La location immobilière saisonnière représente un excellent moyen de générer des revenus locatifs. Mais qu’en est-il de la fiscalité ? Dans quel cadre est-elle avantageuse ?
La location immobilière saisonnière est définie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Le terme s’applique aux locations de logements pour une courte durée, d’une durée maximale de quatre-vingt-dix jours consécutifs et non renouvelable. Les revenus de la location saisonnière font l’objet d’une fiscalité spécifique.
Le statut des loueurs en meublé
Puisque dans le cadre de la location saisonnière, le logement loué est meublé, les revenus générés entrent dans la catégorie des BIC, bénéfices industriels et commerciaux, au même titre que les meublés loués comme résidence principale sur de plus longues durées.
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Si ces revenus annuels ne dépassent pas le plafond de 23.000 €, le bailleur entre dans la catégorie des LMNP, loueurs en meublé non professionnels. La recette annuelle de sa location sera portée sur sa déclaration de revenus. Le propriétaire doit alors s’inscrire (dans les quinze jours qui suivent le début de la mise en location) au CFE, centre de formalités des entreprises, et sera rattaché au greffe du Tribunal de Commerce. Il obtiendra un numéro SIRET et pourra indiquer le régime d’imposition dont il souhaite bénéficier.
Au-delà des 23.000 €, la location de meublés devient une activité professionnelle et le bailleur un LMP, loueur en meublé professionnel. Celui-ci doit s’enregistrer auprès de la chambre du commerce et de l’industrie. Il devra produire une facture de location pour les clients de son logement (la location saisonnière n’est toutefois pas soumise à la TVA). Enfin, ses recettes feront l’objet d’une déclaration aux URSSAF.
Depuis 2017, les loueurs de logements utilisant les plateformes en ligne tels Airbnb doivent être déclarés en loueurs de meublé, comme professionnels (LMP) ou non (LMNP). Dans les villes de plus de 200.000 habitants, la déclaration fiscale du loueur sera faite automatiquement par la plateforme en ligne. Une amende sera appliquée à tout loueur qui ne déclare pas sa location aux services fiscaux.
Fiscalité de la location saisonnière
Si les revenus sont compris entre 23.000 € et 77.000 €, le loueur devra choisir entre trois statuts : le régime général, le statut de micro-entrepreneur ou celui de travailleur indépendant. Si les revenus vont au-delà de 77.000 €, seul le statut de travailleur indépendant sera retenu.
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Deux régimes fiscaux sont proposés pour le bailleur contribuable : le régime micro-BIC, également appelé régime forfaitaire, et le régime réel. Pour une location saisonnière classique, la régime micro-BIC s’applique si les recettes annuelles ne dépassent pas le plafond de 70.000 €. Ce régime applique un abattement de 50% sur la somme déclarée.
S’il estime que le total des charges liées à la location de son meublé sont supérieures à la moitié du total des loyers, le bailleur peut opter pour le régime réel qui lui permet de déclarer les charges qu’il souhaite déduire. Le régime réel est obligatoire lorsque le montant annuel des loyers perçus dépasse le plafond de 70.000 €. Les charges à déduire sont principalement les montants des travaux de rénovation.
Fiscalité des meublés de tourisme
Le propriétaire d’un logement saisonnier peut le faire classer en meublé de tourisme afin d’en faire certifier la qualité. Les gîtes ruraux et les chambres d’hôtes bénéficient d’un abattement de 71% lorsque la recette annuelle ne dépasse pas 170.000 €. Par contre, pour les meublés de tourisme, l’abattement a été réduit à 30%.
Si le montant des frais est supérieur au pourcentage de l’abattement, le bailleur peut opter pour le régime réel. Il devra dès lors déclarer l’ensemble des frais à l’administration fiscale en fournissant les justificatifs. Le régime réel est obligatoire lorsque le montant annuel des revenus dépasse les 170.000€.
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Pour déclarer un meublé de tourisme, le propriétaire s’adresse la mairie de la commune qui lui fera remplir le formulaire Cerfa n°14004*04. Le propriétaire recevra un numéro d’enregistrement qui devra obligatoirement figurer sur les annonces de location.
Les taxes de la location saisonnière
La location saisonnière fait l’objet de plusieurs taxes en dehors de la fiscalité sur les revenus. Selon la commune où est situé le logement loué, le propriétaire bailleur doit s’acquitter de la taxe d’habitation en plus de la taxe foncière. Une taxe de séjour peut également être demandée aux clients locataires de logements saisonniers. Son montant dépend de la commune où se trouve le logement.