Réviser mon loyer : conditions et calcul

En tant que bailleur, vous pouvez, sous certaines conditions, augmenter le loyer. Lorsqu’une clause du bail le prévoit, celui-ci peut être révisé une fois par an. Le loyer peut aussi être augmenté ponctuellement si vous estimez qu’il est sous-évalué ou si vous effectuez des travaux d’amélioration. Eclaircissements.

Contexte

En préambule, rappelons que l’encadrement des loyers qui avait touché un temps les villes de Paris et de Lille n’est actuellement plus en vigueur. Une décision des Tribunaux administratifs de ces deux villes a, en effet, estimé que cette mesure était illégale.

Condition n°1 : Insertion d’une clause de révision selon l’IRL dans le contrat de bail

Réglementation

La révision du loyer ne peut se faire qu’en cas d’insertion d’une clause de révision écrite dans le bail. Celle-ci interviendra à partir de la date de révision indiquée sur le bail ou à partir de la date anniversaire du bail. Si le bail ne contient pas cette clause, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail. Il est donc très important de penser à insérer cette clause lors de la rédaction du bail.

Cette augmentation annuelle est encadrée (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) lors des douze derniers mois.

Vous disposez d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour réaliser la révision. Passé ce délai vous ne pourrez plus réviser votre loyer au cours de l’année écoulé.

Attention : la révision n’est toutefois pas rétroactive car cette dernière ne prend effet qu’au jour de la demande alors pensez à réviser le loyer dès que possible ! Nous mentionnons d’ailleurs ce point dans notre vidéo ci-dessous.

Il vous est conseillé de prévenir votre locataire de cette révision par un courrier en recommandé avec accusé de réception.

Calcul du loyer à réviser

L’IRL sert de base au calcul de la révision du loyer.

Pour réviser le montant du loyer, il faut prendre en compte :

  • le montant du loyer hors charge avant l’augmentation (L) ;
  • la nouvelle valeur de l’indice de référence des loyers (N) qui correspond généralement au trimestre de référence indiqué dans le contrat de bail. Si ce trimestre n’est pas défini dans le contrat vous devrez prendre en compte celui du dernier IRL publié par l’Insee lors de la signature du bail ;
  • et l’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente (P).

Pour déterminer votre nouveau loyer vous devrez effectuer le calcul suivant : (L x N) / P = nouveau loyer.

Exemple :

Votre bail a été signé le 15 février 2017, il dépend donc de l’IRL du 4ème Trimestre (sorti mi-janvier), soit un IRL de 125.50.

Considérons un loyer de 500 € en 2017. Le 15 février 2018, le nouveau loyer à réclamer sera de :

Calcul de la révision de loyer (avec IRL)

Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi utiliser le simulateur que l’Institut National de la Consommation (INC) met à votre disposition pour calculer la révision de votre loyer.

Remarque : rien ne vous oblige, en tant que bailleur, à augmenter le loyer pendant le bail. Cela relève d’un choix personnel. Certains envisagent cette non augmentation dans une stratégie globale visant à fidéliser le locataire en place. N’hésitez pas, dans ce cas, à chaque révision potentielle, à lui indiquer la révision que vous auriez pu appliquer mais que vous n’appliquez pas.

Prenez conscience, en même temps, que cette non révision a un impact sur le rendement de votre investissement, d’autant plus fort que l’augmentation se capitalise au fil du temps. Doucement mais sûrement votre loyer augmente, adoucissant un peu la montée en puissance des charges régulières et exceptionnelles, liées notamment à la protection de l’environnement.

A noter que les logements soumis à la loi de 1948 et les logements conventionnés Anah font l’objet de règles spécifiques.

Condition n°2 : La révision du loyer en raison d’une sous-évaluation

Si vous estimez que le loyer de votre logement est trop faible par rapport aux loyers de logements comparables près de chez vous, il est possible de le réévaluer.

Cette augmentation du loyer ne peut toutefois avoir lieu qu’au moment du renouvellement du bail et doit être justifiée. La demande de réévaluation du loyer doit être faite à votre locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail. Lors de votre demande vous devrez lui fournir des informations sur plusieurs points :

  • votre dossier doit contenir comme référence au moins 6 logements dans les agglomérations de plus d’1 million d’habitants, ou 3 logements dans les autres zones géographiques, dont les loyers sont plus élevés que le loyer de votre logement ;
  • ces logements doivent être dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires ;
  • le locataire doit avoir occupé le logement depuis plus de 3 ans pour au moins 2 tiers des logements ;
  • chacun de ces logements  doit être décrit avec les informations mentionnées à  l’article 1 du décret n° 90-780 du 31 août 1990.  

Attention : aussi argumentée soit-elle, votre demande peut être refusée par votre locataire. Dans ce cas, vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation ou une association de consommateurs … Et si vous n’arrivez pas à faire valoir votre position, vous pourrez vous tourner vers le Tribunal d’Instance.

Condition n°3 : La révision du loyer en cas de travaux d’amélioration

Enfin, si vous effectuez des travaux d’amélioration dans le logement que vous louez, il est possible de vous mettre d’accord avec votre locataire pour augmenter le prix du loyer, et cela, même en cours de bail.

Concrètement, il doit s’agir de réels travaux d’amélioration, apportant de nouveaux éléments de confort, comme, par exemple, l’installation d’une cuisine équipée, d’une climatisation, ou encore l’aménagement des combles. Les réparations qui incombent normalement au bailleur (remplacement d’une chaudière, par exemple) ou les travaux d’entretien du logement ne font pas partie de ces travaux d’amélioration ouvrant possibilité à une révision du loyer.

Le montant des travaux doit représenter au moins une année de loyer. Quant à l’augmentation annuelle, elle doit être étalée dans le temps. Si elle est inférieure ou égale à 10 %, elle peut être lissée sur 3 ans ; Si elle dépasse 10 %, elle doit être étalée sur 6 ans.

Marche à suivre : convenez avec votre locataire de la majoration de loyer consécutive à ces travaux par une clause présente dans le contrat de location ou par un avenant intégré au contrat en cours de bail.

La majoration de loyer est applicable après l’achèvement des travaux. Si votre locataire refuse cette augmentation de loyer proposée, vous ne pouvez pas la lui imposer.  A vous de voir, alors, si vous désirez toujours réaliser les travaux. Vous pouvez aussi saisir la commission de conciliation pour essayer de trouver un accord.

Important : l’augmentation ne peut s’appliquer qu’au loyer, pas à la provision pour charges ni au montant du dépôt de garantie, qui restent inchangés pendant toute la durée du bail.

Bien entendu, le locataire doit être informé par écrit des dates de début et de fin des travaux, de leur nature ainsi que des éventuels désagréments qui pourraient survenir pendant la durée du chantier.

Avez-vous déjà été confronté à un locataire contestant une augmentation de loyer ? Si oui, quelles actions avez-vous menées ? N’hésitez pas à nous partager vos expériences dans les commentaires.

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