Les spécificités du contrat de location meublée : modèle, contenu, durée, résiliation

Pour qu’une location soit considérée comme meublée, il faut que cette dernière soit équipée au minimum de divers éléments (meubles, équipements, …) que nous listons dans ce dossier. 

La location meublée et la location nue sont assez similaires. Toutefois, elles se différencient sur certains points importants (dépôt de garantie,  meubles à fournir, fiscalité, durée du bail et du préavis).

Les règles énoncées concernent, ci-après, les baux signés depuis le 1er janvier 2018.

Nous détaillons ici les aspects différenciants de la location meublée et vous laissons vous reporter à notre dossier : « Contrat de location non meublée : modèle, contenu, résiliation » vous informer sur les aspects analogues des deux baux.

Votre contrat de location meublée doit obligatoirement contenir les différents éléments énoncés dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Contenu du bail meublé

Là encore, le contrat de bail doit être rédigé par écrit et produit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties en présence (propriétaire, locataire(s), garant…).

Nous avons d’ailleurs conçu un modèle de contrat de location meublée que vous pouvez télécharger gratuitement sur notre site.

Comme dans le cadre d’un contrat de location non meublée, le bail meublé doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires qui concernent :

  • les parties signataires,
  • le logement,
  • la durée du bail et sa date de début,
  • le loyer et les charges,
  • le dépôt de garantie,
  • les travaux réalisés dans le logement
  • les frais d’agence, s’il y en a.

S’y rajoutent simplement l’information de la présence de meubles et appareils électro ménagers.

Vous pouvez également insérer des clauses particulières dans le contrat à votre initiative ou à celle de votre locataire à la seule condition qu’elles ne soient pas abusives.

Les clauses jugées abusives sont les mêmes concernant les baux nus ou meublés.  

Les documents à annexer au bail meublé

En plus du bail, d’autres documents doivent être remis au locataire, nous les détaillons de même dans notre dossier spécifique sur le contrat de location non meublée :

  • un dossier de diagnostic technique (DDT),
  • la notice d’information à remettre au locataire,
  • l’état des lieux d’entrée réalisé lors de la remise des clés,
  • l’attestation d’assurance contre les risques locatifs,
  • un extrait du règlement de copropriété, le cas échéant,
  • une autorisation de mise en location, si nécessaire,
  • l’acte de cautionnement, si nécessaire.

La seule différence avec le bail nu est que vous devez également insérer un inventaire détaillé du mobilier et des appareils électro ménagers dont un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) a dressé la liste « minimale ».

Le respect de cette liste conditionne d’ailleurs l’obtention du statut fiscal « meublé », avec l’imposition des BIC.

Les meubles et équipements présents dans cette liste sont :

  • Une literie comprenant une couette ou une couverture ;
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un four ou un four à micro-ondes ;
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • De la vaisselle ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Une table et des sièges ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires ;
  • Du matériel d’entretien ménager.

Bien entendu, vous pouvez ajouter des éléments à cette liste et les inscrire dans l’inventaire.

Durée du bail meublé et montant du dépôt de garantie

La durée du bail meublé

Les baux des locations meublées sont conclus pour une durée :

  • d’un an minimum et reconduit tacitement,
  • ou de 9 mois (bail étudiant) mais qui ne se renouvelle pas tacitement.

Nous avons d’ailleurs réalisé une vidéo qui reprend les avantages de la location étudiante.

Le montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie que votre locataire devra vous verser lors de la signature du bail ne peut être supérieur à 2 mois de loyer (charges non comprises).

Résiliation du contrat de location meublée : motifs légaux et durée du préavis

Dans le cadre d’une location meublée, seulement 3 motifs sont valables pour pouvoir rompre le bail à son échéance :

  • vous allez y habiter,
  • vous allez le louer à un proche,
  • vous souhaitez vendre votre logement.

Nous avons d’ailleurs rédigé un dossier spécial sur ce sujet afin de vous détailler toutes les conditions pour rompre un bail.

Pour rompre le bail, vous devez respecter un préavis de 3 mois avant l’échéance du bail.

Comme pour la location nue votre locataire peut partir à tout moment et sans donner de motifs. Ce dernier devra néanmoins vous envoyer un préavis d’1 mois.

La fiscalité de la location meublée

Vos revenus issus de vos locations meublées sont assimilés à des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).

Vous obtenez automatiquement le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si le montant de vos recettes issues de la location ne dépassent pas :

  • 23.000 € par an,
  • et 50 % des revenus annuels de votre foyer fiscal.

Sous ce statut vous avez le choix entre deux régimes :

  • le régime micro-BIC dans lequel vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes,
  • le régime réel qui vous offre la possibilité de déduire vos charges et d’amortir votre logement et son mobilier.

Nous détaillons la fiscalité des revenus issues d’une location meublée dans notre dossier : “Déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : quel régime d’imposition choisir ? Quel formulaire remplir ?”.

Lorsque vous louez un logement meublé vous êtes également soumis :

  • à la taxe foncière,
  • à la CET (Contribution Économique Territoriale) sauf si vous louez une partie de votre résidence principale,
  • à la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) si votre CA HT est au-dessus du seuil des 500 000 euros.

Avez-vous déjà loué en meublé sans toutefois fournir tous les meubles nécessaires à cette location ? N’hésitez pas à régir dans l’espace commentaire.

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