Le marché locatif français suscite de plus en plus l’intérêt des investisseurs immobiliers. Mais comment réussir son investissement locatif en 2022 ? Voici l’essentiel de ce qu’il faut retenir à ce sujet…
Rentabiliser sa location : faut-il compter sur la tension locative ?
La constitution d’un patrimoine immobilier sur le long terme passe par un investissement locatif intelligent. La bonne question à se poser serait donc de savoir où investir concrètement pour une meilleure rentabilisation de sa location. En règle générale, l’on tient compte du dynamisme d’une zone, de son urbanisme, de la tension locative (c’est lorsque l’offre locative est inférieure à la demande), qui y prévaut…
La tension locative, couplée à un bon instinct d’investisseur, est un des indicateurs forts qu’il faut également exploiter. Dans ce contexte, les biens mis en location, qui sont en permanence occupés, constituent une source de revenus récurrents et garantissent un rendement satisfaisant. Mais pour rentabiliser sa location dans un contexte de tension locative, il faut se baser idéalement sur :
- La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové), pour profiter de certaines indications fiscales en compensation d’un investissement dans les zones dites tendues (c’est-à-dire sujettes à une tension locative) ;
- La loi PINEL qui, à travers son dispositif, encourage l’investissement locatif immobilier : elle permet ainsi aux propriétaires qui veulent mettre en location leur patrimoine immobilier d’être détenteurs de logements neufs dans certaines zones bien précises.
Investissement locatif : quand la loi PINEL introduit ses nouveautés en 2022
L’esprit du dispositif fiscal de la loi PINEL est de minimiser l’impact de la tension locative sur les zones tendues. Ce dispositif est tout à l’avantage de l’investissement locatif en 2022. Initialement profitable aux logements acquis à compter du 1er septembre 2014, il a vu en effet sa durée prolongée jusqu’au 31 décembre 2022.
Le dispositif de défiscalisation permet au bailleur de voir ses impôts réduits et de se constituer (au terme de la durée prévue pour la mise en location), un patrimoine immobilier propre. Mais il n’en demeure pas moins que certaines conditions sont à satisfaire. Il s’agit notamment pour le bailleur : de se conformer au plafond du loyer imposé (en fonction de la zone et de la surface du bien à mettre en location) ; de disposer préférentiellement d’un revenu fiscal inférieur au plafond fixé par la loi ; d’investir dans une zone locative tendue éligible au logement PINEL.
À propos justement de l’éligibilité à son dispositif, la loi PINEL privilégie, pour son zonage 2022, les grandes villes françaises les plus tendues et à forts prix immobiliers. Il s’agit des zones PINEL A, A bis, B1, B2 et C. Il faut noter cependant que l’éligibilité de la zone B2 à loi PINEL est soumise à une dérogation.
Comment gérer sa location ?
Le marché locatif est tel que certains propriétaires bailleurs sont tentés par l’autogestion locative. Mais qu’est-ce que gérer sa location suppose ?
La gestion locative est avant tout une activité à part entière. Elle va de la recherche de la clientèle (possiblement), à la réalisation de l’état des lieux en passant par la gestion courante (dont la conduite des démarches administratives, les encaissements des loyers, etc.). Elle peut être faite soi-même ou confiée à un administrateur de biens immobiliers.
Dans le premier scenario (gérer sa location soi-même), ce choix peut avant tout s’expliquer par un souci d’ordre économique. En se soustrayant des services d’un administrateur de biens immobiliers, l’investisseur locatif en 2022 se passe de verser des commissions à ce dernier. Dépendamment de son niveau d’engagement, de ses connaissances immobilières, de son obstination…, il peut valablement s’occuper de la rédaction du contrat de bail, de la gestion courante de son patrimoine immobilier, etc.
Théoriquement, ce travail peut paraître assez simple et facile. Mais en vérité, réaliser un investissement locatif en 2022 et gérer sa location soi-même n’est pas une mince affaire. La recherche des locataires peut en effet être fastidieuse car chronophage. Or, la vacance d’un bien immobilier à mettre en location impacte son rendement et constitue une perte d’argent potentielle, un manque à gagner financier.
Ainsi, pour rentabiliser sa location sur un marché locatif rendu concurrentiel par la loi PINEL (à travers son dispositif 2022), l’investisseur locatif immobilier a tout intérêt à se tourner vers le second scenario.
Le grand avantage d’une telle décision est, pour le propriétaire-bailleur, la garantie de rentabiliser son investissement locatif en 2022.