Comment définir le montant de mon loyer ?

Avant de louer votre logement vous devez définir le montant de votre loyer. Cette étape est souvent difficile car de nombreux propriétaires se posent des questions : y-a-t-il des règles précises pour le définir ? Des obligations ? Nous répondons à toutes ces questions dans notre dossier.

Méthode n°1 : vous fixez librement le loyer

Hors dispositifs spéciaux (Pinel, logements faisant l’objet de conventions avec l’Etat, l’ANAH ou une collectivité locale, etc.), la fixation du montant du loyer – avant l’entrée dans les lieux d’un premier locataire – est libre. L’encadrement des loyers qui a sévi quelques mois à Paris et à Lille a été annulé, car jugé illégal par les tribunaux administratifs de ces deux villes.

En attendant une possible réapparition de celui-ci – après le vote de la loi ELAN qui pourrait intervenir dans quelques mois et qui remet au goût du jour le dispositif – vous êtes totalement libre d’instaurer le loyer de votre choix. Cette liberté est valable pour chaque nouveau bail. En revanche, une fois un locataire en place, il ne vous est plus possible de changer son montant. Seule une révision annuelle du loyer est autorisée, encadrée par la loi.

Bien sûr, cette liberté est contrainte par la loi du marché de l’offre et de la demande locatives.

La taxe Apparu

La « taxe Apparu » (du nom de l’ancien ministre) a été créée en 2012 :

  • pour les studios d’une surface inférieure à 14 m² ;
  • pour les micro logements situés en zone A ou A Bis ;
  • et si leur loyer excède 41,95 € / m² / mois. Exemple : un studio de 13 m², par exemple, ne peut être loué plus de 545 € par mois, sous peine de subir la taxe.

Selon le dépassement de loyer, la taxe se situe entre 10 % et 40 % du loyer :

Différence entre le loyer pratiqué par le propriétaire et le loyer de référence (41,95 € / m² / mois) Taux de la taxe (en %)
  • La différence est inférieur à 15%
  • 10 %
  • La différence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %
  • 18 %
  • La différence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %
  • 25 %
  • La différence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %
  • 33 %
  • La différence est supérieur ou égal à 90 %
  • 40 %

 

En général, le gain réalisé par le propriétaire au-delà du seuil est annulé par la taxe à payer d’où l’intérêt de déterminer dès le départ un loyer ne dépassant pas ce plafond.

Méthode n°2 : vous calculez le rendement

Vous êtes l’heureux nouveau propriétaire d’un deux pièces de 40 m² et vous allez commencer à chercher votre premier locataire. Combien allez-vous pouvoir lui demander comme loyer ?

La première méthode consiste à fixer le loyer en fonction du rendement attendu. Par exemple, vous souhaitez que votre logement vous rapporte au moins 5 % brut. Si votre logement a une valeur de 100.000 €, il vous faut demander un loyer minimal de 420 € pour obtenir ce rendement (420 x 12 / 100.000). Bien sûr, encore faut-il que le marché locatif le permette, c’est-à-dire que vous trouviez un locataire qui accepte ce tarif.

C’est pourquoi cette méthode liée au rendement est logiquement utilisée en amont de l’achat d’un bien immobilier, et pas une fois l’achat effectué. Les investisseurs professionnels qui le savent, négocient les prix d’achat en fonction des rendements exigés.

Exemple : un investisseur souhaitant un rendement d’au moins 5 % brut et sachant (après renseignements pris sur le marché locatif local) qu’un deux-pièces ne peut se louer plus cher que 420 € / mois va éliminer tous les logements proposés à la vente au-dessus de 100.000 €. Un bon moyen (si ces 5 % correspondent au rendement moyen du secteur concerné) d’avoir une idée du juste prix du bien immobilier et de ne pas le surpayer…

Intéressant : il est à noter que plus le logement est petit, plus le rendement est élevé. Les loyers des studios sont, proportionnellement à la surface, toujours plus élevés que les loyers des trois pièces.

Méthode n°3 : vous comparez votre bien aux biens similaires

Si vous êtes déjà propriétaire du bien (héritage, ou vous n’avez pas pensé à calculer le rendement avant d’acheter), chercher à savoir combien se louent des biens similaires au vôtre, dans le même quartier, est la méthode la plus simple. Il vous suffit de regarder les petites annonces locatives et même d’aller visiter quelques logements à louer. Cela vous aidera à vous faire une idée du loyer possible. Les observatoires des loyers peuvent également vous fournir des exemples. De nombreux observatoires existent sur le territoire. A défaut, vous pouvez aussi vous adresser aux ADIL.

Le niveau de confort offert par votre logement sera un critère déterminant pour affiner la valeur locative, compte tenu des désirs actuels des locataires. Appartement refait à neuf, bonne distribution des pièces, cuisine américaine, double vasque dans la salle d’eau… autant de raisons de déplacer le curseur à la hausse, De même, la présence d’un concierge, d’un ascenseur, d’un interphone, de jardins privés dans la copropriété joueront en faveur d’un loyer à la hausse.

Très regardé depuis quelques temps également : le niveau de consommation énergétique du logement. Un logement bien isolé et présentant une étiquette de consommation énergétique de niveau A ou B est plébiscité par les locataires à la recherche de factures énergétiques les plus faibles possibles. Une petite surprime du loyer peut alors s’envisager (mais pas trop forte afin qu’elle ne gomme pas totalement l’économie pour le locataire !).

Le meilleur loyer n’est pas forcément le plus élevé

Ajouter une prime au loyer pour des raisons objectives (plus-value évidente comme une terrasse, etc.) est normal. Sinon, fixer un loyer beaucoup plus élevé que ceux des locations similaires est contre productif : cela incite les locataires (qui disposent de tous les moyens comparatifs d’informations) à partir dès qu’ils le peuvent et vous fait prendre le risque d’une vacance locative coûteuse entre deux baux.

L’investissement locatif s’appréhende sur le long terme. Donc mieux vaut, au contraire, proposer un loyer de marché ou même légèrement en-deçà du marché pour entamer une bonne relation avec son locataire et le fidéliser.

Les locations encadrées par le dispositif Pinel

De nombreux baux sont encadrés par une convention ou par la loi, comme ceux liés à un dispositif fiscal. En plus des contraintes de durée de location, ils subissent souvent des contraintes de plafonds de loyers.

Pour le dernier dispositif défiscalisant en cours, le « Pinel », voici les loyers plafonds autorisés à être demandés en 2018 :

  • Zone A Bis : 16,96 € / m² / mois
  • Zone A : 12,59 € / m² / mois
  • Zone B1 :  10,15 € / m² / mois
  • Zones B2 (sur dérogation) : 8,82 € / m² / mois.

Attention : depuis le 1er janvier 2018, les opérations d’acquisition et de construction situées dans les communes classées en zones B2 et C ne sont plus éligibles à la réduction fiscale Pinel. Continuent cependant à bénéficier de la réduction, les acquisitions de logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, à la condition que cette acquisition soit réalisée par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2018.

Les zones correspondent à :

Zone A bis
  • Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
Zone A
  • agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
Zone B1
  • certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.
Zone B2
  • centres villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1.


Important
 
: l’existence d’un loyer plafond ne signifie pas l’obligation de faire correspondre le montant du loyer avec celui-ci. Là encore, le marché de l’offre et de la demande doit faire loi. Si les loyers de marché sont plus bas que les loyers plafonds, adaptez-vous. L’important, comme toujours, est d’être « raccord » avec la demande locative. Ne faites pas l’erreur que font (sciemment !) les vendeurs de logements neufs Pinel qui présentent des simulations financières systématiquement basées sur les loyers plafonds… même lorsque ceux-ci sont supérieurs au marché.

Comment avez-vous défini le montant de votre loyer ? N’hésitez pas à nous partager votre expérience dans les commentaires.

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