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Optimisation fiscale pour les propriétaires de biens locatifs en 2024

La fiscalité immobilière évolue et, en 2024, certaines options sont préférables à d’autres en terme d’optimisation. Les propriétaires se doivent de rester informé dans ce domaine.

L’immobilier, et notamment des revenus qu’ils génèrent, font en France l’objet d’une fiscalité plus ou moins importante. Celle-ci dépend du bien loué et des mesures en vigueur. Ces mesures évoluent au fil du temps, selon la dynamique du marché et les besoins de l’époque.

La législation fiscale de l’immobilier est tellement disparate que les investisseurs et les propriétaires se doivent de bien en connaître les tenants et les aboutissants. L’objectif, outre se constituer un patrimoine et s’assurer d’intéressants revenus complémentaires, est d’établir une stratégie d’optimisation fiscale efficiente. En clair, trouver la solution qui permet de soumettre au minimum les revenus à l’imposition.

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Quel statut pour les loueurs de logement meublés ?

Un particulier propriétaire d’un logement meublé mis en location bénéficie du statut fiscal de LMNP, loueur en meublé non professionnel. La recette annuelle des loyers ne doit pas dépasser 23.000 € et ne doit pas représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Le statut de LMNP s’acquiert en obtenant sur le site de l’INPI une immatriculation qui permet la déclaration de l’activité locative, de définir un régime fiscal (micro-BIC ou régime réel) et un régime de TVA, et enfin d’obtenir un numéro SIRET.

Le déficit foncier, qu’est-ce que c’est ?

Il existe deux régimes fiscaux pour les propriétaires immobiliers : Le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier est accessible lorsque les revenus annuels de la location n’ont pas dépassé un plafond de 77.700 €. Le déclarant se voit appliqué un abattement. Il peut toutefois préférer le régime réel lorsque les dépenses liées à son logement sont plus importantes que le pourcentage de l’abattement.

Lorsque le propriétaire opte pour le régime réel, et que ses dépenses sont supérieures aux revenus du logement, il déclare un déficit foncier, c’est-à-dire une somme négative qui lui ouvre des avantages fiscaux. Si la somme à déclarer est plafonnée, le reliquat peut être déclaré lors des années suivantes.

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Cette mesure incite le propriétaire d’un logement à entreprendre des travaux importants qui lui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux sur plusieurs années.

Quels sont les principaux dispositifs fiscaux dans la location immobilière ?

Il existe, en 2024, plusieurs dispositifs qui permettent des avantages fiscaux aux propriétaires de logements en location.

La loi Pinel est le dispositif le plus réputé de l’hexagone. Créé en 2014 par Sylvia Pinel, alors Ministre du logement, il permet aux acquéreurs d’un logement neuf de bénéficier d’une importante réduction d’impôt à condition de louer le logement pour au moins six ans à un loyer plafonné. Il est appelé à disparaître fin 2024, mais sa disparition a été plusieurs fois annoncée dans le passé, avant que le dispositif soit reconduit.

En 2023, la loi Pinel a été scindée en deux dispositifs distincts. La loi Pinel classique propose en 2024 une réduction d’impôt inférieure à ceux de l’année précédente. Pour un bail de six ans, la réduction d’impôt est équivalente à 9% du montant du bien (au lieu de 10,5% en 2023). Elle passe à 12% pour un bail de neuf ans (au lieu de 15%) et à 14% pour une location de douze ans (au lieu de 17,5%). L’autre dispositif a pour nom Pinel + et inclus des normes énergétiques et des critères confort. Les mesures fiscales sont beaucoup plus intéressantes.

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La loi Denormandie permet une réduction d’impôt aux propriétaires qui investissent dans un quartier dégradé. Les logements doivent faire l’objet de travaux d’amélioration qui représentent au moins 25% du coût d’acquisition. Il peut également s’agir de locaux divers transformés en logement. A l’issue des travaux, le logement doit être mis en location pendant au moins six ans (et jusqu’à douze ans) afin que le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt équivalente à au moins 12% (et jusqu’à 21%) du coût de l’investissement.

La loi Malraux donne une réduction d’impôt (de 22% à 30%) aux propriétaires qui investissent dans des biens remarquables, c’est-à-dire ayant une forte valeur historique ou esthétique. Elle concerne aussi, comme la loi Denormandie, les logements à rénover dans les quartiers dégradés.

La loi Censi Bouvard consiste à acquérir un bien meublé dans une résidence étudiante ou de type EHPAD et de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11% de l’investissement pendant neuf ans.

La loi Monuments historiques donne également des avantages fiscaux en investissant dans la rénovation, comme son nom l’indique, de monuments historiques.

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