Mon locataire ne paie pas son loyer : que faire ?

Se retrouver face à un locataire qui ne paie pas son loyer est l’une des situations les plus graves dans la vie d’un bailleur. D’ailleurs, le risque d’impayés est l’un des principaux problèmes rencontrés par les propriétaires-bailleurs. Mais que faire si mon locataire ne paie pas son loyer ? Découvrez dans notre dossier nos 5 conseils pratiques.

Conseil n°1 : agissez dès le premier impayé de loyer ou de charges

Dans tout règlement de problème, dans toute procédure, il est toujours préférable de ne pas laisser traîner les choses. Il faut « prendre date » le plus tôt possible.

Le locataire ne paie pas son loyer ? Le locataire ne paie pas ses charges ? Un seul non-paiement de loyer ou de charges (2 semaines de retard, par exemple) ne signifie pas procédure judiciaire immédiate, bien sûr, car cela peut résulter d’un soucis exceptionnel et temporaire.

Mais il est indispensable de contacter immédiatement son locataire pour connaître la raison de ce retard de paiement. Vous aurez alors une idée plus précise de l’importance du problème et des possibilités d’un retour à la normale.

Si le loyer ou les charges ne sont pas réglés rapidement après la discussion et que vous sentez que la situation va perdurer, ne perdez pas de temps.

Conseil n°2 : tournez-vous vers votre assurance loyers impayés ou vers la caution

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés ou si vous bénéficiez de la garantie Visale, montez rapidement un dossier. Si non, adressez-vous à la personne qui s’est portée caution et demandez-lui de régler le loyer.

Si votre locataire est bénéficiaire de l’aide au logement, contactez la Caisse d’allocations familiales (CAF) pour demander à ce que le versement de l’APL vous soit directement adressée.

Attention : vous pouvez vous retourner, dans certaines conditions, contre l’agent immobilier qui vous a proposé le candidat sans vérifier sa solvabilité. 

Conseil n°3 : résiliez le bail

Si le contrat de location a été bien conçu, il doit contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. Car si tel n’est pas le cas, vous serez obligé d’assigner votre locataire devant le tribunal d’instance.

Votre bail contient une clause résolutoire

Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, envoyez au locataire un commandement de payer par acte d’huissier. Il dispose alors d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation. Si vous bénéficiez d’un acte de cautionnement signé par un proche du locataire, l’huissier doit également lui signifier un commandement de payer comme nous l’expliquons dans notre vidéo ci-dessous :

Si aucun paiement n’a été effectué au terme de ce délai de 2 mois, la résiliation du bail est effective. Vous pouvez alors commencer une procédure d’expulsion avec le concours d’un huissier de justice.

Votre bail ne contient pas de clause résolutoire

Dans ce cas, assignez votre locataire par l’intermédiaire d’un huissier, devant le tribunal d’instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion. Vous pouvez aussi, si vous le souhaitez, et avant cela, adresser à votre locataire une « mise en demeure » de respecter ses engagements.

Le tribunal d’instance apprécie alors la situation :

  • le juge peut décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que le locataire a les capacités de régler sa dette ;
  • le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Suite à la résiliation automatique du bail (clause résolutoire) ou à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail, vous devez envoyer au locataire, par l’intermédiaire d’un huissier, un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour quitter le logement.

Conseil n°4 : enclenchez la procédure d’expulsion

Si votre locataire se montre récalcitrant à quitter les lieux, vous n’avez d’autre choix que de mettre en route une procédure d’expulsion.

Important : la procédure d’expulsion doit obligatoirement être mise en œuvre par un huissier. Cette opération délicate nécessite du savoir-faire et le respect de la loi, sous peine d’amendes et mêmes de condamnations de prison !

Les expulsions sont interdites pendant l’hiver, pendant la trêve hivernale qui dure 5 mois (du 1er novembre au 31 mars). Mais attention : ce n’est pas parce que vous ne pouvez plus expulser physiquement le locataire du logement que vous ne pouvez pas continuer la procédure d’expulsion.

Conseil n°5 : demandez le remboursement de la dette constituée par les loyers impayés ou les charges impayées

Cette démarche est trop souvent oubliée ; les propriétaires bailleurs étant trop contents – après l’expulsion effective – de s’être débarrassés d’un mauvais payeur. Et pourtant ! Si certains locataires expulsés ont de réels problèmes financiers, d’autres (ou leurs garants) ont les moyens de rembourser leur dette. Ne partez pas battus d’avance et entamez une procédure pour le paiement des arriérés de loyers ou de charges. Cela peut en valoir la peine.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés).

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  1. belinda bellet says:

    Merci de me dire quelle demarche dois je suivre quand j’ai loué un appartement completement refait à neuf et qu’ après 3 ans de location à un même locataire, l’appartement est devenu complètement insalubre?! canalisations bouchées par la crasse ou la m…. l’eau se deverse dans tout l’appartement , les murs sont jaunes de fumée de cigarette, le sol est jonché de dechets alimentaires et il me semble qu’il y a un rat.. que dois je faire ? merci de votre reponse

    • Catherine says:

      Bonjour, il n’y a pas de réponse possible sur le site, nous sommes désolés.

      Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet “Mes services exclusifs ” puis « Assistance fiscale/juridique »(service réservé à nos abonnés payants).

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