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La protection des propriétaires en 2022 : conseils et obligations

Avant même de trouver le bon locataire, il va falloir que le propriétaire réponde à un certain nombre d’obligations. La première de ces obligations correspond à la décence du bien. En tant que propriétaires, vous devez donc proposer un logement sans risques locatifs à votre locataire. Votre bien immobilier doit alors être exempt de dégradations. Un état des lieux doit s’opérer au préalable par le locataire afin de faire le constat avant toute signature de contrat. Qu’en est-il de la protection des propriétaires ?

 

L’état du logement

Lorsque vous êtes propriétaire d’un logement, vous devez effectivement penser à la décence du bien. La première chose à savoir est que la pièce principale de votre logement doit mesurer à minima 9 m2, avec une hauteur de plafond de 2,20 m minimum. D’autre part vous devez avoir une baignoire ou une douche dans votre logement. Il faut aussi avoir des toilettes qui sont séparées de la cuisine. Ainsi, il y a tout un tas d’obligations correspondant à la décence du bien pour éviter tous risques locatifs (de sécurité ou de santé) pour le futur locataire.

Une fois le bail signé, quelles sont les obligations des propriétaires ?

En termes d’occupation du logement, la première chose est que le propriétaire va avoir l’obligation de laisser le locataire jouir librement de cet appartement. Il doit bien évidemment ne pas venir auprès du locataire, tous les jours pour contrôler l’état du bien. Il doit laisser ce dernier avoir la jouissance paisible du logement. La deuxième obligation est qu’il doit entretenir le bien suite à des urgences, un problème de chauffe-eau par exemple. Par ailleurs, lorsqu’un locataire quitte un logement, il reste des obligations au propriétaire.

Effectivement lors de son arrivée, le locataire a dû déposer une garantie par rapport à sa location. Sur cette garantie, le propriétaire se doit de la restituer à son locataire et pour ce faire il a un délai. Il est de maximum deux mois, s’il y a des réserves par rapport à l’état des lieux de sortie qui a été réalisé du bien.

Les particuliers ont l’obligation de souscrire à plusieurs types d’assurances afin d’assurer des perspectives variées de leur quotidien. Au nombre de ces garanties, on compte principalement l’assurance habitation. Elle permet d’acquérir l’indemnisation de certains dommages survenus au sein du bien. Des exigences précises s’appliquent en fonction du profil de l’assuré (qu’il soit locataire, propriétaire non-occupant ou occupant) et celui de son logement. Assurer une maison peut être indispensable ou non selon le statut du souscripteur.

 

La souscription d’une protection d’habitation par les propriétaires

La loi n’oblige pas les propriétaires, quels que soient leurs profils (occupant ou non), à souscrire à une assurance habitation sauf pour les biens en copropriété où l’assurance reste obligatoire. Cette garantie est vivement recommandée, dans la mesure où toutes sortes de risques locatifs peuvent survenir, même si aucun locataire n’est présent dans les locaux (vol, sinistres provoqués par les intempéries, des fuites d’eau chez un voisin, incendie dans le logement, etc.).

Sans assurance, le propriétaire qui occupe le logement doit assumer seul le tarif de réparation des dégâts dont il est coupable à son domicile. Si les sinistres sont causés par un locataire ou un voisin, il doit entamer lui-même le processus nécessaire afin d’avoir une réparation auprès du ou des coupables. Avant de procéder à la location de votre bien, le calcul de la solvabilité du locataire doit également être réalisé, en vue de réduire les risques se rapportant aux loyers non payés.

 

Pourquoi la solvabilité d’un locataire est-elle indispensable?

Dans certaines situations, les propriétaires peuvent être confrontés à des locataires mal intentionnés, qui n’assument pas le respect de leurs devoirs, quel que soit le risque d’aboutir à une procédure durable. Néanmoins, dans d’autres cas, des occupants sérieux ne parviennent pas à procéder au règlement de leur loyer pour faute de moyens. Réaliser le calcul de la solvabilité du locataire vous aide à savoir si le montant du loyer est judicieux pour vos différents locataires, selon leurs diverses sources de revenus.

Lorsque la solvabilité du locataire est minime, vous ferez face à des impayés de loyer. Il est possible de se retourner contre l’accréditeur, lorsque par exemple vous avez sollicité la validation d’un acte de cautionnement. Quelles que soient les situations, le remboursement des montants dus peut prendre une longue durée et probablement vous pousser dans une mauvaise situation de trésorerie surtout lorsque des délais de crédit se présentent à vous. En effectuant le calcul de la solvabilité du locataire, vous pourrez pallier à cette difficulté tout en améliorant votre gestion locative.

 

Les obligations applicables aux bailleurs

D’après le décret du 6 juillet 1989, les locataires d’un logement doivent souscrire un contrat d’assurance incorporant une garantie : les risques locatifs. Cette couverture implique une prise en charge complète des sinistres par l’assureur lorsque survient un dégât des eaux, un vol ou un cambriolage.

L’attestation d’assurance est généralement demandée par le propriétaire le jour de l’entrée dans le logement. Il a aussi la possibilité d’analyser le changement annuel du contrat. Cette clause se retrouve par ailleurs dans la majorité des contrats. Lorsque vous ne disposez pas d’une assurance habitation, cela représente une cause de rupture unilatérale du contrat par le propriétaire.

 

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  1. Genevieve Kilburg says:

    On ne parle pas suffisamment des DEVOIRS des locataires qui, en général pensent que : comme je ne suis que locataire, je peux tout me permettre ! ce qui fait qu’il y a de moins en moins de bailleurs, et de plus en plus de locataires indélicats, et le terme est faible ! Mais un changement de lois, un peu moins permissifs seraient les bienvenues ! Aux locataires d’assumer les dégâts sur un logement où duplex en excellent état !

  2. leclerc says:

    je suis tout à fait d’accord avec Geneviève KILBURG. Je donne en location meublée des appartements très propres mais je ne les retrouve jamais dans cet état au départ de locataires… Ils n’ont jamais le temps disent ils… Lorsque j’ôte les dégradations stipulées sur l’état des lieux je me fais traiter de voleuse…
    La plupart des locataires tournent la loi pour eux en prenant des parties de phrases des lois. Ils adorent jouer au juriste pour mes devoirs, jamais pour eux…
    Voilà plusieurs années que je loue et la situation se dégrade tous les ans…

  3. Chassang a says:

    Je répéterai la même chose il semble qu’il n y ait que le locataire qui ait des droits et le propriétaire des devoirs !!
    J ai rarement eu le cas d aller troubler la quiétude de mon locataire, mais c est plutôt lui qui trouble la mienne!!
    De plus il y a des obligations concernant l entretien et les relevés d eau par exemple qui imposent d avoir une vue sur l appartement
    De plus parlons de l assurance du locataire, comment savoir s il est vraiment assuré car l attestation d entrée fournie au début est restrictive car souvent résiliée avant l échéance pour non paiement et nous n avons aucun moyen en temps que propriétaire de le savoir «  bouche cousue des assurances trop contentes de se défiler «  Enfin bon l immobilier est devenu un sac d ennuis entre la fiscalité ,les obligations , les devoirs envers les locataires

  4. Anonyme says:

    Depuis quelques années le dépôt de garantie est fixé à un mois de loyer, au lieu de deux.
    Est particulièrement insuffisant.
    Les dégradations sont de plus en plus nombreuses, par des locataires indélicats.
    Les pouvoirs publics sont dans l’incapacité de construire assez de logements et comptent sur le parc privé pour palier à leur carence, mais continuent à harceler les bailleurs avec millefeuille de lois pour les emm…
    Chaque ministre de chaque gouvernement en rajoute, c’est devenu insupportable pour les bailleurs de bonne foi.
    Sans parler des taxes.
    On ne s’y prendrait pas mieux pour décourager les bailleurs.
    A quand un gouvernement qui encourage et protège ces derniers.
    Un bailleur en colère.

    ,

  5. DUGUE says:

    Entièrement d’accord.

  6. Cathyperson says:

    Effectivement, le dépôt de garantie d’1 mois est clairement insuffisant. Malgré les textes de lois, nombre de locataires l’utilisent comme règlement de leur dernier loyer (d’autant plus s’ils sont conscient des éventuelles dégradations qu’aurait subit le logement). De cette façon , le propriétaire reste de sa poche car non seulement le dépôt de garantie n’est pas indexé ni chargé et donc bien en deçà du dernier loyer dû mais en plus il ne récupérera jamais les éventuels dégradations à charge du locataire. Rares sont alors les propriétaire engageant une procédure pour un « petit » delta : entre le temps passés, les frais juridiques engagés et la très faible probabilité de réussite, ça ne vaut pas le coût !
    Il serait si simple que la loi, tout en conservant le dépôt de garantie à 1 mois, autorise l’annulation pure et simple du congé en cas de non paiement du dernier loyer !! Dans ses conditions, une partie des locataires sortants seraient alors à jour de leur paiement lors de la remise des clés. Pas tous bien sûr …

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