Novembre approche, et avec lui une question que tout bailleur confronté à un locataire qui ne paie plus son loyer finit par se poser : ai-je encore le droit d’agir ? La réponse est plus nuancée qu’un simple « non ». Certaines démarches restent permises tout l’hiver, d’autres vous exposent à de lourdes sanctions.
En bref : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions prévues par la loi. Vous pouvez néanmoins engager ou poursuivre la procédure judiciaire. Une chose reste interdite en toutes circonstances : vous faire justice vous-même, en changeant les serrures ou en coupant les fluides.
Que dit la loi sur la trêve hivernale ?
La trêve hivernale suspend l’exécution des expulsions chaque année, du 1er novembre au 31 mars inclus. Elle protège le locataire, même en impayé, tant que le juge a déjà ordonné son départ mais que celui-ci n’a pas eu lieu. Le sursis ne joue donc qu’à la toute fin du parcours, au moment de l’exécution.
Concrètement, seul le moment où le commissaire de justice vient faire quitter les lieux est repoussé. Tout ce qui précède reste possible : le commandement de payer, l’action en justice, le jugement. C’est d’ailleurs souvent pendant l’hiver que se joue la clause résolutoire du bail, ce mécanisme qui met fin au contrat pour défaut de paiement.
Retenez l’image : la trêve ne retarde jamais le début de la procédure, elle repousse seulement la porte qu’on ferme derrière le locataire.
Quelles exceptions permettent d’expulser en hiver ?
Trois situations échappent à la trêve : le relogement du locataire dans des conditions suffisantes, l’occupation par une personne entrée dans le logement par la force, et certains cas particuliers comme l’arrêté de péril ou le conjoint violent. Hors de ces cas, l’expulsion attend le 1er avril.
Le premier cas est le plus favorable au bailleur, mais il ne dépend pas de vous : la loi parle d’un relogement assuré dans des conditions qui respectent l’unité et les besoins de la famille. Ce n’est donc pas à vous de le proposer, et un simple hébergement de fortune ne suffit pas.
Le second concerne les squatteurs. La trêve ne s’applique pas à celui qui s’est introduit dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Attention toutefois : un locataire qui reste dans les lieux après la fin du bail, ou qui n’a plus payé, n’est pas un squatteur au sens de la loi. Pour la marche à suivre face à une vraie occupation illicite, notre dossier sur la procédure d’expulsion d’un squatteur détaille les étapes.
Enfin, dans certains cas prévus par le texte, notamment celui d’un conjoint violent qui doit quitter le logement, le juge peut décider que l’expulsion n’attende pas la fin de l’hiver. Ces situations restent rares.
Quelles dates retenir pour l’hiver 2026-2027 ?
La prochaine trêve hivernale court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Les expulsions reprennent donc à partir du 1er avril 2027, à condition que la procédure soit arrivée à son terme et que le commissaire de justice ait été mandaté pour agir.
Ces dates sont fixes, contrairement aux prolongations exceptionnelles décidées en 2020 et 2021 pour cause de crise sanitaire. Rien de tel n’est prévu aujourd’hui, mais un report reste toujours possible : si votre dossier arrive à échéance fin mars, vérifiez qu’aucune prolongation n’a été annoncée.
Ce que vous pouvez faire pendant la trêve, et ce qui reste interdit
Bonne nouvelle : rien ne vous empêche d’avancer sur le terrain judiciaire pendant l’hiver. Vous pouvez faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, saisir le juge, obtenir un jugement d’expulsion. Seul le départ effectif est repoussé. Vous gagnez du temps : le jour où la trêve prend fin, tout est prêt.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai laissé au locataire pour régler sa dette après le commandement est de six semaines, contre deux mois auparavant. Ce raccourcissement vise en principe les baux conclus après le 29 juillet 2023 ; les baux plus anciens restent en principe à deux mois. Faites confirmer le délai applicable par votre commissaire de justice avant d’aller plus loin.
Le tableau ci-dessous résume ce qui est possible ou non pendant la période du 1er novembre au 31 mars.
| Démarche | Pendant la trêve | Après le 31 mars |
|---|---|---|
| Commandement de payer, assignation, jugement | Possible | Possible |
| Expulsion par le commissaire de justice | Suspendue, sauf exceptions | Possible si la procédure est achevée |
| Changer les serrures, vider le logement soi-même | Interdit | Interdit |
| Couper l’électricité ou le gaz pour impayés (fournisseur) | Interdit en résidence principale | Possible dans le cadre fixé par la loi |
| Couper l’eau pour impayés | Interdit | Interdit |
Pour aller plus loin, Service-Public détaille les cas où la trêve ne joue pas, et le texte du code des procédures civiles d’exécution (article L. 412-6) fixe le sursis lui-même.
Coupure d’eau, d’électricité, de gaz : qui a le droit de quoi ?
Sur ce point, il faut distinguer deux acteurs. Ce sont les fournisseurs d’énergie qui sont visés par l’interdiction de couper l’électricité, le gaz ou la chaleur pour impayés du 1er novembre au 31 mars, dans une résidence principale. L’eau, elle, ne peut pas être coupée pour impayés, quelle que soit la saison.
Et vous, bailleur ? Vous n’avez tout simplement pas le droit de couper quoi que ce soit dans le logement de votre locataire, ni l’hiver ni l’été. Le compteur, l’eau, le chauffage collectif ne sont pas des leviers de négociation. Même quand l’exaspération monte après plusieurs mois d’impayés, la tentation est à écarter.
Que risquez-vous si vous forcez la main du locataire ?
Forcer un locataire à quitter son logement sans le concours de l’État, même après une décision de justice, peut vous exposer à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, lorsque l’action s’accompagne de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le locataire peut en outre demander réparation.
Concrètement, changer les serrures pendant son absence, déposer ses affaires sur le trottoir ou couper l’alimentation en énergie pour le décourager de rester peuvent être analysés comme de la contrainte. Le texte, l’article 226-4-2 du code pénal, ne prévoit aucune exception pour le bailleur exaspéré. Le juge apprécie chaque situation, mais le risque pénal est réel.
Ne confondez pas ce cas avec celui du squat : pour la violation de domicile, la loi du 27 juillet 2023 a porté les peines à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende, mais cela vise l’occupant qui s’est introduit sans droit, pas le bailleur.
Questions fréquentes
Oui. Un impayé n'empêche pas la trêve : du 1er novembre au 31 mars, l'expulsion décidée par le juge ne peut pas être exécutée, sauf relogement assuré ou occupation par la force. Vous pouvez en revanche engager ou poursuivre la procédure judiciaire pendant l'hiver.
Non, lorsque la personne s'est introduite dans le logement par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : la loi exclut cette situation de la trêve. Attention, un locataire en impayé n'est pas un squatteur, il reste protégé pendant l'hiver.
Non, jamais. Seul un commissaire de justice peut exécuter une expulsion. Forcer un locataire à partir par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte peut coûter trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende, hiver comme été.
La trêve prend fin le 31 mars : l'expulsion peut donc être exécutée à partir du 1er avril, si la procédure est terminée. Pour l'hiver 2026-2027, la période court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, sauf prolongation exceptionnelle.
Que retenir de la trêve hivernale quand on gère seul son bien ?
La trêve ne vous prive pas de vos droits, elle en décale l’exécution. Pendant l’hiver, avancez sur le terrain judiciaire, gardez tous vos justificatifs de loyers impayés et laissez le commissaire de justice faire son travail au moment venu.
Si vous louez sans intermédiaire, vous n’avez pas à tout maîtriser seul : la procédure passe par un professionnel dès le commandement de payer. Ce qui vous incombe, c’est de ne jamais agir à sa place. Quelques mois de patience coûtent bien moins cher qu’une condamnation pénale.
