Les différents types de baux, la régularisation des charges… Retour aux fondamentaux (2ème partie)

Le bail :

Par définition, le bail est un contrat de location établi entre les deux parties que sont le propriétaire et le locataire. Ce document doit impérativement mentionner les droits et les obligations des deux parties. Le choix du bail à produire dépend du type de location. Chaque bail est soumis à des normes juridiques différentes et correspond donc à une location bien spécifique. Ce type de location reste un critère prépondérant pour permettre de rédiger correctement un bail adapté.

Le plus usité reste le modèle de contrat de la loi de 1989 lorsque le local loué est nu (vide), donc non meublé, et destiné exclusivement à l’habitation principale du locataire. Le bail d’habitation établi pour un logement meublé est soumis aux dispositions de l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation, aux conditions contractuelles, et relève, pour le surplus, des dispositions du Code civil.

Les baux destinés à la location de garage, box ou parking ne sont soumis à aucune loi ni réglementation spécifique. Il suffit de rédiger un contrat éponyme et encore, là aussi, aucune obligation. Le manque de rigueur de certains bailleurs les pousse même parfois à se contenter d’un arrangement verbal avec leur locataire…

Les baux sur Gererseul.com
Tous les baux que vous imprimez sur gererseul.com sont pré-remplis grâce aux différents renseignements que vous saisissez lors de votre inscription. Vous pouvez donc vous les procurer en quelques minutes sur votre tableau de bord dès lors que votre bien et votre locataire sont enregistrés. Rappelons que les baux établis sur gererseul.com bénéficient de la certification d’un cabinet d’avocats spécialisés en droit des baux. Par conséquent, ils sont non seulement conformes à la loi, mais sont également mis à jour à chaque changement de règlementation.

La régularisation de charges :

La régularisation de charges, appelée aussi apurement de charges, doit être pratiquée au minimum une fois par an. Ces charges locatives sont des dépenses engagées par le propriétaire et dont le remboursement peut être demandé au locataire. La régularisation annuelle a donc pour objectif de comparer la totalité des provisions versées par le locataire avec les dépenses engagées par le propriétaire pendant cette même période. Si le total des provisions versées est supérieur aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire demande un complément et réajuste les provisions mensuelles pour l’année suivante.

Le syndic de copropriété répartit, suivant une liste des charges récupérables bien précise et définie par décret, la part du propriétaire et la part du locataire. Les montants sont ainsi reportés sur l’arrêté de compte annuel. Attention toutefois aux baux signés après le 27 mars 2014, la régularisation n’est pas possible si votre choix s’est porté sur le mode « charges forfaitaires » (cela concerne généralement les baux meublés ou la colocation). Pour les locataires arrivés en cours d’année, un calcul au prorata sera nécessaire afin de ne pas leur imputer toutes les charges.

 

Dernière info : si vous n’avez jamais régularisé vos charges locatives, sachez que la règlementation permettait, il y a encore peu, de procéder à une rétroactivité sur 5 ans, mais la loi Alur a ramené cette rétroactivité à seulement 3 ans.

Patrick Chappey – © 2015 Gererseul.com

 

 

Crédit photo : © massimo_g – Fotolia.com

 

 

 

 

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