Rénovation énergétique des immeubles : plusieurs cas d’exonération dévoilés

Rénovation énergétique des immeubles :plusieurs cas d’exonération dévoilés !

L’obligation de rénovation énergétique à laquelle les propriétaires de logements devront se plier à partir de janvier 2017 se précise. Un décret vient d’énoncer les cas où la copropriété pourra s’en exonérer!

C’est la loi Transition énergétique, votée en août 2015, qui a imposé aux propriétaires de réaliser des travaux d’isolation thermique lorsqu’ils se lancent dans la réfection du toit de leur résidence, lorsqu’ils ravalent la façade ou encore lorsqu’ils aménagent des locaux pour les rendre habitables. Le décret d’application paru au Journal Officiel du mardi 31 mai dernier publie la liste (très attendue !) des cas où les propriétaires seront exonérés de cette nouvelle obligation.

Coût trop élevé, impossibilité technique, effet négatif sur l’architecture… les dérogations sont nombreuses.

Le premier cas est lié au coût de ces travaux. Le décret indique que si « le temps de retour sur investissement du surcoût induit par l’ajout d’une isolation, déduction faite des aides financières publiques, est supérieur à dix ans », la copropriété peut s’exonérer des travaux. « L’évaluation du temps de retour sur investissement s’appuie sur une méthode de calcul de la consommation énergétique du bâtiment référencée dans un guide établi par le ministre chargé de la construction », précise le décret.

Parmi les autres cas dérogatoires, on peut citer les bâtiments d’habitation pour lesquels une isolation par l’extérieur dégraderait trop la qualité architecturale, ceux pour lesquels il existe un risque de dégradation du bâti liée à la pose de toute isolation ou encore ceux pour lesquels la rénovation irait à l’encontre de prescriptions juridiques telles que les servitudes ou les règles liées au droit de propriété ou à l’aspect des façades… En résumé, ceux pour lesquels il existe, d’une manière générale, « une disproportion manifeste entre les avantages de l’isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale ».

Ce qui donne, au final, une marge de manœuvre assez grande aux copropriétaires face à une prise de décision de tels travaux. Nombre d’entre eux étaient, en effet, très inquiets à l’idée de se voir contraints de procéder à cette rénovation, alors qu’ils n’en ont pas forcément les moyens dans l’immédiat.

De fait, les taux d’intérêt très bas de ces dernières années ont incité de nombreux foyers à se lancer dans l’aventure de l’achat de leur résidence principale ; certains s’endettant tellement lourdement qu’aucune marge de manœuvre financière n’est plus aujourd’hui possible… Pas forcément un bon calcul, évidemment, alors que l’on sait que le statut de propriétaire implique des charges à venir.Les investisseurs ne doivent pas forcément chercher à s’en exonérer… au risque de dévaloriser leur capitalPas forcément non plus une bonne nouvelle pour vous, investisseurs, qui vous retrouveriez dans des résidences où la majorité des copropriétaires ne peut faire face au coût des travaux. Car s’il faut mettre la main au porte-monnaie, ces travaux garantissent la valorisation des bâtiments à une époque où les informations sur la consommation énergétiques ont de plus en plus de poids, aussi bien à la vente qu’auprès des locataires potentiels.

Pour preuve : une consultation publique sur un projet de décret introduisant la performance énergétique dans la définition de ce qu’est un « logement décent » est à l’étude. Ainsi, d’ici à 2025, les logements pourraient devoir respecter six critères, dont trois obligatoires dès 2020, au risque – si tel n’était pas le cas – de voir supprimées pour les résidents les aides au logement. Or, le fait de pouvoir bénéficier de l’APL, par exemple, est un critère de sélection pour de nombreux locataires potentiels…Se constituer, doucement mais sûrement, une cagnotte destinée à faire face aux travaux à réaliser dans les copropriétés où vous détenez vos logements est donc une bonne idée. Pour vous aider à lisser le coût de ces travaux exceptionnels (qui le sont de moins en moins, compte tenu des réglementations exponentielles liées, entre autres, à la maîtrise de l’énergie !), un montant à mettre de côté chaque mois peut être automatisé dans un tableau dédié à vos biens.

Un site d’assistance à la gestion locative comme Gérerseul.com vous aide à générer des outils personnalisés dont le but est de vous faciliter la gestion au quotidien, en n’oubliant pas l’avenir…

Patrick Chappey – © 2016 Gererseul.com

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