Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus, en principe, être mis en location en France métropolitaine. Cette interdiction découle de la loi Climat et Résilience, qui a intégré la performance énergétique dans les critères de décence du logement. Concrètement, un logement classé G est aujourd’hui considéré comme indécent lorsqu’il est proposé à la location en résidence principale.
Mais cette règle pourrait bientôt être assouplie. Selon plusieurs informations récentes, le gouvernement travaille à un projet de loi permettant de remettre sur le marché certains logements classés G, à condition que le propriétaire bailleur s’engage formellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai déterminé. Le dispositif envisagé viserait notamment à éviter une aggravation de la crise locative, alors que de nombreux biens sortent progressivement du marché.
Une interdiction déjà en vigueur depuis 2025
Le cadre actuel est clair : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location pour les nouveaux contrats, les renouvellements ou les reconductions de bail concernés. Les logements F doivent suivre en 2028, puis les logements E en 2034.
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Cette interdiction ne signifie pas nécessairement qu’un locataire déjà en place doit quitter son logement du jour au lendemain. En revanche, elle donne au locataire des moyens d’action lorsque le logement ne respecte plus les critères de décence énergétique. Le bailleur peut être contraint de réaliser des travaux, et le juge peut, selon les cas, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à la mise en conformité.
L’objectif initial était double : accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier et protéger les occupants contre des logements très coûteux à chauffer. Les passoires thermiques sont en effet associées à des factures élevées, à un inconfort important et à une forte empreinte carbone.
Pourquoi le gouvernement veut assouplir la règle
Le problème est que l’interdiction arrive dans un marché locatif déjà très tendu. Dans de nombreuses villes, l’offre de logements disponibles a fortement diminué, sous l’effet combiné de la hausse des taux, de la fiscalité, de la réglementation énergétique, du développement passé de la location touristique et du retrait de certains bailleurs privés.
Le gouvernement semble donc vouloir éviter un effet couperet. L’idée ne serait pas de supprimer toute exigence énergétique, mais de permettre à certains logements G de rester ou de revenir à la location lorsque le propriétaire prend un engagement crédible de rénovation.
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D’après les informations publiées ces derniers jours, le projet prévoirait une dérogation encadrée : le bailleur pourrait louer un logement classé G s’il s’engage à réaliser des travaux dans un délai de trois ans pour une maison individuelle, et de cinq ans pour un logement situé en copropriété. Cette distinction tient à une réalité pratique : en copropriété, un propriétaire ne maîtrise pas toujours seul les travaux nécessaires, notamment lorsqu’ils touchent aux parties communes, à l’isolation de l’immeuble ou au système de chauffage collectif.
Une réautorisation sous conditions, pas un retour en arrière total
Le point essentiel est là : il ne s’agirait pas d’un droit général et automatique de louer tous les logements G. Le dispositif annoncé ressemble davantage à une période de tolérance conditionnelle.
Le propriétaire devrait prouver qu’il ne se contente pas de remettre son bien sur le marché sans rien faire. Il devrait formaliser un engagement de travaux et respecter un calendrier. En cas de non-respect, des sanctions ou des recours du locataire pourraient être prévus, même si les contours exacts restent à confirmer dans le texte définitif.
Il faut donc être prudent : à ce stade, la mesure relève d’un projet de loi ou d’une réforme annoncée, et non d’une règle définitivement adoptée. Tant que le texte n’est pas voté et publié, l’interdiction actuelle continue de s’appliquer.
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Les copropriétés au cœur du problème
L’un des enjeux majeurs concerne les copropriétés anciennes. Beaucoup de logements classés G ne peuvent pas changer de classe uniquement grâce à des travaux privatifs. Changer les fenêtres, isoler un mur intérieur ou remplacer des radiateurs peut améliorer le confort, mais cela ne suffit pas toujours à sortir du classement G.
Dans certains immeubles, les travaux décisifs relèvent de décisions collectives : isolation par l’extérieur, rénovation de toiture, changement d’une chaudière collective, ventilation, ravalement énergétique. Or ces décisions supposent un vote en assemblée générale, des devis, un financement, parfois des autorisations d’urbanisme et des délais importants.
C’est précisément pour cette raison que le gouvernement envisagerait un délai plus long pour les logements en copropriété. Le propriétaire bailleur pourrait ainsi montrer qu’il a engagé les démarches, même si l’exécution dépend partiellement du syndicat des copropriétaires.
Un sujet politiquement sensible
L’assouplissement annoncé risque de provoquer un débat vif. Pour les propriétaires bailleurs, la mesure peut apparaître comme une correction pragmatique. Beaucoup dénoncent une interdiction difficile à appliquer, surtout lorsque les travaux sont techniquement impossibles, trop coûteux ou dépendants d’une copropriété.
À l’inverse, les associations de locataires et les défenseurs de la rénovation énergétique pourraient y voir un recul. Le risque est de maintenir des ménages dans des logements inconfortables, mal isolés et énergivores, alors même que la loi avait fixé un calendrier clair.
Ce débat n’est pas nouveau. Début 2025, l’Assemblée nationale avait déjà rejeté une tentative d’assouplissement des interdictions de location des passoires thermiques, preuve que le sujet divise fortement les parlementaires.
Que doivent faire les propriétaires maintenant ?
Pour les bailleurs, la première règle est de ne pas anticiper trop vite. Aujourd’hui, un logement G reste soumis à l’interdiction de location prévue par la réglementation en vigueur. Un propriétaire qui remettrait son logement sur le marché sans attendre l’adoption d’un nouveau texte prendrait donc un risque juridique.
En revanche, il est utile de préparer son dossier. Le bailleur doit vérifier la validité de son DPE, identifier les travaux recommandés, demander des devis, étudier les aides disponibles et, en copropriété, faire inscrire les sujets nécessaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Il faut aussi surveiller la rédaction exacte du futur texte. Tout dépendra des conditions retenues : nature de l’engagement, niveau de preuve demandé, délai réel, sanctions, droits du locataire, articulation avec les aides à la rénovation et application aux baux en cours ou uniquement aux nouveaux contrats.
Une réforme qui ne supprimera pas l’obligation de rénover
Même si l’assouplissement est adopté, il ne faut pas en conclure que la rénovation énergétique devient facultative. Le calendrier de la loi Climat et Résilience reste structurant : les logements F sont toujours visés par l’échéance de 2028 et les logements E par celle de 2034, sauf modification ultérieure.
La logique du gouvernement semble plutôt être de passer d’une interdiction immédiate à une obligation progressive et contractualisée. Le bailleur pourrait louer, mais seulement s’il démontre qu’il s’inscrit dans une trajectoire de rénovation.
Pour les propriétaires, c’est une opportunité, mais aussi une responsabilité. Ceux qui attendent sans rien faire risquent de se retrouver une nouvelle fois bloqués dans quelques années, avec des travaux plus chers, des délais plus longs et un bien moins liquide sur le marché.
Ce qu’il faut retenir
La nouvelle est importante, mais elle doit être lue avec prudence. Oui, le gouvernement prépare un assouplissement qui pourrait permettre de louer à nouveau certains logements classés G. Non, l’interdiction n’est pas encore supprimée à ce jour.
Le scénario le plus probable est celui d’une réautorisation encadrée, conditionnée à un engagement de travaux dans un délai de trois à cinq ans selon la nature du logement. Cette évolution répond à la crise du logement, mais elle ne remet pas en cause le mouvement de fond : les passoires thermiques restent dans le viseur des pouvoirs publics.
Pour les bailleurs, le bon réflexe consiste donc à ne pas attendre passivement la réforme. Vérifier son DPE, documenter les obstacles éventuels, chiffrer les travaux et suivre l’évolution parlementaire du texte devient indispensable.