Renouvellement du bail : conditions et démarches

A l’expiration du bail, si vous n’avez pas manifesté votre souhait de reprendre le logement pour l’occuper ou le vendre, ou si vous n’engagez pas une rupture de bail pour un motif sérieux et légitime, le contrat avec votre locataire en place se poursuit. Si vous souhaitez apporter des modifications au bail lors de son renouvellement, vous devez respecter certaines conditions que nous détaillons dans ce dossier.

Quelles que soient les conditions du renouvellement – c’est-à-dire avec ou sans évolution du loyer ou de la durée du contrat – le dépôt de garantie versé au moment de la signature du bail par le locataire reste inchangé.

Important : si les conditions de renouvellement d’un bail sont les mêmes pour une location vide ou une location meublée « classique » (d’une durée d’un an minimum), elles diffèrent pour un bail meublé « étudiant ». En effet, les parties peuvent convenir d’un bail d’une durée de 9 mois qui n’est pas reconductible tacitement. Dans ce cas, celui-ci prend fin à son terme.

Pour les baux nus et meublés d’un an, 3 possibilités peuvent survenir, au moment du renouvellement du bail :

  • vous renouvelez le bail dans les mêmes conditions,
  • vous le renouvelez avec une augmentation de loyer,
  • vous le renouvelez pour une durée plus courte.

Rappel : en tant que propriétaire-bailleur vous ne pouvez rompre votre bail qu’à la fin de ce dernier et sous certaines conditions. Nous évoquons d’ailleurs ce point dans notre dossier : “Propriétaire : conditions et démarches pour rompre un bail”.

Option 1 : Le bail est reconduit tacitement dans les mêmes conditions

Votre locataire souhaite rester dans les lieux tandis que, de votre côté, vous souhaitez poursuivre la location : le bail est tacitement reconduit dans les mêmes conditions comme nous le mentionnons dans notre vidéo ci-dessous.

Vous n’avez aucune démarche à effectuer. Inutile donc de signer un nouveau contrat puisque la reconduction de la location s’effectue aux mêmes conditions que celles décidées dans le dernier bail signé par les parties.

Inutile également de produire des diagnostics (qui seraient mis à jour ou de nouveaux diagnostics apparus entre temps). Ceux qui ont été remis au locataire lors de la signature du bail suffisent.

Le cas échéant, si une clause du bail le prévoit, la révision du loyer peut s’effectuer, comme elle a été faite les années précédentes, à la date anniversaire du bail.  

Cette augmentation annuelle est encadrée (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE.

Voyez à ce propos notre dossier dédié aux conditions de révision du loyer.

Option 2 : Renouvellement du contrat de bail avec augmentation du loyer

Au terme du bail, vous pouvez aussi souhaiter renouveler ce dernier, mais en augmentant le loyer parce que vous estimez qu’il est sous-évalué par rapport au marché. C’est possible, mais dans des conditions particulières encadrées par la loi.

Avant novembre 2017, les zones tendues (qui souffrent d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, c’est-à-dire surtout dans les grandes agglomérations) avaient droit à une procédure spéciale puisqu’un encadrement des loyers avait commencé à être mis en place à Paris et à Lille. Mais un vice de forme a fait annuler – par les Tribunaux administratifs de Paris et de Lille – ces décisions d’encadrement.

Aujourd’hui, les démarches de renouvellement d’un bail avec augmentation du loyer sont donc les mêmes sur tout le territoire. L’encadrement des loyers n’est toutefois pas mort, remis au goût du jour par la dernière loi sur le logement, ELAN. Si l’encadrement des loyers était à nouveau instauré dans certaines agglomérations à l’avenir, les règles de renouvellement du bail avec augmentation du loyer dans les zones tendues devraient évidemment tenir compte des loyers plafonds.

Comment apporter la preuve que votre loyer est sous-évalué ?

Estimer à titre personnel que votre loyer est sous-évalué ne suffit pas, encore faut-il le prouver.

Vous devez ainsi apporter des éléments (exemples de logements similaires dans le même quartier se louant plus cher) montrant que le loyer est « manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ».

Pour chaque référence, vous devez indiquer : l’adresse précise, l’étage de l’appartement, sa surface ainsi que le nombre de pièces, la présence de dépendances éventuelles, son état d’équipement (WC, salle d’eau, chauffage, etc.), la date de construction de l’immeuble, la présence (s’il y a lieu) d’un ascenseur, le montant du loyer mensuel hors charges et la date d’entrée dans les lieux du locataire.

En possession de ces preuves, vous devrez envoyer une proposition d’augmentation du loyer à votre locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Cette dernière doit être assortie des références justifiant le bien-fondé de l’augmentation réclamée. Le nombre de ces références doit être au minimum de 6, si la commune où se situe le bien fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, sinon, de 3 références.

Le locataire qui accepte cette augmentation doit vous l’indiquer par écrit au maximum 4 mois avant la fin du bail en cours.

Celui qui la refuse doit aussi vous écrire ce refus au maximum 4 mois avant la fin du contrat de location en cours. A noter qu’une non réponse du locataire équivaut à un refus. Dans ce cas, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation. En l’absence d’accord après son intervention, vous avez la possibilité de saisir le juge d’instance. Attention à le faire avant le terme du bail, sous peine de voir celui-ci reconduit aux mêmes conditions.

Important : vous n’avez pas le droit, sous prétexte que votre locataire refuse l’augmentation de loyer, de rompre le bail. La Cour d’appel de Versailles l’a rappelé dans une décision du 1er octobre 2013 : « le bailleur ne peut à la fois proposer le renouvellement avec un nouveau loyer et, dans le même temps, aviser la locataire qu’à défaut d’accord sur le montant indiqué, le renouvellement vaudrait congé. »

Augmenter le loyer progressivement

Si l’augmentation du loyer peut avoir lieu, un avenant doit être annexé au bail, indiquant le montant du nouveau loyer.

Attention : l’augmentation que vous pourrez appliquer ne devra pas excéder :

  • soit 50 % de la différence entre les loyers pratiqués pour des logements comparables près de chez vous et le dernier loyer payé par votre locataire appliqué au locataire avant le renouvellement de votre bail,
  • soit 15% du coût réel des travaux d’amélioration lorsque vous en avez réalisés et que le montant de ces derniers est au minimum égal à une année de loyer.

L’augmentation, elle, doit s’appliquer progressivement dans le cadre des baux des locations nues ou meublées.

Augmentation du loyer pour un bail nu :

  • si le bail est de 3 ans, alors l’augmentation s’effectue chaque année par tiers, lors du renouvellement des 3 années suivantes (sauf si la hausse du loyer est > à 10%).
  • Si le bail est de 6 ans ou si l’augmentation est supérieure à 10%, elle s’effectue chaque année par sixième.

Augmentation du loyer pour un bail meublé :

  • si l’augmentation du loyer est inférieure à 10% : elle s’applique en une seule fois.
  • Si l’augmentation du loyer est supérieure à 10% : elle s’applique chaque année par ⅓.

Option 3 : Renouvellement du bail pour une durée plus courte

Vous avez aussi le droit, au terme d’un bail, de le renouveler pour une durée inférieure à celle d’origine.

La seule condition est que cette durée plus courte doit justifiée par un événement professionnel ou familial « extraordinaire ».

Par exemple :

  • Vous souhaitez récupérer le logement pour que votre enfant y habite pendant ses études.
  • Vous allez partir à la retraite et aviez prévu de déménager dans ce logement locatif à cette date-là.

Dans ce cas, vous devez en avertir votre locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Puis 2 mois avant la fin du bail, vous devez envoyer à votre locataire une nouvelle lettre (en recommandé avec accusé de réception) lui confirmant la réalisation de l’événement qui justifie la durée plus courte du bail suivant. Un nouveau bail doit alors être signé indiquant la raison précise pour laquelle sa durée est inférieure à la norme.

Comme dans les autres cas de renouvellement, le loyer peut subir une révision, en accord avec les règles en vigueur.

Avez-vous déjà réévalué votre loyer lors d’un renouvellement de votre bail ? Si oui, comment votre locataire a-t-il réagi ? N’hésitez pas à nous faire part de vos expériences en commentaire ci-dessous.

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