Diagnostic surface habitable : quelles obligations ? Comment mesurer la surface ? Qui peut réaliser le calcul ?

Le diagnostic surface habitable ne fait pas partie des diagnostics à insérer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) au contraire du DPE, CREP ou encore l’ESRIS. Toutefois, la mesure exacte de la surface habitable du logement loué doit obligatoirement être inscrite dans les baux d’habitation conclus entre propriétaires et locataires. Il faut donc s’y soumettre, d’autant plus qu’une surface non indiquée dans le contrat vous fait prendre le risque d’une réduction imposée du montant du loyer.

Logements concernés et durée de validité

Le diagnostic surface habitable concerne à la fois les locations vides et meublées servant d’habitation principale. Vous devrez effectuer le calcul de la surface habitable de votre logement dès lors que vous envisagez de le mettre en location. On parle parfois de surface « loi Boutin » car elle a été définie dans la loi dite Boutin du 25 mars 2009 (loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion).

Lorsqu’il est réalisé, le diagnostic surface habitable reste valable tant que vous ne réalisez pas de travaux modifiant la superficie de votre logement.

L’indication de la surface habitable de votre logement dans le contrat de bail est obligatoire

Les Tribunaux d’instance condamnent régulièrement des bailleurs à baisser le loyer de leurs locataires car ces derniers les ont saisis pour « absence de la mention de la surface du logement dans le bail » ou « surface du logement incorrecte ». La sanction peut donc être lourde en cas de manquement car la mention de la superficie habitable dans le contrat de location signé avec votre locataire est obligatoire.

De plus, lorsque la surface habitable est inférieure de plus d’1/20ème à celle indiquée dans le contrat de bail, le propriétaire est obligé d’accepter, si le locataire l’exige, une diminution du loyer. Cette baisse de loyer doit être proportionnelle à l’écart constaté.

Cette sanction est également valable en cas d’absence de la surface du logement dans le bail de location.

Il faut donc se montrer rigoureux, en calculant la surface exacte de ses logements locatifs.

Attention : la surface habitable, qui est calculée pour permettre la mise en location d’un logement (loi Boutin), diffère de la surface dite « loi Carrez », obligatoire lorsque l’on vend un logement en copropriété, car les éléments pris en compte dans chacun des calculs ne sont pas totalement identiques.

La superficie habitable qui doit figurer dans le contrat de bail est celle définie à l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Comment mesurer la surface habitable de votre logement ?

Il faut noter que seules les parties d’une hauteur supérieure à 1,80 m comptent.

Le diagnostic surface habitable ne prend en compte que la mesure de la surface du plancher.

Sont exclues de ce calcul les superficies :

  • des murs,
  • des cloisons,
  • des gaines,
  • des embrasures de portes et de fenêtres,
  • des cages d’escaliers,
  • mais également des marches.

Il est inutile également de calculer la surface des combles non aménagées, des terrasses et des balcons, des dépendances, des caves et des autres sous-sols ainsi que des garages car ils ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Qui peut effectuer le diagnostic surface habitable ?

Vous pouvez essayer de réaliser cette mesure avec un mètre, mais ce n’est guère prudent car le calcul n’est pas si simple. Et les conséquences en cas d’erreur peuvent également être importantes (ex : baisse du montant du loyer).

Les diagnostiqueurs qui effectuent notamment le diagnostic de la surface Carrez sont tout désignés pour réaliser le mesurage de la surface habitable de votre logement locatif.

Les plus sérieux sont agréés par les Pouvoirs Publics qui en publie la liste. Voyez celle-ci sur le site du Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer.  

Si vous souhaitez faire appel à un professionnel, vous pouvez notamment réaliser un devis de votre diagnostic surface habitable directement sur notre site.

Avez-vous bien pensé à indiquer la superficie habitable de votre logement dans votre contrat de location ? N’hésitez pas à nous partager votre expérience en commentaire.  

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