Comparatif entre Pinel, Denormandie et Cosse

Vous êtes décidé à réaliser un investissement immobilier, mais souhaitez vous adosser à un dispositif permettant d’abaisser votre facture fiscale ? 

Vous pouvez vous placer sous les dispositifs Pinel, Denormandie ou Cosse, accessibles encore jusqu’à fin 2022 (pour le Pinel, prolongation inscrite dans le projet de loi de finances 2021). 

Tour d’horizon des particularités de chaque dispositif.

 

Le dispositif Pinel 

En métropole (le Pinel outre-mer répond à d’autres règles), le dispositif Pinel neuf (le Pinel rénové est lui aussi un peu différent) impose d’acquérir un logement dont le prix au m² n’excède pas 5.500 €. Il devra être loué nu (non meublé) à un locataire qui en fera sa résidence principale et dont les ressources ne devront pas dépasser un certain seuil. Le loyer devra, lui aussi, être inférieur à des plafonds.

A condition de respecter les règles décrites ci-dessus, le dispositif vous permet d’abaisser le prix du bien de 12 %, 18 % ou 21 %, selon le nombre d’années de détention (6, 9 ou 12 ans), via une réduction d’impôt. 

Intéressant ! Vous pouvez louer à vos ascendants et descendants si ceux-ci ne font pas partie de votre foyer fiscal. 

Pour une information complète, reportez-vous à notre fiche Dispositif Loi Pinel : les éléments à connaître.

 

Le dispositif Denormandie

Il est dédié aux investisseurs désirant acquérir un logement ancien à rénover. Pour être éligible au dispositif, le logement doit être situé dans l’une des communes inscrites dans le plan « Action cœur de ville », ou dans certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (liste). 

Ce dispositif ressemble, par de nombreux aspects, au Pinel. 

La réduction d’impôt est ainsi, là encore, égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien (travaux compris), selon que vous vous engagez sur une durée de location de 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale à un loyer plafonné et à un locataire aux ressources plafonnées, elles aussi. 

La spécificité du dispositif concerne les travaux à réaliser : ils doivent représenter au moins 25 % du prix global et améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel ou d’au moins 20 % en habitat collectif. 

Et, là aussi, vous avez le droit de louer à vos ascendants et descendants non membres du foyer fiscal.

Pour plus de détails, consultez notre fiche Dispositif Denormandie : conditions à respecter et avantages fiscaux.

 

Le dispositif Cosse (« Louer abordable »)

Ce dispositif, cette fois, est très différent des deux 1ers évoqués. Il ne peut être activé que sur certaines parties du territoire et ne concerne pas l’achat d’un logement, mais sa location. 

Son ADN ? Avantager fiscalement les bailleurs prêts à louer un logement ancien à un niveau de loyer plus faible que ceux imposés aux dispositifs Pinel et Denormandie et à des locataires dont les ressources sont aussi plus basses. Une convention doit être signée avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). 

Cet effort est récompensé par une réduction des revenus fonciers à déclarer aux impôts pouvant aller jusqu’à 85 % ! En toute logique, plus le loyer est bas, plus la réduction du montant des revenus fonciers imposables est importante. 

Pour les détails sur ce dispositif, n’hésitez pas à vous connecter sur notre fiche Le dispositif fiscal Cosse.

 

Tableau récapitulatif

Avantages fiscaux Durée de location minimale Type de logements Particularités
    
Dispositif Pinel (achat) Déduction de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement, suivant la durée de location 6 ans, 9 ans ou 12 ans Logements neufs situés dans des zones définies Location nue en résidence principale (locataire pouvant être ascendant ou descendant s’il ne fait pas partie du foyer fiscal) / prix du m² acheté, loyer et revenus du locataire plafonnés
 
Dispositif Denormandie (achat)  Déduction de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement, suivant la durée de location 6 ans, 9 ans ou 12 ans Logements anciens à rénover, situés dans des zones définies Location nue en résidence principale (locataire pouvant être ascendant ou descendant s’il ne fait pas partie du foyer fiscal) / travaux représentant 25 % au moins du prix global de l’opération / prix du m² acheté, loyer et revenus du locataire plafonnés
   
Dispositif Cosse (location) Déduction de 15 % à 80 % des revenus bruts, en fonction du zonage et du niveau du loyer   Logements anciens situés dans des zones définies Location nue en résidence principale / loyer et ressources du locataire soumis à plafonds / convention à signer avec l’ANAH / logement devant être énergétiquement performant 

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