi que l’entretien courant des vitres. Une vitre est brisée ? C’est à votre locataire de la remplacer. Même idée pour les grilles de portail ou les volets : à entretenir par des travaux à la charge du locataire. En revanche, c’est à vous, bailleur, qu’il incombe de remplacer un volet défectueux, sauf si le problème provient d’une faute du locataire.

Les plafonds, murs, cloisons et les revêtements de sol

Le locataire doit les garder propres. Cela signifie qu’il assure les menus raccords de peintures et tapisseries, le remplacement des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique…) ou encore le rebouchage des trous éventuellement faits (pose de tableaux, miroirs etc..). Peinture écaillée ou défraîchie alors que l’état des lieux note une peinture impeccable ? Votre locataire doit repasser une couche. Pour le sol, idem ; Parquets, moquettes, lino… doivent être entretenus. Des lames de parquet ont été cassées ? La moquette a des trous ? C’est au locataire de remplacer les parties manquantes. Les menuiseries comme les plinthes doivent également être entretenues par le locataire.

Les installations de plomberie et les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité

Elles sont sous la responsabilité du locataire. Un joint à changer ? Un désengorgement à effectuer ? Le remplacement d’un tuyau de raccordement de gaz ou d’un interrupteur électrique à faire ? C’est au locataire de prendre à sa charge ces travaux.

L’entretien annuel de la chaudière individuelle (qui doit être faite par un professionnel) est à la charge du locataire, sauf si le bail prévoit le contraire.

En revanche, en plomberie, dans le cas d’une fuite d’eau due à la vétusté des canalisations, ce sont des travaux à la charge du propriétaire. De même s’il faut changer la chaudière, c’est votre mission.

Les éviers, appareils sanitaires et électroménager

Ils sont à entretenir par le locataire, qui doit notamment assurer le nettoyage des dépôts de calcaire ou le remplacement des tuyaux flexibles de douche. Un WC ou un évier cassé parce que trop vieux ? C’est à vous, bailleur, d’effectuer le remplacement.  

Même principe pour les autres équipements du logement mentionnés dans le contrat de location qui doivent être entretenus et réparés (menues réparations) par le locataire : réfrigérateur, machine à laver, hotte aspirante, cheminées, glaces et miroirs… Mais là encore, s’il faut remplacer le réfrigérateur dans un logement meublé, c’est à vous de le faire.

Enfin, comme pour les chaudières, ramoner les cheminées, (obligatoire chaque année), le cas échéant, sont des travaux à la charge du locataire.

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