Contrat de location : contenu, durée, clauses abusives, résiliation

Un contrat de location a pour objectif de fixer les droits et devoirs du propriétaire et du locataire, tout en respectant la réglementation en vigueur. Une location sera considérée comme vide si elle ne comporte pas tous les éléments (meubles, équipements) indispensables au quotidien du locataire et que nous listons dans notre dossier consacré aux spécificités du bail meubléEn matière de bail, les règles ont évolué au 1er janvier 2018. Nous évoquerons dans ce dossier cette dernière réglementation en vigueur.

Quelle forme doit prendre le contrat de location ?

Le contrat de location doit être réalisé par écrit et le nombre d’exemplaires égaler le nombre de parties concernées : le bailleur et le locataire mais aussi, le cas échéant, un colocataire, un garant, …

Lorsque le bail est signé en toute simplicité en présence du bailleur (ou de son représentant, agent immobilier ou conseil) et du locataire – on parle alors d’acte « sous-seing privé ».

Il est aussi possible de le signer devant un notaire, un huissier ou un officier d’état civil. Il s’agit alors d’un acte dit « authentique ».

Dans les deux cas, ce contrat de location doit être rédigé selon les formes exigées par la loi, énoncées dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Le contenu du contrat de location

Les informations obligatoires

Le bail doit ainsi comprendre :

Des informations sur les parties signataires

Vous devez indiquer :

  • votre nom et votre adresse ou ceux de votre gestionnaire si vous ne gérez pas vous-même le logement concerné,
  • le nom du ou des locataires.

Attention :

  • dans le cas d’un couple marié, les époux sont considérés comme étant tous les deux locataires du logement, quel que soit leur régime matrimonial et ce, même si le contrat de location non meublée a été conclu avant le mariage par l’un des deux. Ils sont solidaires pour le paiement du loyer pendant toute la durée du bail, renouvellements compris.
  • Dans le cas d’un couple pacsé, les deux partenaires sont cotitulaires du bail s’ils ont tous les deux signé le bail. Sinon, seul le signataire du contrat de location est locataire du logement. Mais dans tous les cas, les deux sont solidaires pour le paiement du loyer, pendant toute la durée du Pacs.
  • Dans le cas d’un concubinage, seul le signataire du contrat de location non meublée (qui peut être le couple) est locataire en titre avec les droits et devoirs associés.
  • A noter aussi qu’un mineur peut signer un bail à la seule condition d’être émancipé juridiquement.

Des informations sur le logement

Vous devrez :

  • faire une description détaillée (maison ou appartement, nombre de pièces et dépendances, équipements…),
  • indiquer le caractère du bail (bail d’habitation ou mixte, c’est-à-dire pouvant aussi faire office de bureau pour un professionnel en libéral),
  • mentionner la surface habitable.

Attention à ne pas oublier cette dernière et à la calculer de manière précise car des bailleurs se voient régulièrement assignés devant les tribunaux par des locataires exigeant une baisse du loyer sous prétexte que la surface n’est pas mentionnée dans le contrat de location non meublée ou est fausse.

A noter que la surface « habitable » à mentionner est la surface au sol, une fois déduites les surfaces occupées par les murs, les marches et les cages d’escaliers, ainsi que les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres.

Attention : certains espaces sont exclus de la surface habitable comme les combles non aménagées, les sous-sols, les garages, les balcons et vérandas, les dépendances et tout espace dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. D’ailleurs, pour ne pas vous tromper dans le calcul de la surface habitable nous vous avons rédigé un dossier spécifique : « Diagnostic surface habitable : comment mesurer la surface ? »

Des informations sur la durée du bail et sa date de démarrage

Le contrat de location non meublée doit être conclu pour une durée de 3 ans minimum si vous êtes un bailleur particulier ou si vous louez votre logement au sein d’une SCI familiale. Sinon, il doit être de 6 ans minimum : c’est le cas, par exemple, si vous louez dans le cadre d’une SCI (non familiale).

Il existe des exceptions à cette règle : si vous prévoyez de récupérer votre logement pour raison familiale ou professionnelle (parce que vous êtes près de la retraite et prévoyez d’y habiter, ou parce que vous souhaitez y loger un de vos enfants dans le cadre de ses études, par exemple), vous pouvez réduire cette durée légale, sans que celle-ci ne soit toutefois inférieure à 1 an.

Il faut écrire dans le contrat de location non meublée la raison précise de cette durée plus courte et vous devrez notifier à votre locataire, 2 mois au moins avant la fin du bail que la réalisation de l’événement qui justifie cette fin (retraite effective, par exemple) a bien eu lieu. Si tel n’était pas le cas, le bail sera reconduit sur 3 ans.

A la fin du bail de 3 ou 6 ans, et à défaut d’une rupture du bail signalé par vous bailleur ou par le locataire, celui-ci est reconduit automatiquement pour la même durée comme nous le détaillons dans notre dossier : « Renouvellement du bail : conditions et démarches ».

Des informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Doivent être mentionnés :

  • le montant du loyer (et l’appel mensuel de charges),
  • son mode de règlement (espèces, chèque ou prélèvement si le locataire est d’accord),
  • ses règles de révision, le cas échéant,
  • le montant du dépôt de garantie qui ne peut être supérieur à 1 mois de loyer (charges non-comprises),
  • le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit aussi être signalé.

Des informations sur les travaux réalisés dans le logement

Vous devez indiquer dans le contrat de location l’ensemble des informations relatives aux travaux effectués dans le logement depuis la précédente location (ex : nature et montant des travaux).

Des informations sur les frais d’agence, le cas échéant

Si vous vous êtes attaché les services d’une agence pour trouver votre locataire, vous devez indiquer dans le contrat de location non meublée les règles relatives au partage de la facture entre bailleur et locataire, comme la loi l’exige. De même, les plafonds de frais liés à tous les actes réalisés par l’agence doivent être clairement indiqués.

Les informations facultatives

En tant que bailleur vous pouvez ajouter des clauses dans le contrat de location non meublée puisqu’il s’agit d’un contrat privé. Votre locataire peut aussi vous en demander.

Exemple : vous pouvez insérer une clause mentionnant qu’en tant que bailleur, vous aurez le droit de faire visiter le logement pour le relouer en fin de bail.

Bien entendu, il ne faut pas que ces clauses soient abusives. En tout état de cause, si tel était le cas, elles n’auraient aucune valeur et seront considérées comme non écrites.

Les clauses jugées abusives dans un contrat de location

La loi considère ainsi comme abusives 5 types de clauses :

Celles qui restreignent la liberté du locataire :

  • obliger votre locataire à prendre l’assurance que vous aurez choisie ;
  • imposer un mode de paiement du loyer (prélèvement automatique, par exemple) ou indiquer que votre locataire vous autorise à prélever les loyers directement sur son salaire ;
  • autoriser le propriétaire à supprimer des prestations inscrites dans le bail, sans contrepartie ;
  • engager le locataire, s’il y a des réparations à effectuer, à des remboursements dont le montant est déjà estimé par le propriétaire ;
  • prévoir le renouvellement du bail pour une durée inférieure à 3 ans, hors motifs légaux.

Celles qui engendrent des frais supplémentaires :

  • autoriser le bailleur à percevoir de l’argent en cas de non-respect des clauses du contrat de location ou du règlement de copropriété ;
  • imposer au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles légalement prévues, ou le paiement de l’état des lieux de sortie ;
  • faire payer au locataire les frais d’envoi de la quittance de loyer ;
  • imposer au locataire la souscription d’un contrat de location d’équipements (par exemple : un contrat de location d’appareils électro-ménagers).

Celles qui touchent à l’usage du logement :

  • obliger le locataire, en fin de bail, pour la vente ou la relocation du logement, à le laisser visiter plus de 2 h/jour ou les jours fériés ;
  • interdire au locataire d’exercer une activité politique, associative, ou syndicale ;
  • interdire au locataire d’héberger des personnes ;
  • interdire au locataire d’exiger du bailleur une indemnité lorsqu’il fait réaliser des travaux dans le logement durant plus de 21 jours (alors qu’il en a normalement le droit) ;
  • interdire la détention d’un animal domestique.
    Attention : cette interdiction ne concerne pas la détention d’un
    chien dangereux. Vous pouvez, en effet, insérer une clause dans le bail indiquant que vous interdisez ce type de chiens dans le logement.

Celles qui sont liées à la résiliation du bail :

  • prévoir sa résiliation pour d’autres motifs que ceux, légaux ;
  • autoriser le bailleur à obtenir la résiliation du bail par simple ordonnance de référé (incontestable pour le locataire).

Celles qui touchent à la responsabilité des parties :

  • prévoir que les locataires seront collectivement responsables d’une dégradation du logement ou que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
  • exonérer le propriétaire de toute responsabilité.

Les documents annexes à joindre au contrat de location

Le contrat de location non meublée, signé par vous et votre locataire, doit être remis au locataire assorti de différents documents :

a. Un dossier de diagnostic technique (DDT) comportant :

  • Si votre logement a été construit avant janvier 1949 : un diagnostic plomb, baptisé précisément « constat de risque d’exposition au plomb » (CREP) et qui donne des informations sur la présence ou non de plomb dans le logement ;
  • Un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui a comme objectif de donner des informations sur la performance énergétique d’un logement via une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre.
  • Si votre logement est situé dans une zone à risque : un diagnostic sur l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), aujourd’hui appelé ESRIS, qui indique le risque d’exposition au radon et les pollutions auxquelles le logement est exposé.
  • Un diagnostic électricité et un diagnostic gaz (depuis le 1er janvier 2018) si l’installation a plus de 15 ans ou si, pour le gaz, le certificat de conformité a plus de 15 ans.

A noter que si vous détenez un état de l’installation électrique ou de l’installation de gaz réalisés lors de la vente du logement et que ces derniers ont moins de 6 ans, vous pouvez les produire en remplacement de ces diagnostics. Même principe si vous détenez des attestations de conformité délivrée depuis moins de 6 ans.

Important : le diagnostic amiante n’a pas l’obligation d’être présent dans le dossier annexé au contrat de location, mais il doit être tenu à la disposition du locataire qui le demanderait. De même, le mesurage de la superficie doit être prêt à être fournit.  

A noter : les diagnostics sont à fournir au moment de la signature du bail originel. Si celui-ci se prolonge par tacite reconduction, il n’y a pas obligation de les produire à nouveau.

b. Une notice informative :

Elle indique, dans les moindres détails, les droits et devoirs de chacune des parties. Elle reprend donc une grande partie des termes du bail en précisant chaque chose.

Par exemple :

  • elle indiquera les conditions financières du bail (loyer + appel de charges) en expliquant comment sera effectuée la régularisation des charges,
  • elle listera aussi précisément, les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…).

Cette notice sert aussi à informer le locataire sur les voies de recours possibles en cas de litige avec son bailleur.

c. L’état des lieux d’entrée :

Réalisé lors de la remise des clés, l’état des lieux d’entrée est très important pour établir l’état général du logement. Il servira, en effet, de référence, lors de l’état des lieux de sortie, au moment où seront peut-être décidés des travaux de réparation financés par le locataire. Ce dernier pourra voir confisquer par vous, bailleur, tout ou partie du dépôt de garantie. Une copie de la grille de vétusté – si les deux parties ont choisi d’en appliquer une – devra d’ailleurs également être jointe à cet état des lieux.

d. L’attestation d’assurance du locataire contre les risques locatifs :

Le locataire doit obligatoirement en souscrire une, car il est responsable des dommages qu’il peut causer au logement pendant la durée de la location. Il doit réparer les dégâts occasionnés.

e. Un extrait du règlement de copropriété, le cas échéant :

Vous pouvez par exemple fournir à votre locataire un extrait du règlement dans lequel sont indiqués les points les plus importants comme les points pouvant entraîner des conflits au sein de la copropriété (horaires autorisés pour le faire du bruit, l’utilisation des parties communes, la répartition des charges, …).

f. Le cas échéant, une autorisation de mise en location :

Uniquement dans le cas où le logement loué se situerait dans une zone d’habitat dégradé.

g. L’acte de cautionnement :

Lorsqu’une caution (garant) est nécessaire dans le cadre de la location, l’acte de cautionnement peut soit être annexé au bail soit être directement inscrit dans le contrat de location.

Résiliation du contrat de location non meublée : motifs légaux et préavis

Vous ne pouvez récupérer votre bien qu’à la fin du bail en cours. Vous devez pour cela respecter certaines conditions obligatoires.

En effet, vous ne pouvez récupérer votre logement que :

  • pour y habiter,
  • pour le louer à un membre de votre famille,
  • pour le vendre.

Dans ce cas, le préavis à fournir au locataire est de 6 mois.

Votre locataire peut quant à lui mettre fin au contrat de location non meublée à tout moment et sans se justifier. Il devra néanmoins respecter un préavis de 3 mois ou d’1 mois dans certains cas (cf. vidéo ci-dessous).

Nous vous avons également rédigé un dossier sur les conditions et les démarches qu’un propriétaire doit respecter pour rompre un bail.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet “Mes services exclusifs ” puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés).

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