Dépôt de garantie avec un bail commercial : le guide pratique

Le dépôt de garantie est l’outil le plus utilisé pour sécuriser un bail commercial. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il demeure contractuellement décisif : il prévient les impayés, couvre certaines remises en état et fixe, noir sur blanc, les conditions d’imputation et de restitution.

Problème : il est souvent confondu avec la caution, la caution bancaire ou le pas-de-porte, qui n’ont ni la même nature, ni la même fiscalité, ni les mêmes effets.

Notre guide pose les bases : définition claire, finalités réelles et principes juridiques pour rédiger une clause solide, sans mauvaises surprises au départ du locataire.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie en bail commercial ? (définition & finalités)

Dépôt vs autres garanties

Dépôt de garantie : somme d’argent versée par le preneur à la signature, encaissable par le bailleur, destinée à sécuriser l’exécution du bail (impayés, remises en état, etc.). Restituable en fin de bail, déduction faite des sommes dues.

Cautionnement : engagement d’un tiers (simple ou solidaire) qui paiera à la place du locataire en cas de défaillance. Aucune somme versée, mais une garantie personnelle.

Caution bancaire / garantie à première demande : somme bloquée par la banque du locataire au bénéfice du bailleur ; activation sur appel selon le contrat. Coût bancaire pour le preneur.

Pas-de-porte : somme non restituable versée à l’entrée dans les lieux, assimilable à un droit d’entrée économique. Sans rapport avec une garantie restituable.

À quoi sert-il concrètement ?

Selon la clause du bail, le dépôt de garantie peut couvrir :

• Les loyers et charges impayés ;
• Les réparations et remises en état après l’état des lieux de sortie ;
• Certaines sommes dues au titre de la fiscalité locale si le bail le prévoit.

La clé : une clause rédigée précisément (objet, imputation, restitution, intérêts éventuels).

Encadrement juridique (principes)

Liberté contractuelle : le Code de commerce laisse libre la fixation du montant, de l’affectation et des modalités.

Usages de marché :

• 1 terme de loyer HT si le loyer est payé à échoir ;
• 2 termes HT si le loyer est payé à échu.

Droit commun des contrats : bonne foi, proportionnalité et justification des retenues.

Points sensibles : intérêts, TVA, restitution, justification des retenues.

Montant du dépôt : usages, plafonds pratiques, clauses types

Usages de marché

En pratique :

• 1 terme de loyer HT si paiement à échoir ;
• 2 termes HT si paiement à échu.

Ces usages ne sont pas des plafonds légaux et s’adaptent au risque locatif.

Clauses à prévoir

• Objet couvert : loyers, charges, réparations, fiscalité refacturable.
• Affectation : modalités d’imputation + justificatifs.
• Réapprovisionnement : reconstitution du dépôt en cours de bail.
• Non-novatoire : le dépôt n’est ni un paiement anticipé ni un plafond de responsabilité.
• Compensation possible entre créances certaines et exigibles.
• Restitution : délai raisonnable, justificatifs, état des lieux.

Focus « intérêts obligatoires »

Si le dépôt dépasse 2 termes de loyer HT lorsque le loyer est à échoir, le bailleur doit des intérêts au taux « avances sur titres » de la Banque de France sur la partie excédentaire.

Une clause supprimant ces intérêts serait réputée non écrite.

Intérêts : quand, combien, comment ?

Déclenchement

Les intérêts sont dus :

• uniquement sur la part excédant 2 termes HT ;
• uniquement si le loyer est payé à échoir ;
• au moment de la restitution (ou de la dernière imputation).

Méthode de calcul

Formule : Base × Taux annuel × (jours / 365)

Cas 1 – Dépôt excédentaire constant

Dépôt : 9 000 € / Seuil : 6 000 € → Excédent : 3 000 €
Taux BdF : 2,5 % / Durée : 36 mois
Intérêts = 3 000 × 0,025 × 3 = 225 €

Cas 2 – Excédent variable

Excédent 6 000 € pendant 8 mois = 100 €
Excédent 3 000 € pendant 10 mois = 62,50 €
Total = 162,50 €

Conservez : bail, calcul détaillé, taux BdF, justificatifs.

TVA & fiscalité du dépôt de garantie

TVA

À l’entrée : pas de TVA (simple dépôt restituable).

En cas de conservation : la part retenue suit la TVA de la créance couverte :

• loyers/charges → TVA collectée ;
• réparations → TVA selon facture ;
• indemnités → TVA selon qualification.

Fiscalité bailleur / preneur

Bailleur : le dépôt n’est imposable que s’il est acquis.

Preneur : actif immobilisé ; intérêts reçus imposables.

Principes comptables (PCG)

Entrée :

Bailleur : 512 / 165
Preneur : 275 / 512

Restitution :

Bailleur : 165 / 512
Preneur : 512 / 275

Conservation pour impayés : 706 + TVA (ou comptes équivalents).

Restitution : délais, procédure, imputation & litiges

Quand restituer ?

Aucun délai légal strict : bon usage = 2 à 3 mois après état des lieux + soldes des charges.

En cas de vente du local : le bailleur qui détient le dépôt le restitue (sauf clause contraire).

Procédure de sortie

• État des lieux contradictoire (obligatoire loi Pinel) ;
• Relevés de compteurs ;
• Décompte clair : loyers/charges/impôts/réparations ;
• Justificatifs joints.

Imputation

Ordre logique :

• loyers et charges impayés ;
• impôts refacturables ;
• réparations sur justificatifs.

Litiges

En cas de retard ou retenue injustifiée :

• mise en demeure ;
• référé-provision au tribunal judiciaire ;
• intérêts moratoires possibles.

Articuler dépôt de garantie et autres sécurités

Cautionnement (simple/solidaire)

Intérêt : renforcer la sécurité en impliquant un tiers.

Bonnes pratiques :

• plafond chiffré ;
• durée ;
• mentions manuscrites si garant personne physique ;
• vérification solvabilité.

Caution bancaire / Garantie à première demande (GAPD)

Sécurité très élevée : la banque paie sur demande (sauf fraude).

Coût : immobilisation + commission (1 à 3 %/an).

Pas-de-porte vs dépôt de garantie

Pas-de-porte : somme non restituable, impact fiscal important.

Dépôt de garantie : somme restituable, hors TVA à l’entrée.

Les deux peuvent coexister mais doivent être clairement distingués dans le bail.