Dépôt de garantie : définition, encadrement, montant, versement, restitution

Vous pouvez demander à votre locataire, lors la signature d’un bail nu ou meublé, la remise d’un dépôt de garantie qui couvrira ses potentiels manquements (impayés, dégradations). Nous abordons dans ce dossier les droits et devoirs de chaque partie en ce qui concerne le dépôt de garantie.

Définition et encadrement historique

Définition : le dépôt de garantie est la somme d’argent destinée à vous couvrir un minimum en cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou en cas de réparations à effectuer après le départ de votre locataire.

Le dépôt de garantie (son montant, son versement et sa restitution) est encadré par la loi Alur du 24 mars 2014, si vous en réclamez un au locataire. Le dépôt de garantie n’est, en effet, pas une obligation, mais la prudence impose d’en demander un.

La loi a évolué au cours des dernières années, notamment concernant le montant de ce dépôt. Elle pourrait encore évoluer, cette fois sur la conservation du dépôt. En effet, les Pouvoirs Publics envisagent de soustraire cette dernière aux bailleurs pour la donner à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Mais pour l’instant, le bailleur reste maître de ce dépôt de garantie, de sa création à sa restitution.

Versement du dépôt de garantie

A quel moment faut-il créer le dépôt de garantie ?

Notons tout d’abord qu’aucun dépôt de garantie ne peut être exigé dans le cadre d’un fonctionnement « spécial » du paiement du loyer, c’est-à-dire si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois.

La situation est rare, mais peut se produire lorsque le loyer est payable au début de chaque trimestre, par exemple.

Dans les autres cas, avec un loyer payable au début de chaque mois, comme cela est pratiqué en général, vous pouvez demander à votre locataire le versement d’un dépôt de garantie que vous conserverez pendant toute la durée du bail.

Le montant du dépôt de garantie doit impérativement être inscrit dans le bail et vous pourrez demander à votre locataire de vous le remettre le jour de la signature du bail comme nous l’expliquons dans notre vidéo ci-dessous.

Quel est le montant de ce dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est plus important dans le cadre d’une location meublée que dans le cadre d’une location nue.

En effet ce dépôt peut être équivalent à deux mois de loyers dans le cas de la location meublée, et à un mois de loyer seulement pour la location non-meublée.

A noter que les montants des dépôts de garantie concernant des baux meublés signés avant le 27 mars 2014 sont libres.

Si votre locataire vous verse ce dépôt en espèce, remettez-lui un reçu, indiquant qu’il s’agit d’un versement au titre du dépôt de garantie.

Qui conserve ce dépôt de garantie ?

Comme nous le précisions au début de cette fiche, c’est encore vous, bailleur, qui en avez la responsabilité.

Si le locataire a fourni un chèque, vous pouvez, bien sûr, l’encaisser sur votre compte bancaire, en ne perdant pas de vue qu’il faudra restituer la somme à la fin du bail.

N’oubliez d’ailleurs pas d’encaisser le chèque car, au bout d’un an, il ne serait plus valable et vous vous retrouverez sans dépôt de garantie « sécuritaire ».

Pendant toute la durée du contrat, ce dépôt de garantie garde la même valeur : il vous est impossible, comme vous le faites avec le loyer, de l’augmenter.

Restitution du dépôt de garantie

Quand devez-vous restituer le dépôt de garantie ?

Au moment de la fin du bail, et quelle qu’en soit la raison (départ du locataire ou rupture à l’initiative du bailleur), vous devez restituer au locataire le dépôt de garantie.

Si vous avez signé votre bail à partir du 27 mars 2014 vous devrez le restituer dans un délai de :

  • 1 mois si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée ;
  • 2 mois si des différences sont apparues et que vous souhaitez en utiliser une partie pour faire des travaux, par exemple.

Nous mentionnons d’ailleurs ce délai dans la vidéo ci-dessous :

Lorsque le contrat de bail a été signé ou reconduit avant le 27 mars 2014 ce délai est de deux mois.

Ces délais démarrent à partir du jour où votre locataire vous a remis les clés en mains propres (ou les a remises à votre mandataire) ou à partir du moment où vous les avez reçues par lettre.

Important : respectez les délais impartis, sous peine de devoir verser à votre locataire des intérêts de retard.

  • Si votre bail a été signé à partir du 27 mars 2014, ces intérêts représentent 10 % du montant du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard démarré.
  • Dans le cas d’un bail signé avant le 27 mars 2014 : le propriétaire-bailleur devra payer des intérêts au taux légal. Ce taux d’intérêt légal est mis à jour tous les semestres. Au 1er semestre 2018 ce taux est égal à 3,73%.
    Le calcul est le suivant :
    calcul des intérêts de retard

Exception : si le locataire vous a transmis sa nouvelle adresse avec une erreur (qui explique la non livraison du courrier), les pénalités ne sont pas dues.

Vous pouvez d’ailleurs directement télécharger une lettre type de restitution du dépôt de garantie.

Dans quel cadre pouvez-vous effectuer des retenues sur le dépôt de garantie ?

Au moment de l’état des lieux de sortie, vous pouvez constater que le locataire n’a pas conservé le logement en bon état (exception faite de l’usure normale) et que vous allez devoir réaliser des travaux. Vous pourrez alors déduire du dépôt de garantie les dépenses nécessaires aux réparations causées par le locataire comme nous l’indiquons dans la vidéo ci dessous :

La fin du bail est aussi le moment des comptes : vous pouvez également noter que le locataire a des loyers ou des charges non payés. Le dépôt de garantie étant fait pour ça, vous allez pouvoir l’utiliser en partie ou dans sa totalité.

Comme vous vous en doutez, une retenue sur le dépôt de garantie est souvent contestée par le locataire.

C’est pourquoi il est primordial de bien expliquer à celui-ci les raisons qui justifient cette retenue ou le non rendu du dépôt de garantie.

Une lettre explicative la plus détaillée possible doit ainsi lui être remise. Vous pourrez, en plus des explications, lui envoyer des lettres de relances sans réponse (pour des loyers ou charges impayées) et lui fournir des photos (« avant/après ») pour justifier de dégradations, par exemple. Les factures de matériel ou d’artisans en rapport avec les réparations sont également nécessaires.

Attention : lorsque votre logement est situé dans un immeuble collectif et que vous ne disposez pas encore de l’ensemble des éléments comptables vous permettant de faire la régularisation annuelle des charges au moment du départ de votre locataire, vous pouvez conserver jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Vous devrez alors régulariser la situation dans le mois qui suit l’acceptation officielle des comptes de l’immeuble.

A savoir : la notion de « vétusté », constamment discutée par les parties, est mieux encadrée aujourd’hui grâce à des grilles de vétusté qui ont été mises au point. Celles-ci permettent de mieux appréhender l’usure normal du temps et de faire la différence avec une détérioration anormale qui nécessiterait des travaux de réparation et une retenue sur le dépôt de garantie.

Vous pouvez insérer la référence d’une telle grille dans le contrat de location et vous en servir lors des états des lieux d’entrée et de sortie. Celle de l’OPAC de Paris est, par exemple, souvent prise en référence.  

Le locataire peut-il contester une retenue sur le dépôt de garantie ?

Les conflits liés au dépôt de garantie sont nombreux. C’est d’ailleurs la première source de conflit entre propriétaires et locataires comme le montre une étude de la Confédération Générale du Logement publiée le 9 avril 2018.

Ce sont d’ailleurs les tensions constatées à ce moment-là qui incitent, entre autres, les Pouvoirs Publics à envisager de faire conserver ces dépôts par la CDC.

Prévenir la contestation de votre locataire passe donc d’abord par une explication détaillée et argumentée, preuves à l’appui, de votre décision de ne lui restituer qu’une partie (ou rien) du dépôt de garantie comme nous vous l’indiquons dans notre dossier : « Mon locataire conteste la retenue sur le dépôt de garantie : que faire ? ».

Si le désaccord persiste, oui, votre locataire peut engager une procédure de conciliation auprès de la Commission départementale de conciliation ou auprès d’un conciliateur de justice.

Si la conciliation n’aboutit pas (ou s’il ne souhaite pas passer par cette démarche amiable), il peut saisir le Tribunal d’Instance. Dans ce cas, il dispose d’un délai de 3 ans pour porter plainte.

Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier loyer dû ?

Beaucoup de locataires pensent que le dépôt de garantie constitue le dernier loyer dû et partent en ne payant pas ce dernier ou uniquement la différence entre le dernier loyer dû et le dépôt de garantie (logiquement plus bas puisqu’il n’a pas évolué au fil du temps). Dans ce cas, ils se placent dans l’illégalité car les loyers sont dus jusqu’au départ. Nous abordons d’ailleurs les recours possibles dans notre dossier : « Mon locataire part sans payer son dernier loyer : que faire ? ».

Afin d’éviter à votre locataire de faire une telle « erreur », vous pouvez lui rappeler, au moment opportun, que cette tactique lui supprimerait le droit à la délivrance d’une dernière quittance de loyer, nécessaire dans le cadre, par exemple, d’une demande d’aide au logement.  

Mis devant le fait accompli, vous avez le droit d’opérer – avec l’aide d’un huissier de justice – une saisie conservatoire du montant dû sur le compte bancaire de votre locataire, et ce, sans autorisation d’un juge. Nous évoquons d’ailleurs ce point dans notre vidéo ci-dessous :

Vous pouvez aussi faire condamner votre locataire au paiement du loyer assorti de dommages-intérêts.

Avez-vous déjà rencontré des difficultés lors de la restitution du dépôt de garantie (ex : un locataire refusant une retenue sur le dépôt de garantie ou ne payant pas son dernier loyer)? N’hésitez à nous en faire part dans l’espace commentaire.

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  1. lE helloco says:

    comme à l’a coutume clair net précis consis

    • Catherine says:

      Nous vous remercions de l’intérêt que vous portez à nos articles.

  2. Sarah says:

    Merci pour cet article.
    Ce serait bien que la grille de vétusté incluse dans le bail généré par GérerSeul comporte une colonne « valeur résiduelle », comme la grille de vétusté que vous indiquez en exemple dans l’article.
    En effet, j’ai déjà eu un locataire ayant dégradé des radiateurs (lors d’une fête arrosée), et qui n’a eu aucune retenue sur le dépôt de garantie, puisqu’on appliquait une grille sans valeur résiduelle.
    Or, même si un élément est très vieux, s’il est fonctionnel et en bon état, il paraît logique de responsabiliser le locataire sur l’entretien par l’application d’une valeur résiduelle, même symbolique.

    • Catherine says:

      Merci. Nous avons pris bonne note de votre remarque quant à la grille de vétusté, nous allons étudier la possibilité de rajouter la colonne.

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