MaPrimeRénov logement loué : ce qui change en septembre 2026

Vous louez un appartement ou une maison que vous comptiez améliorer « geste par geste », des fenêtres cette année, l’isolation des combles l’année suivante ? Ce calendrier vient d’être invalidé : le décret n° 2026-822 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 27 août, retire du parcours par geste de MaPrimeRénov’ les travaux les plus demandés, pour toute demande déposée à compter du 1er septembre 2026.

Vous avez raison de réagir vite si vous gérez votre bien seul : la réforme entre en vigueur cinq jours après sa publication, sans période de transition, et elle a surtout été décryptée côté artisans et ménages occupants. Pour un propriétaire bailleur, elle a des conséquences immédiates et précises sur le financement des travaux d’un logement loué en résidence principale.

Voici ce que les textes changent exactement, la fenêtre qui subsiste pour les passoires thermiques F et G, et les arbitrages à opérer sans intermédiaire — chaque point a été vérifié sur les sources officielles.

Un décret publié le 27 août qui s’applique dès le 1er septembre

Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026 modifie le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique, l’aide versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) que vous connaissez sous le nom de MaPrimeRénov’. Il est complété par deux arrêtés du 25 août, publiés au même Journal officiel n° 199 du 27 août 2026. Les nouvelles règles s’appliquent aux demandes déposées à compter du 1er septembre 2026 : la date qui fait foi est celle du dépôt du dossier, ni celle de la signature du devis, ni celle du chantier.

L’accès des bailleurs au dispositif ne change pas, lui : la prime reste ouverte aux propriétaires qui louent leur logement en résidence principale, nue ou meublée, comme le confirme la fiche officielle de Service-Public. Le logement doit être achevé depuis au moins quinze ans, vous vous engagez à le maintenir en location six ans et vous attestez que la prime ne sera pas répercutée sur le loyer. Pour un rappel des mécanismes généraux — catégories de revenus, plafonds, dépôt en ligne —, notre article sur les conditions de MaPrimeRénov’ en 2025 reste une bonne base. La réforme ne touche pas à ces règles d’éligibilité : elle réduit la liste des travaux qu’un bailleur peut financer isolément.

Fenêtres, isolation, VMC, chauffe-eau thermodynamique : les gestes qui sortent du parcours

À compter du 1er septembre, la demande par geste ne peut plus financer, à l’unité :

un équipement de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire indépendant fonctionnant au bois ou à d’autres biomasses (poêles à bois, poêles à granulés, chaudières biomasse) ;
une pompe à chaleur dédiée à la production d’eau chaude sanitaire, dont le chauffe-eau thermodynamique ;
un système de ventilation, dont la VMC double flux ;
des travaux d’isolation thermique : rampants de toiture, plafonds de combles, toitures terrasses ;
un équipement de chauffage fonctionnant à l’énergie solaire thermique ou avec des capteurs solaires hybrides ;
un équipement de production d’eau chaude sanitaire solaire ou hybride, sauf en outre-mer où il reste éligible.

Telle est la liste publiée par Service-Public. Selon les barèmes publiés par la presse spécialisée, le remplacement isolé des fenêtres disparaît avec la famille isolation. C’est la deuxième coupe en un an : l’isolation des murs et des planchers bas était déjà sortie du parcours par geste au 1er janvier 2026. Le gouvernement assume le sens de la réforme dans son plan d’électrification, qui vise à « prioriser les projets les plus vertueux pour sortir des énergies fossiles » ; la presse évalue le rabot à environ 300 millions d’euros et le Conseil national de l’habitat avait rendu un avis défavorable le 2 juillet 2026, purement consultatif.

Ces travaux ne deviennent pas interdits dans un logement loué : ils ne sont simplement plus subventionnables seuls. Isoler des combles ou remplacer des menuisères suppose désormais de les intégrer à une rénovation plus large, ou de mobiliser d’autres financements.

Un logement loué peut-il encore être financé geste par geste ?

Oui, mais sur un périmètre très réduit. Après le 1er septembre 2026, un bailleur peut encore déposer une demande par geste pour une pompe à chaleur air-eau ou géothermique, un raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d’une cuve à fioul ou un audit énergétique, en s’engageant à louer le logement six ans en résidence principale.

Le parcours se recentre sur le chauffage performant. Pour une pompe à chaleur air-eau, le forfait atteint 5 000 € pour les revenus très modestes, 4 000 € pour les revenus modestes et 3 000 € pour les revenus intermédiaires, dans la limite d’une dépense éligible plafonnée à 12 000 € ; la géothermie monte jusqu’à 11 000 €. Ces forfaits suivent les catégories de revenus fixées par l’Anah et les ménages aux revenus supérieurs en sont exclus. Une fois la demande acceptée, vous disposez de deux ans pour réaliser les travaux, selon les délais publiés par France Rénov’.

Deux précisions pèsent lourd dans un plan de financement. La dépose d’une cuve à fioul n’est plus finançable que si elle accompagne une pompe à chaleur ou un raccordement à un réseau de chaleur. Et la pompe à chaleur air-air — dont nous avions examiné le cas pour financer une climatisation avec les aides de l’État — ne figure pas dans les gestes conservés : pour une climatisation réversible, la question du financement unitaire se posait déjà, elle est désormais tranchée.

La rénovation d’ampleur devient la voie principale, avec une exigence nouvelle

Pour un logement loué classé E, F ou G, le parcours accompagné finance une rénovation visant un gain minimal de deux classes au diagnostic de performance énergétique (DPE), avec au moins deux postes d’isolation, un rendez-vous préalable chez un conseiller France Rénov’ et l’accompagnement obligatoire de Mon Accompagnateur Rénov’. Monter ce dossier seul demande plus de temps — audit, devis d’artisans RGE, scénario de travaux — mais c’est désormais le seul chemin pour faire financer isolation, fenêtres ou ventilation dans un bien locatif.

Le décret y ajoute une exigence qui change l’équation financière en maison individuelle : plus possible d’installer ou de conserver un équipement de chauffage ou d’eau chaude susceptible d’utiliser un combustible fossile, chauffage au gaz compris. Les raccordements à un réseau de chaleur ou de froid ne sont pas concernés, et les pompes à chaleur à appoint fossile sortent du dispositif. Un bailleur dont le bien est chauffé au gaz doit donc prévoir le changement de système en même temps que l’isolation — une charge plus lourde, mais alignée sur le calendrier d’interdiction des passoires thermiques.

Passoires thermiques F et G : la fenêtre maintenue jusqu’au 31 décembre 2027

Le calendrier locatif, lui, ne bouge pas : au titre de la décence énergétique, un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 et les logements classés F suivront au 1er janvier 2028. Ce que le décret du 25 août ajuste, c’est l’accès aux aides pendant la transition : pour les gestes de travaux restants, l’accès au parcours par geste est prolongé pour les logements classés F et G jusqu’au 31 décembre 2027 en France métropolitaine, et l’obligation de fournir un DPE dans ce parcours est reportée au 1er janvier 2028.

Concrètement, un bailleur qui détient une passoire thermique garde jusqu’à fin 2027 la possibilité de déposer une demande par geste sur les équipements conservés — remplacer une vieille chaudière par une pompe à chaleur air-eau en attendant une rénovation complète, par exemple. Mais cette fenêtre ne vaut pas stratégie : c’est le classement du logement, pas l’équipement posé, qui décidera de sa louabilité en 2028.

L’erreur à éviter est de repousser l’audit énergétique à l’année de l’échéance : une rénovation d’ampleur acceptée laisse trois ans pour réaliser les travaux, mais encore faut-il que le dossier soit déposé et instruit à temps.

Ce que devient un dossier déjà déposé — et l’erreur de la date de devis

Si votre demande a été déposée avant le 1er septembre 2026, elle reste instruite selon les règles antérieures, même si les travaux démarrent des mois plus tard. Inutile d’annuler un dossier valide de peur de la réforme : vérifiez simplement sa date d’enregistrement dans votre espace maprimerenov.gouv.fr, et respectez le délai qui lui est attaché.

L’erreur symétrique consiste à croire qu’un devis signé en août protège le projet : car seul le dépôt compte. Et la conclusion la plus coûteuse serait d’abandonner un projet de travaux utile au motif que le geste isolé disparaît — les six familles retirées restent éligibles au parcours accompagné et continuent d’être prises en charge par d’autres dispositifs.

Les autres leviers de financement qui subsistent après le 1er septembre

MaPrimeRénov’ n’est pas la seule porte. L’éco-prêt à taux zéro conserve des travaux éligibles inchangés : l’arrêté du 25 août y reprend, par mesure de clarification, les critères techniques des gestes retirés. Les certificats d’économies d’énergie (CEE), versés par les fournisseurs d’énergie, continuent de financer isolation et équipements, et la TVA à taux réduit de 5,5 % s’applique toujours aux travaux d’amélioration énergétique.

Côté fiscalité, distinguez votre régime avant d’arbitrer. En location nue, les travaux restent déductibles des revenus fonciers, l’aide perçue venant en diminution des dépenses déductibles. En location meublée, les dépenses relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — un régime qui ne se confond pas avec le précédent. En cas de doute sur votre situation, l’ADIL de votre département renseigne gratuitement et un conseiller France Rénov’ peut arbitrer entre les parcours avant tout engagement de devis.

Ce qu’il faut retenir avant de lancer vos travaux

Trois décisions structurent désormais un projet de rénovation dans un bien loué. D’abord, la date de dépôt : enregistrée avant le 1er septembre 2026, votre demande suit les anciennes règles ; au-delà, seul le parcours par geste resserré s’ouvre à vous. Ensuite, la nature des travaux : isolation, fenêtres et ventilation ne se financent plus seules, il faut monter une rénovation d’ampleur, surtout si le logement est classé E, F ou G. Enfin, l’équipement : seules les pompes à chaleur air-eau et géothermiques restent subventionnables à l’unité, dans la logique d’électrification affichée par le gouvernement.

Si votre bien est une passoire thermique, la fenêtre ouverte jusqu’au 31 décembre 2027 pour les gestes restants ne remplace pas une sortie de classement planifiée : seul un audit et un scénario de travaux globalisé sécurisent votre droit de louer en 2028.

Gérer seul ce dossier demande du temps, pas un intermédiaire : le rendez-vous conseiller France Rénov’ est gratuit, le dépôt se fait en ligne sur maprimerenov.gouv.fr, et les pièces exigées — devis RGE, DPE, engagement de location — sont des documents que votre gestion courante produit déjà. La réforme complique le financement des petits chantiers ; elle rend l’anticipation du bailleur autonome plus rentable que jamais.

MaPrimeRénov’ logement loué : ce qui change au 1er septembre 2026