Vous envisagez de vendre un bien immobilier et vous vous demandez combien vous allez réellement en tirer après impôts ? C’est précisément ici qu’intervient la notion de plus-value immobilière. Ce gain potentiel, soumis à l’impôt sous certaines conditions, mérite une attention particulière.
Que vous vendiez une résidence secondaire, un logement locatif ou un terrain, le calcul de la plus-value immobilière s’impose comme une étape incontournable. Il ne suffit pas de faire une simple soustraction entre prix d’achat et prix de vente : plusieurs paramètres peuvent venir minorer l’impôt dû, voire vous exonérer totalement. Voici tout ce que vous devez savoir pour anticiper le montant imposable et optimiser votre vente immobilière.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition, une fois corrigés de certains frais et dépenses. Elle ne concerne que les biens immobiliers non exonérés, c’est-à-dire tous ceux qui ne sont pas votre résidence principale.
Prenons un exemple simple : vous avez acheté un appartement 200 000 € et vous le revendez 260 000 €. À première vue, vous avez réalisé une plus-value brute de 60 000 €. Mais le fisc ne se contente pas de cette base pour calculer l’imposition : des frais peuvent venir majorer le prix d’achat (frais de notaire, travaux), tandis que certains frais peuvent diminuer le prix de vente (frais d’agence supportés par le vendeur, diagnostics obligatoires, etc.).
Il est donc essentiel de bien comprendre les éléments qui influencent le calcul final de la plus-value imposable. D’autant plus que cette dernière peut être exonérée dans certains cas, ou soumise à des abattements progressifs selon la durée de détention du bien.
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
Le calcul de la plus-value immobilière repose sur une formule relativement simple en apparence :
Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition
Mais dans les faits, les deux valeurs doivent être ajustées pour refléter la réalité économique de la transaction.
Prix de vente : ce que l’on peut déduire
Le prix de vente retenu est celui réellement perçu par le vendeur. Il peut être diminué de plusieurs frais, à condition qu’ils soient à la charge du vendeur :
- Frais d’agence (si payés par le vendeur),
- Frais de diagnostics obligatoires,
- Indemnité d’éviction (si versée à un locataire en place),
- TVA (dans certains cas particuliers).
Ces déductions permettent d’abaisser la base taxable de la plus-value.
Prix d’acquisition : ce que l’on peut majorer
Le prix d’acquisition peut être majoré de deux façons :
- Les frais d’acquisition : au choix, vous pouvez :
- soit ajouter les frais réels (notaire, droits d’enregistrement, etc.),
- soit appliquer un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
- Les travaux réalisés :
- Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez :
- soit ajouter le montant réel des travaux (à condition d’avoir les factures),
- soit appliquer un forfait de 15 % du prix d’achat.
- Les travaux doivent concerner une amélioration ou un agrandissement (pas d’entretien classique).
- Les travaux réalisés par vous-même ne sont pas déductibles.
- Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez :
Exemple :
Bien acheté 150 000 €
Frais notaire (réels) : 10 000 €
Travaux réalisés : 25 000 € (avec factures)
Prix de vente : 220 000 €
Prix d’achat corrigé : 150 000 + 10 000 + 25 000 = 185 000 €
Plus-value brute : 220 000 – 185 000 = 35 000 €
Quelle est l’imposition sur la plus-value immobilière ?
Une fois la plus-value brute calculée, il faut encore évaluer l’imposition applicable. La fiscalité repose sur deux couches principales :
- L’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19 %
- Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %
Soit un total de 36,2 % d’imposition en l’absence d’abattement.
Mais bonne nouvelle : des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette imposition.
Pour l’impôt sur le revenu :
- 0 % d’abattement pendant les 5 premières années
- À partir de la 6ᵉ année : 6 %/an jusqu’à la 21ᵉ
- 4 % pour la 22ᵉ année
Exonération totale après 22 ans de détention
Pour les prélèvements sociaux :
- 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année
- 1,6 % la 22ᵉ année
- 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année
Exonération totale après 30 ans de détention
À noter :
- Si vous êtes exonéré d’impôt grâce à la durée de détention, vous pouvez encore être redevable des prélèvements sociaux si les 30 ans ne sont pas atteints.
- La plus-value exonérée (résidence principale, cas sociaux, etc.) n’entre pas dans le calcul.
Quelles sont les exonérations de la plus-value immobilière ?
Si la résidence principale bénéficie automatiquement d’une exonération totale, d’autres situations permettent aussi de ne pas payer d’impôt sur la plus-value. Ces exonérations peuvent dépendre :
- du type de bien vendu,
- de votre situation personnelle (âge, revenus, statut),
- ou de l’acheteur du bien.
Exonérations liées à la nature du bien
- Résidence principale : exonération totale d’impôt et de prélèvements sociaux, peu importe la durée de détention.
- Première vente d’un bien autre que la résidence principale, si le vendeur :
- n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 dernières années,
- utilise le produit de la vente pour acheter ou construire sa future résidence principale sous 2 ans.
- Vente d’un bien inférieur à 15 000 € (par vendeur).
- Échange dans le cadre d’un remembrement foncier.
- Cession d’un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2022, sauf prolongation).
Exonérations liées à l’acheteur
- Vente à un organisme de logement social ou à un opérateur s’engageant à construire du logement social : exonération partielle (jusqu’à 100 %) possible jusqu’à certaines dates limites.
- Vente suite à expropriation, à condition de réinvestir l’indemnité sous 1 an dans un nouveau bien immobilier.
Exonérations liées à la situation du vendeur
- Pension de vieillesse ou CMI (carte mobilité inclusion) : exonération si les revenus sont modestes et que le vendeur n’est pas soumis à l’IFI.
- Personnes en établissement spécialisé (EHPAD, etc.) : exonération sous conditions de ressources.
- Non-résidents fiscaux : exonération dans certains cas précis.
- Exonération pour cause de délaissement (cas très spécifiques liés à l’urbanisme).
À retenir : toutes les exonérations ne s’appliquent pas automatiquement. Il faut remplir des conditions précises et conserver les justificatifs pour les présenter au notaire ou à l’administration fiscale.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
La déclaration d’une plus-value immobilière est encadrée par l’État et obligatoirement traitée par un notaire dans la majorité des cas.
Cas général : vente d’un bien immobilier ou d’un terrain
- Le notaire remplit une déclaration n°2048-IMM (ou 2048-TAB pour un terrain à bâtir).
- Il calcule la plus-value et prélève immédiatement l’impôt sur le montant de la vente, lors de la signature de l’acte.
- Le notaire reverse l’impôt à l’administration fiscale.
- Le vendeur n’a rien à faire, sauf si une partie de la plus-value doit être déclarée sur la déclaration de revenus (cas spécifique).
Cas particulier : parts de société à prépondérance immobilière
- Ici, le notaire n’est pas obligatoire.
- Le vendeur doit remplir les formulaires :
- 2759
- 2048-M
- Ces documents doivent être remis au service des impôts compétent, accompagnés du paiement des droits dus.
Déclaration sur la feuille d’impôt (2042-C)
- La plus-value non exonérée doit être reportée en case 3VZ de la déclaration 2042-C.
- Si elle est exonérée (résidence principale, etc.), pas besoin de la déclarer, sauf exception :
- Première cession d’un bien hors résidence principale avec réemploi => case 3VW.
Il vous reste encore des questions ?
Qu’est-ce que la plus-value immobilière exactement ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat, après déduction et majoration de certains frais (travaux, notaire, diagnostics…). Elle est imposable sauf dans les cas d’exonération prévus par la loi, comme la vente de la résidence principale.
Comment se calcule la plus-value imposable sur un bien immobilier ?
Le calcul se fait ainsi :
Prix de vente net vendeur – Prix d’achat majoré des frais (frais de notaire, travaux éligibles, etc.) = Plus-value brute.
Sur cette base sont ensuite appliqués les abattements pour durée de détention et les exonérations éventuelles pour obtenir la plus-value imposable.
Quelle différence entre plus-value brute et plus-value nette imposable ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (majoré des frais).
La plus-value nette imposable est ce qu’il reste après déductions des abattements pour durée de détention (6 %/an dès la 6e année, exonération totale après 22 ou 30 ans selon les cas).
Quels sont les frais déductibles du calcul de la plus-value ?
Vous pouvez inclure dans le prix d’acquisition :
- Les frais de notaire (au réel ou via un forfait de 7,5 %),
- Les travaux d’amélioration (au réel ou via un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans),
- Certains frais de voirie ou d’aménagement,
- D’autres frais justifiés, hors entretien ou réparation simple.
Combien d’années faut-il conserver un bien pour être exonéré de la plus-value immobilière ?
Pour une exonération totale :
- 22 ans de détention pour ne plus payer d’impôt sur le revenu,
- 30 ans pour ne plus payer les prélèvements sociaux.
Les travaux réalisés soi-même sont-ils pris en compte dans le calcul ?
Non. Depuis plusieurs années, les travaux réalisés par vos soins (et non par une entreprise) ne sont plus déductibles dans le calcul de la plus-value, même si vous avez conservé les factures de matériaux.
Un simulateur de plus-value immobilière est-il disponible ?
Oui, les notaires de France mettent à disposition un simulateur officiel de plus-value immobilière, accessible gratuitement en ligne. Il vous permet d’estimer le montant de la plus-value ainsi que l’impôt à payer selon votre durée de détention, les travaux, les abattements applicables, etc.
Faut-il déclarer la plus-value immobilière aux impôts ?
Oui, mais le notaire s’en charge dans la majorité des cas. Il remplit la déclaration (formulaire 2048-IMM), prélève l’impôt lors de la vente, et transmet le tout à l’administration. Dans certains cas, vous devrez la reporter sur votre déclaration 2042-C (case 3VZ ou 3VW).