Propriétaire : conditions et démarches pour rompre un bail

Vous pouvez, propriétaires-bailleurs, donner congé à votre locataire au terme du bail seulement si vous respectez les conditions valables de résiliation et effectuez toutes les démarches nécessaires. Nous abordons dans ce dossier toutes ces conditions et démarches.

Sous quelles conditions puis-je rompre un bail ?

Que ce soit dans le cadre d’une location meublée ou nue vous ne pouvez pas rompre le bail sans raison. Seules ces conditions sont valables :

  • vous souhaitez y habiter ;
  • vous voulez le louer à des proches :
    • des membres de votre famille tel que votre conjoint (marié, pacsé ou concubin depuis plus d’un an),  un ascendant ou un descendant ;
    • un membre de la SCI ou de l’indivision ;
  • vous souhaitez vendre votre logement.

Notez que la notion d’ascendant ou de descendant est large : elle comprend les parents, grands-parents, arrières grands-parents, enfants, petits-enfants et arrières petits-enfants.

Vous pouvez aussi rompre le bail pour « un motif légitime et sérieux ».  Exemple :

Dans ces conditions, un préavis peut être délivré – au moins 6 mois avant l’échéance du bail dans le cadre d’une location nue et 3 mois dans le cadre de la location meublée –  mais il ne pourra prendre effet qu’au terme du bail.

Quelles sont les démarches à respecter pour rompre le bail ?

Congé pour vendre

Lorsque vous envoyez un congé à votre locataire pour vendre le logement, cette lettre de congé représente aussi, pour lui, une offre de vente (valable 2 mois maximum). Il est prioritaire pour se porter acquéreur et dispose même d’un droit de préemption si le bien est finalement vendu à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé, au départ.

La notification du congé doit s’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Une remise en main propre est aussi possible contre signature, mais préférez-lui les deux autres possibilités.

Si plusieurs locataires ont signé le bail, chacun d’entre eux doit recevoir cette lettre.

Celle-ci doit contenir plusieurs informations :

  • la date du congé : 6 mois de préavis obligatoire pour vous, propriétaire-bailleur, et un congé qui ne peut prendre effet qu’à la fin du bail,
  • vous devez effectuer une description précise des lieux en vente avec les annexes s’il y en a,
  • indiquer le prix de vente et le mode de paiement possible (comptant ou par paiements échelonnés),
  • les 5 premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Attention : si toutes ces informations ne sont pas présentes dans la lettre, la rupture est nulle et le bail reconduit pour encore 3 ans.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2018, une notice explicative détaillée (appelée  “notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire) doit être jointe à cette lettre de rupture du bail. Une lettre type de congé pour vendre est d’ailleurs directement disponible sur notre site.

Votre locataire doit obligatoirement vous informer de son désir d’acheter par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce, dans un délai de 2 mois après avoir reçu votre lettre de congé. Il dispose ensuite de 2 mois supplémentaires (délai porté à 4 mois s’il contracte un crédit) pour signer l’acte de vente.

A noter : une fois reçu son congé pour reprise, votre locataire peut partir du logement quand il le souhaite pendant la durée du préavis. Il n’est alors redevable du loyer et des charges que jusqu’à la date de remise des clés.

Important : vous avez la possibilité de vendre le bien occupé. Dans ce cas, l’investisseur qui achète le logement garde le locataire en place et c’est à lui, s’il veut récupérer le logement, de réaliser toute la procédure du congé. Dans cette situation, vous n’êtes pas légalement obligé d’en informer votre locataire (sinon pour des raisons de courtoisie). Il change simplement de propriétaire et garde son bail.

Congé pour habiter

Il vous est possible de récupérer votre logement locatif pour l’habiter ou pour y loger des proches. Cela n’est valable que si le logement devient alors votre résidence principale ou celle de vos proches.

Important : dans le cas où votre conjoint n’est lui pas propriétaire de votre logement sachez néanmoins que ses ascendants et descendants entrent dans la catégorie des proches, au sens où l’entend la loi.   

Comme pour une reprise pour vente, le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier, avec, là encore, la possibilité d’une remise en main propre avec signature. Et là encore, il faut l’envoyer à tous les signataires du bail.

La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, ainsi que les noms et adresses des personnes qui vont habiter dans le logement suite à la rupture du bail. Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, la lettre doit même préciser le lien qui vous unit avec ces futurs bénéficiaires du logement. Vous pouvez d’ailleurs directement télécharger une lettre type de congé pour motif de reprise du logement.

Sans le respect de ces informations, le congé est nul et le bail reconduit.

Comme indiqué précédemment, depuis le 1er janvier 2018, une notice explicative doit être jointe à la lettre. Nous l’avions d’ailleurs évoquée lors de notre actualité : “Congé pour reprise : une notice obligatoire à remettre au locataire”.

Certains locataires vérifient consciencieusement le respect de ces règles et, le cas échéant, après leur départ des lieux, contestent cette reprise du logement. Un Tribunal d’Instance peut leur donner raison (et exiger de vous des dommages-intérêts) s’ils apportent la preuve que le logement n’a finalement pas été habité suite à la rupture du bail, qu’il est habité comme résidence secondaire ou que l’occupant ne fait pas partie des personnes éligibles à la reprise pour occupation.

Sachez que les propriétaires-bailleurs s’exposent, en cas de mensonges avérés concernant le congé pour reprise du logement pour le vendre ou l’habiter, à une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 € (30.000 € s’il s’agit d’une personne morale, comme peut l’être une SCI, par exemple).

Cas particulier : donner congé au locataire du bien que vous venez de racheter

Deux cas sont possibles : vente du bien ou reprise du logement.

  1. Vous souhaitez donner congé au locataire déjà présent pour vendre le logement :
    1. Cas 1 : si la durée restante du bail en cours est inférieure à 3 ans,  vous êtes obligé d’attendre le premier renouvellement ou la première reconduction du contrat de bail avant d’agir. (Exemple : le bail se termine dans un mois. Dans ce cas, vous devez le renouveler ou le reconduire pour 3 ans supplémentaires obligatoirement.)
    2. Cas 2 : si la durée restante du bail en cours est supérieure à 3 ans (cas d’une SCI), vous devez pour cela simplement attendre la fin du bail en cours.
  2. Vous désirez donner congé au locataire pour y loger un proche ou pour y habiter vous-même :
    1. Cas 1 : la durée restante du bail en cours est de moins de 2 ans. Vous devez attendre 2 ans avant de rompre le bail (exemple : lors de l’achat du bien, le locataire a encore 3 mois de bail actif, il faut dans ce cas renouveler le bail pour 21 mois afin de respecter les 24 mois légaux).
    2. Cas 2 : la durée restante du bail en cours est de 2 à 3 ans. Vous devez attendre l’échéance du bail avant de le rompre. (Exemple : lors de l’achat du bien, le locataire a encore 2 ans et 1 mois de bail actif, dans ce cas, vous avez le droit de ne pas renouveler le bail à l’issue de ces 2 ans et 1 mois.)

Congé pour motif réel et sérieux

Ce type de congé est assez exceptionnel, mais il existe. La loi n’ayant pas donné de définition précise des termes « légitime et sérieux », il est parfois difficile pour un bailleur de faire accepter sa décision aux locataires qui sont nombreux, dans une telle situation à contester ces ruptures de baux devant les Tribunaux d’Instance.

Il arrive pourtant que les baux doivent être rompus dans certaines situations : le locataire ne paie pas ses loyers régulièrement (des retards répétés sont notés) et une dette s’est accumulée, il a sous-loué le logement sans vous demander l’autorisation, il engendre des troubles de voisinage, ou alors il n’a pas pris soin du logement comme il doit le faire, par exemple.

Dans les deux derniers cas et pour vous préparer à une confrontation au Tribunal, il est primordial de constituer un dossier solide apportant des preuves (photos, enregistrements, actes d’huissiers, témoignages des voisins, etc.).

La notification du congé doit s’effectuer exactement de la même manière que pour les congés pour vendre ou habiter.

Bien entendu, la lettre doit indiquer avec le plus de détails possibles les raisons qui motivent le congé. Nous vous avons d’ailleurs rédigé une lettre type de congé pour reprise du logement pour motif sérieux et légitime que vous pouvez directement télécharger.

Important : si le locataire refuse de récupérer la lettre recommandée dont il devine le contenu, le congé ne peut avoir lieu. Dans ce cas, vous pouvez faire appel à un huissier qui ira donner cette lettre au locataire en mains propres, légalisant ainsi le congé.

Étant donné que le bail ne peut être rompu par vous qu’à son terme, il est très important de bien vérifier les différents dossiers des candidats locataires avant de faire votre choix. Nous vous avons d’ailleurs rédigé un dossier spécifique sur les méthodes permettant de vérifier ces dossiers.

Les spécificités concernant les locations meublées

Dans le cadre d’une location meublée certaines démarches ne sont pas nécessaires :

  • Dans le cadre d’une reprise pour vente, le locataire n’est pas prioritaire à l’achat. Une simple lettre indiquant le congé est donc suffisante ;
  • La remise d’une notice explicative détaillée mise en place le 1er janvier 2018 ne concerne pas les locations meublées ;
  • Autre différence : le congé doit être notifié au moins 3 mois avant l’échéance du bail et non pas 6 mois comme pour les locations nues.

Certains locataires sont protégés et ne peuvent être congédiés

La loi a mis en place certaines règles pour protéger certains locataires contre le résiliation de leur bail. Nous l’avions d’ailleurs évoqué dans notre actualité : “Congédier un locataire sénior : les règles à suivre”. Ainsi vous ne pourrez pas mettre fin au bail si les conditions suivantes sont remplies :

  • le locataire a plus de 65 ans à la date de fin du bail ou s’il héberge lui-même une personne âgée de plus de 65 ans et qui est fiscalement à sa charge ;
  • les revenus annuels perçus régulièrement par l’ensemble des membres du foyer ne dépassent pas le montant des plafonds en vigueur.

Exception : vous pourrez résilier le bail si vous remplissez l’une de ces conditions :

  • vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ;
  • vos revenus annuels perçus régulièrement sont inférieurs au montant des plafonds en vigueur ;
  • vous trouvez un autre logement à votre locataire compatible avec les revenus réguliers de ce dernier.

Attention : si votre locataire protégé ne respecte pas le contrat, en ne payant pas son loyer, par exemple, vous pouvez lui donner congé, sans lui trouver un autre logement.

Avez-vous déjà rencontré des difficultés avec votre locataire lors de la rupture de votre bail ? N’hésitez pas à partager vos expériences dans l’espace commentaire !

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