Location meublée ou non meublée : comparaison des deux statuts

Avant de louer un logement, vous vous posez peut-être la question : quel type de location proposer ? La location meublée (bail d’un an ou de 9 mois) ou non meublée (nue) ? Deux formules qui ont chacune leurs avantages. Votre choix dépendra de vos attentes et des conditions du marché. Afin de vous aider à faire votre choix nous comparons ces deux statuts.

Éléments de comparaison : rendement, fiscalité, durée de bail, dépôt de garantie, préavis, coût du logement pour le propriétaire

Le rendement

Location meublée : Le quotidien Les Échos notait, début avril 2018, qu’en France le rendement moyen brut atteignait 6 % à 8 % en location meublée non saisonnière (9 ou 12 mois).

Par ailleurs, de nombreux réseaux d’agences professionnels indiquent régulièrement que les locations meublées rapportent – en termes de loyers – 15 % à 20 % de plus que les locations nues. Logique car le service « meubles » inclus dans ce statut a un coût.

Jusqu’à 8 % en meublé classique, c’est un rendement intéressant, même si ce chiffre est brut. Mais pour que cela soit vraiment intéressant il faudrait que les locataires se suivent, sans vacance locative entre deux signatures de baux.

Location nue : d’après ce même quotidien, le rendement se situerait entre 4,7 % à 6,6 % en location nue.

Bien entendu, ces moyennes nationales cachent des disparités importantes car les rendements franciliens étant moins élevés.

La fiscalité

Dans les deux cas, les recettes locatives sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais les abattements et déductions diffèrent.

Location meublée : vous percevez des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). En tant que bailleur, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel si vous n’exercez pas cette activité à titre professionnel et si vos recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € / an, ni 50 % de vos revenus globaux.

Ce statut vous offre deux options : en micro-BIC, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes. Sinon, vous êtes imposé au réel avec la possibilité de diminuer vos recettes via la déduction de charges et d’amortissements.

Nouveau : la loi de finances 2018 a modifié le plafond des revenus pour permettre à un plus grand nombre de se positionner sous le régime simplifié micro-BIC : celui-ci grimpe de 33.200 € à 70.000 €.

Location nue : vous percevez alors des « revenus fonciers ». Vous avez le choix entre le régime du micro-foncier qui vous permet de ne payer des impôts que sur 70 % de vos recettes locatives ou le régime réel, avec possibilité de déduire vos charges. Nous avons récemment publié un dossier dans lequel nous détaillons la fiscalité des revenus fonciers.

La fiscalité de la location meublée est plus intéressante puisqu’en micro-BIC, elle permet de ne payer des impôts que sur 50 % des recettes locatives, au lieu de 70 % dans le cadre du micro-foncier de la location nue. De plus, le mécanisme des BIC permet d’amortir le bien loué, contrairement à celui des revenus fonciers.

La durée du bail

Location meublée : les baux des locations meublées sont d’une durée d’un an renouvelable, ou de 9 mois non-renouvelable, correspondant à l’année scolaire si le locataire est étudiant.

A noter que le récent projet de loi sur le logement, « ELAN », envisage d’autoriser des baux de très courte durée (à ne pas confondre avec les baux de location saisonnière, au statut spécifique) aux étudiants et aux jeunes actifs. Nous avions évoqué ce bail dans notre actualité : “Nouveau projet de loi ELAN sur le logement : décevant !”.

Location nue : dans les locations non meublées, les locataires signent un bail « 3-6-9 », c’est-à-dire de 3 ans et renouvelable. Nous avons d’ailleurs rédigé un dossier sur les éléments obligatoires à insérer au contrat de location.

Le dépôt de garantie

Location meublée : le montant du dépôt de garantie à fournir est équivalent à 2 mois de loyer charges non comprises.

Location nue : dans ce cas le dépôt de garantie est équivalent à 1 mois de loyer hors charges.

Néanmoins dans un certain nombre de cas le dépôt de garantie ne peut être exigé comme nous le décrivons dans notre dossier : Dépôt de garantie : définition, encadrement, montant, versement, restitution.

Déjà faible, ce dernier pourrait, de plus, ne bientôt plus rester entre les mains des bailleurs puisque les Pouvoirs Publics envisagent de confier la conservation des dépôts de garantie à la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Nous avons également évoqué ce risque dans notre actualité : Le dépôt de garantie, première source de conflit entre bailleurs et locataires.

Le préavis

Nous avons rédigé pour vous un dossier spécifique contenant toutes les informations pour que vous sachiez comment rompre un bail (conditions et démarches), voici cependant ci-dessous un résumé pour chaque type de bail.

Location meublée : pour rompre un bail, le propriétaire-bailleur n’a que 3 mois de préavis à donner à son locataire avant l’échéance du bail. Si la rupture du bail est à l’initiative du locataire, ce dernier doit envoyer un préavis d’1 mois à son propriétaire.

Location nue : Pour récupérer son bien, le bailleur d’une location nue doit se justifier. Il ne peut donner congé au locataire que pour habiter le logement lui-même, le louer à un membre de sa famille ou le vendre. Le préavis à fournir au locataire est de 6 mois. Le préavis de départ à l’initiative du locataire, lui, est de 3 mois dans une location non meublée ou de 1 mois dans certains cas comme nous le mentionnons dans notre vidéo ci-dessous :

Coût du logement pour le propriétaire

Location meublée : pour qu’un logement soit considéré comme meublé et ainsi le louer comme tel, il faut impérativement l’équiper en mobilier indispensables à la vie quotidienne du locataire que nous listons dans notre dossier : « Les spécificités du contrat de location meublée : modèle, contenu, durée, résiliation« . Ces meubles engendrent un certain coût pour le propriétaire.

Attention : en cas de conflit, si le juge considère que le logement ne répond pas aux critères d’un meublé, il peut requalifier le bail en location vide, soumis à ce titre à la réglementation adéquate.

Le coût d’entretien du logement dans le temps est, lui aussi, généralement plus élevé dans les locations meublées en raison d’une rotation plus fréquente des locataires. Des travaux de rafraîchissement doivent être plus souvent entrepris.

Location nue : bien entendu, tous ces équipements ne sont pas utiles en location nue, ce qui représente un coût de départ en moins.

Récapitulatif des principales différences entre la location meublée et nue

A première vue, la location meublée semble plus attractive pour deux raisons :

  • le rendement est souvent meilleur
  • et la fiscalité est plus intéressante.

En revanche, le coût du logement (ameublement + entretien), est souvent, lui, plus fort dans les locations meublées.

Encore faut-il pouvoir renouveler, le cas échéant, les locataires, sans difficulté. Car le taux de rotation des locataires, plus important dans les meublés, peut engendrer des effets secondaires négatifs : une vacance locative d’un mois ou de plusieurs mois qui pèse sur le rendement, à laquelle s’ajoute la nécessité de travaux de rafraichissement (qui ont un coût aussi) plus réguliers.

Par ailleurs, tous les logements ne sont pas faits pour les deux types de location.

Les grands appartements trouveront peu de candidats à une location meublée. Et même si vous en trouvez un pour un premier bail, le risque d’une vacance locative lourde pour signer un deuxième bail est grand.  

De leur côté, les plus petits appartements ont plus de demandes locatives en meublé qu’en location nue, surtout près des écoles et des universités.  

Enfin, attention à l’administration fiscale qui veille à ce que les bailleurs ne choisissent pas la location meublée pour « payer moins d’impôt » que s’ils s’étaient placés sous le statut de la location nue.

La location meublée est censée être de courte durée : un seul bail renouvelé d’année en année avec le même locataire résidant dans votre logement pendant 6 ans d’affilée peut impliquer une requalification de la part des services des impôts en location nue (avec la réglementation qui va avec). Pour éviter ce risque, vous pouvez signer de nouveaux baux régulièrement, avec un nouvel état des lieux faisant état de changements dans le mobilier, même s’ils sont mineurs.

Par ailleurs certains propriétaires souhaitent occuper leur bien locatif une partie de l’année. C’est l’une des raisons qui incite certains bailleurs à opter pour la location meublée pendant 9 mois à des étudiants. Ils peuvent ainsi profiter de ce logement pendant l’été. C’est souvent le cas de logements situés dans des zones touristiques.

Certains bailleurs font aussi le calcul de louer meublé à des étudiants pendant 9 mois pour pouvoir ensuite louer ce logement à la semaine pendant tout l’été car la location saisonnière peut s’avérer très lucrative. Là encore, la situation géographique est déterminante.

Faites votre choix en connaissance de cause, en ne vous laissant pas guider par de simples calculs financiers et fiscaux. Le premier gage d’un bon rendement, c’est d’abord un bon contrat de location et un marché locatif dynamique permettant d’éviter toute vacance entre deux baux.

Tableau de synthèse

Nomination Location meublée Location nue
Dépôt de garantie
  • 2 mois de loyer (charges non comprises) maximum
  • 1 mois de loyer (charges non comprises) maximum
Durée du bail
  • Bail meublé : 1 an renouvelable
  • Bail étudiant : 9 mois
  • 3 ans renouvelable
Préavis
  • À l’initiative du propriétaire-bailleur : 3 mois
  • À l’initiative du locataire : 1 mois
  • À l’initiative du propriétaire-bailleur : 6 mois
  • À l’initiative du locataire : 3 mois ou 1 mois dans certains cas
Régime d’imposition
  • Micro BIC ou réel
  • Micro foncier ou réel
Spécificités

Vous devrez impérativement  équiper votre logement afin que votre locataire puisse vivre dans un minimum de confort (voir la liste : mettre une ancre)

En tant que propriétaire-bailleur vous ne pouvez rompre ce bail que sous certaines conditions :

  • pour habiter vous-même le logement ;
  • pour le louer à un de vos proches (famille) ;
  • pour vendre votre bien (dans ce cas le locataire est prioritaire et a deux mois pour faire une proposition d’achat).

 

Pour quel type de location avez-vous opté ou opteriez-vous pour votre logement ? Pourquoi ? N’hésitez pas à nous faire part de votre choix dans l’espace commentaire.

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