Loyers impayés : le garant refuse de payer les dettes du locataire

La situation est heureusement exceptionnelle, mais elle existe : il arrive que la caution du locataire (garant) refuse, au moment où vous la sollicitez, de respecter ses engagements. Que faire si le garant refuse de payer les dettes locatives du locataire ? Réponse ci-dessous.

Se porter caution pour un locataire est un engagement qui peut, un jour ou l’autre, conduire le signataire à régler à un bailleur des loyers impayés. Le concept est souvent abstrait au moment de la signature. Et c’est pourquoi il est très important que l’information soit clairement énoncée au garant du locataire.

Il est également très important de bien sélectionner la caution du locataire au cas où son recours soit nécessaire à un moment donné. En d’autres termes, le dossier du garant de location doit être étudié avec autant de soins que celui du locataire. N’hésitez pas à vous reporter à notre dossier : « Vérifier le dossier de mes locataires potentiels : vrais ou faux documents ? », pour connaître les étapes à suivre.

Les recours dont dispose un bailleur contre un garant, qui refuse de payer, dépendent du statut de la caution de location : s’agit-il d’une caution simple ou solidaire ?

Solution n°1 : tenter d’abord un règlement amiable avec le garant du locataire

Tenter une résolution amiable est une règle valable évidemment pour tout différend avec le locataire ou le garant de location au cours de la vie du bail d’habitation.

En tant que bailleur, vous avez dû, dans un délai de 2 semaines après l’envoi de la mise en demeure de payer au locataire, envoyer une lettre à la caution du locataire pour l’informer de la situation. Sans cela, le garant du locataire peut refuser de payer les pénalités ou intérêts de retard, réglant la seule dette principale.

S’il s’agit d’une caution solidaire, cette dernière a même pu être directement sollicitée pour l’impayé de loyer. Si la caution du locataire fait la sourde oreille, renvoyez encore une lettre lui expliquant qu’une procédure judiciaire sera enclenchée si elle ne paie pas immédiatement. Bien au courant de ce qu’elle risque, elle peut décider de payer à ce moment-là, surtout qu’elle sera condamnée, à coup sûr, par le juge à honorer ses engagements.

Solution n°2 : enclencher une procédure judiciaire contre le garant du locataire

Si cette tentative amiable n’a pas été fructueuse, il est possible d’engager une procédure judiciaire contre le garant du locataire.

Quelle est la marche à suivre dans le cas d’une caution solidaire ?

S’il s’agit d’une caution solidaire, le bailleur peut donc agir directement à son encontre, sans forcément agir contre le locataire en parallèle.

Vous pouvez utiliser la procédure simplifiée d’injonction de payer, via le formulaire Cerfa n° 12948*02. Cette procédure simplifié vous dispense de faire appel aux services d’un avocat ou d’un huissier, et ne coûte que 35 € en timbres fiscaux. Une fois le formulaire rempli, il faut le donner au Tribunal d’instance (TI) dont dépend le logement loué, avec les pièces justificatives suivantes :

  • copie du contrat de location ;
  • copie du contrat de cautionnement ;
  • copie des lettres de mises en demeure envoyées…

S’il trouve votre demande justifiée, le juge rend une ordonnance d’injonction de payer que vous devez envoyer à la caution du locataire, via un huissier, dans un délai de 6 mois.

A réception, le garant du locataire dispose d’un délai de 30 jours pour s’y opposer. Si tel est le cas, le juge organise une audience où vous et la caution devez vous présenter. Le juge prend alors une nouvelle décision, qui peut évidemment confirmer la première injonction de payer.

Si la caution de location ne conteste pas l’injonction de payer, mais qu’elle ne règle pas pour autant la dette, vous pouvez demander au TI d’apposer sur l’injonction une formule exécutoire qui vous autorisera à saisir les biens de la caution, à hauteur du préjudice.

Parallèlement, vous pouvez entamer une procédure de résiliation du bail du locataire pour non-respect de ses engagements, en faisant un référé avec clause résolutoire du bail de location.

Quelle est la marche à suivre dans le cas d’une caution simple ?

S’il s’agit d’une caution simple, vous devez d’abord vous retourner contre votre locataire. Et c’est seulement s’il ne règle pas sa dette que vous pouvez faire appel à la caution simple. Dans ce cas, procédez de la même manière que celle décrite au-dessus.

À noter : là encore, vous devez, dans un délai de 2 semaines après l’envoi de la mise en demeure de payer au locataire, envoyer une dénonciation (par acte d’huissier) à la caution sous peine de la voir refuser de payer les pénalités ou intérêts de retard.

Quels sont les points importants à se rappeler sur la caution du locataire ?

Rappelons que l’engagement de la caution de location s’étend à ses héritiers, le cas échéant, à hauteur des montants qu’elle garantissait au jour de son décès, même si aucune somme ne lui avait alors été réclamée.

Par ailleurs, ne confondez pas la durée d’engagement de la caution (9 ans, par exemple) avec le délai d’exigibilité de la dette.

Enfin, la caution du locataire peut être elle-même confrontée à des soucis financiers qui peuvent amener un juge à lui accorder des délais pour le remboursement de la dette locative du locataire (2 ans maximum).

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