Vous préparez une mise en location pour la rentrée et vous vous demandez si le modèle de bail que vous avez sous la main est encore le bon ? La question est légitime : à compter du 1er octobre 2026, le contrat type de location change. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, réécrit une partie des annexes du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, celui qui fixe le formulaire obligatoire aussi bien pour la location vide que pour la location meublée.
L’erreur la plus répandue consiste à croire que la clause résolutoire pour impayés ferait son apparition en octobre 2026. Elle est obligatoire depuis le 29 juillet 2023 ; ce qui change, c’est que le modèle officiel rattrape enfin la loi. Cet article sépare ce qui est réellement nouveau de ce qui ne l’est pas, pour que le bailleur qui gère seul sache exactement quoi vérifier avant sa prochaine signature.
En bref : tout bail d’habitation conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 doit reprendre le nouveau contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Il intègre d’office la clause résolutoire pour impayés, au délai légal de six semaines en vigueur depuis 2023. Les baux déjà signés n’ont pas à être refaits.
Un décret de mise en conformité, pas une réforme du droit du bail
Le décret modifie les annexes 1 et 2 du décret du 29 mai 2015 : l’annexe 1 concerne le contrat type de location ou de colocation de logement nu, l’annexe 2 celui du logement meublé, et la colocation à bail unique suit les mêmes modèles. Les locations saisonnières, le bail mobilité, les logements de fonction et les locations professionnelles restent hors du champ du contrat type, comme avant.
À lire : Réglementation de la porte d’entrée en location : obligations, sécurité, réparationsL’article 1er du décret apporte cinq modifications, dont une seule change la physionomie du formulaire : la clause résolutoire, désormais rédigée d’office. Les quatre autres tiennent en quelques lignes, du numéro de téléphone portable à une référence de code actualisée. Le texte ne crée aucune obligation de fond nouvelle : il met le modèle en conformité avec deux lois déjà votées, celle du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite des logements et celle du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme. Le diagnostic de performance énergétique et les critères de décence, eux, ne bougent pas.
Le piège classique consiste à signer avec un modèle téléchargé il y a plusieurs années. Depuis 2015, le contrat type a été retouché par les décrets de décembre 2020, juin 2021, août 2023 et juillet 2026, et la version brute de 2015 circule toujours sur les sites de modèles tous usages. Que vous gériez vos biens en direct, sans mandat de gestion locative, c’est bien à vous qu’il revient de reprendre le modèle à jour avant la signature.
La clause résolutoire est obligatoire depuis 2023, le modèle officiel date de 2026
La confusion la plus fréquente porte sur la date. L’obligation d’insérer une clause résolutoire pour impayés ne naît pas le 1er octobre 2026 : elle figure à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable depuis le 29 juillet 2023. « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. »
Le modèle réglementaire, lui, était resté en décalage pendant trois ans : sa rubrique VIII présentait la clause comme facultative, précédée d’un « Le cas échéant ». Un propriétaire qui avait recopié le formulaire officiel de bonne foi a donc pu signer un bail sans la clause que la loi impose. La nouvelle rédaction corrige cela : la phrase est désormais inscrite dans le contrat, et elle vise expressément le loyer, les charges et le dépôt de garantie. Si votre bail signé depuis 2023 ne comporte pas la clause, elle peut être régularisée en cours de bail par un avenant au bail de location.
À lire : Charges locatives abusives : comment les repérer, les vérifier et les contesterLes autres motifs de résiliation de plein droit restent facultatifs, proposés entre crochets : le défaut d’assurance des risques locatifs, qui ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; les troubles de voisinage, à condition qu’ils aient été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; et le non-respect de la servitude de résidence principale, détaillée plus bas. Pour le mécanisme complet, du commandement à la saisine du juge, notre article sur la clause résolutoire détaille chaque étape.
Six semaines ou deux mois : le délai dépend de la date de signature du bail
Le délai au terme duquel la clause résolutoire produit effet se lit sur la date du bail. Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, il est de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour un bail antérieur, le délai contractuel signé à l’époque — en général deux mois — continue de s’appliquer : la Cour de cassation l’a confirmé par un avis du 13 juin 2024.
| Date du bail | Délai de la clause résolutoire | Texte applicable |
|---|---|---|
| Conclu avant le 29 juillet 2023 | Deux mois, celui stipulé dans le bail | Délai contractuel maintenu par l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 |
| Conclu ou renouvelé entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026 | Six semaines après commandement infructueux | Article 24 de la loi de 1989 modifié ; ancien contrat type encore en usage |
| Conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 | Six semaines après commandement infructueux | Nouveau contrat type : clause rédigée d’office dans le modèle |
La suite ne change pas. Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice et doit contenir, à peine de nullité, les mentions fixées par l’article 24 : le délai laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure à venir, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander des délais de grâce au juge. Si les obligations du locataire sont garanties par un cautionnement, la caution doit recevoir signification dans les quinze jours, faute de quoi elle ne peut être tenue aux pénalités ni aux intérêts de retard.
Quand on gère seul, l’erreur au premier impayé consiste à faire rédiger un commandement de payer visant six semaines sur un bail qui en prévoit deux, ou l’inverse — ce qui peut fragiliser la procédure. Relisez la clause de votre bail avant de donner instruction au commissaire de justice : c’est elle qui fixe le délai à viser.
À lire : Assurance loyers impayés : dossier refusé — que faire concrètement (et éviter le prochain refus)Les baux en cours n’ont pas à être refaits, la tacite reconduction reste un point discret
Non, un bail signé avant le 1er octobre 2026 n’a pas à être refait. Le décret ne prévoit ni application immédiate aux contrats en cours, ni signature d’un avenant obligatoire : un contrat signé le 30 septembre reste régi par le modèle antérieur, et il basculera sur le nouveau lorsqu’un bail sera conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre.
La tacite reconduction, elle, n’est pas un renouvellement au sens du texte. Le décret vise les contrats « conclus ou renouvelés » ; or une reconduction ne donne lieu à aucun nouveau contrat écrit, le bail se poursuivant aux mêmes conditions. Le texte ne tranche pas ce point : la lecture prudente est qu’il n’y a rien à signer lors d’une reconduction, sans garantie que le débat ne resurgisse pas si un écrit est établi plus tard. La règle de conduite du bailleur qui gère seul tient en une phrase : à chaque bail ou renouvellement formalisé après le 1er octobre, prendre le nouveau modèle.
La servitude de résidence principale, la mention à ne pas oublier dans les communes touristiques
Le contrat type accueille désormais une rubrique « Le cas échéant, servitude de résidence principale ». Elle vise les logements soumis à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, créé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme. Une commune où les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc, ou soumise à la taxe sur les logements vacants, peut délimiter dans son plan local d’urbanisme des secteurs où toute construction nouvelle de logement est réservée à un usage exclusif de résidence principale.
La sanction est écrite noir sur blanc : à peine de nullité, tout contrat de location portant sur une construction soumise à cette servitude doit en porter la mention expresse. Le contrat type ajoute par ailleurs une clause résolutoire facultative pour le non-respect de cette obligation, laquelle ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire.
En pratique, deux réflexes couvrent l’essentiel quand on gère seul : consulter le règlement du PLU, ou demander un certificat d’urbanisme, avant de mettre en location un logement neuf dans une commune touristique ; et faire vérifier la clause en cas de doute auprès de l’ADIL du département.
Mettre à jour son modèle de bail quand on gère seul : la marche à suivre
Première étape : reprendre le contrat type à jour depuis une source officielle — l’ANIL publie l’état consolidé des textes et la notice d’information à joindre au bail, et le décret n° 2026-596 se lit directement sur Légifrance. Attention à ne pas confondre les annexes : l’annexe 1 pour la location nue, l’annexe 2 pour la location meublée. Si vous générez votre bail avec un outil en ligne, vérifiez qu’il a basculé sur la version d’octobre : c’est un critère de choix simple au moment de s’équiper.
Deux changements de détail figurent ensuite dans le modèle sans exiger de décision de votre part : un champ facultatif pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, colocataires compris — la notice explique qu’il vise à joindre plus rapidement le locataire pour prévenir les expulsions locatives — et la mise à jour d’une référence au code de la construction et de l’habitation. Le second volet du décret, qui touche au maintien des aides au logement, n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2027 et ne modifie pas le bail.
Sur les sanctions, le décret lui-même n’en prévoit aucune pour l’usage d’un modèle antérieur. Mais depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, l’article 3-4 de la loi de 1989 punit le fait de refuser l’établissement d’un contrat conforme ou d’en dissimuler l’obligation : un an d’emprisonnement et 20 000 € d’amende, montant porté au quintuple pour une personne morale. Un modèle périmé utilisé de bonne foi n’est pas visé ; l’obstruction, si.
Questions fréquentes
Non. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé avant cette date reste régi par le contrat type antérieur ; il basculera sur le nouveau modèle lors d’un renouvellement formalisé.
Non. L’obligation figure à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Le décret de 2026 se contente de l’inscrire dans le contrat type officiel, resté en décalage avec la loi pendant trois ans.
Cela dépend de la date du bail. Six semaines pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023. Pour un bail antérieur, le délai contractuel signé à l’époque, en général deux mois, continue de s’appliquer, comme l’a confirmé la Cour de cassation le 13 juin 2024.
Non. Le contrat type de résidence principale ne s’applique ni au bail mobilité, ni aux locations saisonnières et meublés de tourisme, ni aux logements de fonction et aux locations professionnelles. Ces baux relèvent de leurs propres règles, inchangées par le décret du 6 juillet 2026.
Elle signale un logement soumis à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme : une construction neuve réservée à un usage exclusif de résidence principale dans une commune touristique. À peine de nullité, tout contrat de location portant sur un tel logement doit en porter la mention expresse.
Ce qu’il faut retenir avant le 1er octobre 2026
À compter du 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé doit reprendre le contrat type modifié : clause résolutoire pour impayés rédigée d’office, couvrant le loyer, les charges et le dépôt de garantie, servitude de résidence principale mentionnée le cas échéant. Les baux en cours restent valables et n’ont pas à être refaits.
Le vrai travail du bailleur tient en trois vérifications : la fraîcheur de son modèle de bail, le délai inscrit dans la clause résolutoire de ses contrats existants — deux mois ou six semaines selon la date de signature — et l’éventuelle servitude de résidence principale au PLU pour un logement neuf en zone touristique.
Rien de tout cela n’exige d’agence : le modèle officiel est public, la notice d’information se joint au bail en quelques clics, et quelques minutes de vérification couvrent l’essentiel du risque documentaire. C’est exactement le genre de rigueur qui compte le jour, deux ans plus tard, où un impayé transforme le bail en première pièce du dossier.
