Garantie Visale : définition, intérêt, conditions d’accès, démarches à effectuer, remboursement des impayés

La caution Visale est une garantie directement gérée par Action Logement, et qui est totalement gratuite pour ses bénéficiaires. Elle vous garantit, propriétaires, contre les loyers qui n’ont pas été payés par votre locataire pendant 36 mois (pas nécessairement successifs) tout au long du bail. Cette caution n’est néanmoins pas accessible à tous. Nous vous listons les personnes susceptibles de recevoir la garantie Visale et détaillons toutes les informations à connaître sur cette garantie.

Garantie Visale : définition et intérêt

Qu’est-ce que la garantie Visale ?

La garantie visale est un dispositif qui permet aux propriétaires d’être couverts en cas d’éventuels impayés (loyers et charges) de la part de leurs locataires.

Cette garantie, gérée par Action Logement, a été créée en 2016 et est totalement gratuite.

Visale a été créée pour permettre aux personnes ne disposant pas des garanties nécessaires d’accéder à une location. C’est donc un contrat de cautionnement équivalent à une garantie loyers impayés.

Action Logement se porte donc garante pour les jeunes, les salariés venant d’être embauchés ou en mutation professionnelle.

En cas de loyers non réglés, c’est donc Action Logement qui se substitue au locataire défaillant et qui règle les sommes dues directement au propriétaire. Le propriétaire est ainsi assuré de recevoir ses recettes locatives initialement prévues, même en cas de défaillance de son locataire. Ce dernier devra néanmoins rembourser Action Logement, qui s’est acquitté de ses dettes à sa place.

Quel est l’intérêt de cette garantie ?

Visale couvre 36 mensualités maximum sur toute la durée du bail, renouvellement inclus. Si votre logement fait parti du parc locatif social, la limite est alors réduite à 9 mensualités.

Attention : contrairement à la majorité des assurances loyers impayées privées, cette caution ne couvre pas les dégradations éventuellement causées par le locataire.

Si vous choisissez Visale, il vous est toutefois interdit de souscrire, parallèlement, une assurance privée loyers impayés. Sauf si certaines assurances acceptent de ne vous assurer que sur les risques de dégradation ; auquel cas vous auriez alors le droit de souscrire cette assurance en plus.

Attention : votre première déclaration d’impayé ne pourra avoir lieu qu’en cas de loyer non-réglé (partiellement ou totalement) par votre locataire. Par exemple, si vous n’avez encore jamais fait jouer votre garantie Visale et que votre locataire ne s’est pas acquitté de ses charges alors vous ne pourrez pas réaliser de déclaration concernant vos charges impayées tant qu’une première déclaration pour loyer impayé n’aura pas été effectuée.

Concernant les charges, toutes celles qui sont récupérables auprès du locataire, hors prime d’assurance habitation, ainsi que la régularisation annuelle des charges, sont couvertes par la garantie Visale. Pour consulter la liste des charges récupérables, reportez-vous à notre dossier : « Régulariser mes charges locatives : lesquelles ? Quand et comment ? ».

Les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier de la garantie Visale

Quels sont les locataires concernés ?

Votre candidat locataire est concerné si :

  • Il est âgé de moins de 30 ans. Et cela peu importe sa situation professionnelle : il peut être salarié, non-salarié, fonctionnaire, étudiant, alternant ou en recherche d’emploi, cela ne change rien. A noter que tous les étudiants, sans exception, ont accès au visa, y compris les étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents ;
  • Il est âgé de plus de 30 ans et travaille dans une entreprise du secteur privé dans laquelle il a été embauché (ou a obtenu une promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (en CDD, CDI, en intérim, …). Cela ne fonctionne néanmoins pas si la période d’essai de son CDI est déjà terminée ;
  • Il est âgé de plus de 30 ans et se retrouve en mutation professionnelle, même si la période d’essai de son CDI est déjà achevée.

Les ménages qui entrent dans un logement situé dans le parc privé, grâce une association qui s’est portée garante, sont également concernés.

Important : dans le cadre de locataires en couple, si l’un des deux appartient à l’une des catégories de bénéficiaires listées ci-dessus, alors l’ensemble du ménage locataire est éligible à Visale.

Même si votre locataire répond à l’une des modalités citées précédemment, il devra également respecter les conditions suivantes pour être éligible :

  • Concernant les ménages, le montant du loyer (avec charges) ne devra pas dépasser 50% de leurs revenus.
  • Si votre candidat locataire est un étudiant âgé de moins de 30 ans qui ne justifie pas de ressources, alors il ne pourra bénéficier de cette garantie que si le montant de votre loyer n’excède pas 800€/mois en cas de logement situé en Ile-de-France (départements 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94 et 95) et 600 €/mois si votre logement se situe hors Ile-de-France.
  • Si votre candidat est âgé de moins de 30 ans et dispose d’un CDI (hors période d’essai), alors le rapport entre votre loyer et ses revenus devra être compris entre 30 et 50%.

Quels types de logements sont éligibles ?

Pour pouvoir bénéficier de la garantie Visale, votre logement (qu’il fasse l’objet d’un bail nu ou d’un bail meublé en adéquation avec la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) doit :

  • Constituer la résidence principale du locataire ;
  • Être hébergé sur le territoire français (y compris la Réunion, la Guyane, la Martinique, la Guadeloupe et Mayotte) ;
  • Disposer d’un loyer (avec charges) inférieur à 1.500 €/mois si votre logement est en Île-de-France et à 1.300 € s’il se situe hors Île-de-France ;
  • Être situé dans le parc privé et appartenir à une personne physique (ou une SCI familiale) ou morale (hors organisme HLM). Le logement ne doit, dans ce cas, pas être conventionné à l’APL, mais peut opter pour une convention ANAH (hors APL ou prêt locatif social).

Remarque : si votre candidat locataire est un étudiant ou un alternant, alors votre logement peut également faire partie du parc locatif social et appartenir à un organisme type HLM. Dans ce cas, votre logement devra être conventionné à l’APL.

Concernant votre bail, ce dernier :

  • ne doit pas être conclu avec un autre membre de votre famille,
  • doit contenir une clause permettant la rupture du bail en cas de loyers impayés,
  • doit être signé avant la fin de la durée de validité du visa reçu par votre candidat à la location.

Attention : s’il s’agit d’une colocation alors chaque colocataire devra signer un contrat unique si chacun souhaite bénéficier de la garantie Visale.

Les démarches à effectuer pour bénéficier de la garantie Visale

Pour bénéficier de la garantie Visale, vous devez tout d’abord vous assurer que votre logement est éligible puis choisir un locataire qui possède un « Visa certifié ».

Pour cela votre locataire potentiel doit, en amont, remplir toutes les démarches demandées sur le site visale.fr afin d’obtenir un visa auprès d’Action Logement. N’hésitez pas, le cas échéant et si vous pensez que le locataire intéressé peut y avoir droit, à lui suggérer de demander ce visa qui vous permettra de bénéficier de la caution.

Lorsque votre candidat locataire a en sa possession le visa, sachez que ce dernier a une durée de validité limitée. Ce délai dépend de la situation dans laquelle se trouve le locataire mais la durée maximum est de 3 mois.

De votre côté, après avoir également créé votre espace personnel sur le site visale.fr, vous devrez saisir les informations notées sur le visa présenté par le locataire potentiel.

Cela vous permettra d’avoir confirmation que celui-ci est bien détenteur du visa.

Il vous faudra ensuite indiquer, dans votre espace, les caractéristiques de votre logement mis en location, ainsi que les modalités du bail que vous souhaitez signer avec ce candidat locataire.

Une fois cette étape passée, vous aurez directement accès au contrat de cautionnement. Et si vous acceptez les conditions de ce contrat (qui se démontre par votre signature) alors la garantie prendra effet dès la signature du contrat de location avec votre locataire.

Attention : si vous signez le bail avant l’obtention de la garantie Visale alors votre logement ne pourra plus faire l’objet d’une demande de garantie Visale tant que la fin du bail n’a pas eu lieu. Même si vous ne disposez pas de la garantie Visale, sachez qu’il existe d’autres solutions pour vous permettre de remédier aux éventuels impayés de votre locataire. Voyez à ce propos notre dossier : « Mon locataire ne paie pas son loyer : que faire ? ».

Remarque : si un locataire vous a présenté son visa certifié Visale, mais qu’ensuite il souhaite signer le bail avec son conjoint, qui n’avait pas été notifié lors de la demande de visa, alors la garantie sera nulle. Le locataire devra donc refaire une demande de visa en n’omettant pas de déclarer son conjoint lors des démarches à réaliser.

Il n’y a aucune raison pour que la demande n’aboutisse pas, puisque comme indiqué plus haut, si un seul des 2 locataires appartient à l’une des catégories de bénéficiaires Visale, l’ensemble du ménage locataire est éligible au visa certifié.

En cas de départ de l’un des deux locataires ayant signé le bail, vous restez garanti pour le locataire restant, jusqu’à la fin du bail.

Si vous disposez de plusieurs logements, sachez que chacun pourra être couvert par la garantie Visale, si bien-sûr ils répondent aux conditions d’éligibilités.

Comment faire jouer la garantie en cas de loyers impayés ?

Comme avec les autres assurances loyers impayés privées, les problèmes doivent être gérés, puis déclarés le plus rapidement possible.

Dans un premier temps, vous devez, dès que vous constatez que votre locataire n’a pas payé son loyer (dans le laps de temps autorisé, voir la date d’exigibilité du loyer notée sur le bail), lui envoyer une lettre de relance (cf. notre modèle gratuit de lettre de relance en format word).

A compter de la constitution de l’impayé par le locataire, vous vous engagez :

  1. à adresser au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard dans les 15 jours calendaires suivant la constitution de l’impayé, une mise en demeure de régler sous huitaine ;
  2. dans un délai de 30 jours calendaires, à en informer la caution en déclarant l’impayé via votre espace personnel. N’omettez pas d’envoyer les justificatifs adéquats.

Dès que ces étapes auront été passées, Action Logement analysera votre dossier et procédera au remboursement de la dette du locataire si votre dossier est complet.

Attention : la date de constitution de l’impayé intervient dès le 2ème mois d’impayé dans le cas où votre locataire ne vous a versé aucune part des sommes dues. Au contraire, si votre locataire vous a versé une partie des sommes dues (mais pas la totalité) alors vous devrez attendre que le cumul des impayés soit équivalent au montant du loyer mensuel pour constituer l’impayé.

Avez-vous déjà demandé un contrat de cautionnement Visale pour l’un de vos logements ? N’hésitez pas à nous partager votre expérience en commentaire.

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