Revenus fonciers : régime d’imposition, déclaration

En complément de notre dossier consacré à l’impôt sur le revenu, nous effectuons un focus sur la déclaration des revenus fonciers issus de vos biens locatifs non meublés. Deux régimes d’impositions (micro-foncier et réel) existent concernant vos revenus fonciers. Le choix du régime va notamment se faire en fonction du montant de vos revenus fonciers comme nous l’évoquons dans notre vidéo ci-dessous.

Les logements meublés sont soumis à une imposition spécifique : celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que nous aborderons dans un notre dossier : « Déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : régime d’imposition et formulaire à remplir« .

Nous abordons dans cette fiche uniquement la fiscalité des biens non meublés (logements, parkings, terrains…).

Imposition de vos revenus fonciers : régime micro-foncier ou réel

Régime micro-foncier

Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier lorsque vos revenus locatifs (hors charges) sont inférieurs à 15.000 €. Dès lors l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %. En contrepartie de l’imposition de 70 % de vos revenus fonciers, les travaux et charges ne peuvent pas être déduits.

Régime réel

Le régime réel peut s’appliquer dans deux cas :

  • soit vos revenus sont inférieurs à 15000 € : vous devrez alors calculer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissés pendant l’année), déduction faite des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, frais de gestion, intérêts d’emprunt, …). Mais vous pouvez également opter dans ce cas pour le régime micro-foncier, abordé précédemment dans notre dossier. Important : si vous optez pour le régime réel, l’option est irrévocable pendant 3 ans.
  • soit vos revenus sont supérieurs à 15000 € : dans ce cas précis vous n’aurez pas le choix puisque le régime réel s’applique alors obligatoirement.

A vos calculettes donc pour savoir vers quel régime vous tourner. Si vos revenus ont représenté moins de 15.000 €, mais que vos charges déductibles de l’année 2017 sont supérieures aux 30 % d’abattement dont vous pourriez bénéficier en micro-foncier, nous vous conseillons d’opter pour le régime réel.

Résultat foncier excédentaire ou déficitaire

Les recettes foncières sont la différence entre les revenus fonciers et les charges. Dans le cadre du micro-foncier, il est obligatoirement excédentaire. En revanche, dans le régime réel, il peut être déficitaire ; les charges étant supérieures aux revenus.

Dans ce cas, le résultat foncier déficitaire peut être déduit du revenu brut global du foyer, dans la limite de 10.700 € / an. Si le déficit est supérieur à 10.700 €, le solde est reporté sur les 10 années suivantes, mais uniquement imputable sur les revenus fonciers.

Revenu foncier : les éléments constitutifs et les charges déductibles

Revenu foncier : éléments constitutifs

Déterminant pour le régime d’imposition, le revenu foncier doit être déterminé avec précision.

Le revenu foncier est constitué de tous les loyers hors charges, effectivement perçus au cours de l’année 2017. En sont donc exclus les loyers impayés. Par contre les loyers payés avec retard mais encaissés en 2017 doivent être pris en compte. Par exemple, si des loyers normalement dus en 2016 vous ont été versés en 2017, vous devez les intégrer.

Doivent également entrer dans le calcul, les recettes brutes exceptionnelles comme peuvent l’être des indemnités versées par votre compagnie d’assurance loyers impayés ou des subventions reçues d’organismes, par exemple. Vous avez bénéficié d’une subvention de l’ANAH ou d’une collectivité locale dans le cadre de travaux de rénovation ? Il faut ajouter celle-ci à vos revenus fonciers. L’administration fiscale exige aussi que soient incluses les rentrées d’argent issues, par exemple, de la location d’un espace à une entreprise publicitaire ou de la location du toit de la copropriété à un opérateur de téléphonie mobile qui y a installé une antenne…

Le dépôt de garantie, tant que vous ne l’utilisez pas, n’est pas à inclure. En revanche, si vous l’utilisez pour des travaux de remise en état ou pour couvrir des loyers impayés, il doit s’ajouter aux revenus locatifs.

Revenu foncier : les charges déductibles

Les charges et les frais déductibles sont définies par la loi. Il s’agit :

  • des sommes payées pour régler les charges de copropriété ; 
  • des primes d’assurance (de l’immeuble, des parties communes, contre les loyers impayés ou encore la vacance locative) ;
  • des intérêts d’emprunt ;
  • des frais de gestion (si le bien est administré par un tiers) ;
  • des dépenses pour des travaux de réparation ou d’amélioration de l’habitat (nous abordons ce point dans notre vidéo ci-dessous).

Pour plus de détails, la liste complète des charges déductibles est disponible sur le site du gouvernement.

Déclaration de vos revenus fonciers : quel formulaire utiliser ? Quand déclarer ?

Le formulaire à utiliser pour déclarer vos revenus fonciers

Si vous optez :

  • pour le régime réel : le détail du calcul du revenu net foncier que vous aurez effectué devra être noté sur une déclaration spéciale de revenus fonciers (formulaire n°2044) à annexer à votre déclaration d’ensemble n°2042.
  • pour le régime micro-foncier : le montant brut de vos revenus fonciers est à indiquer sur votre déclaration de revenus classique (formulaire n° 2042) dans la case 4BE.

Emplacement de la case 4BE sur le formulaire 2042 :

Revenus fonciers case 4BECependant certaines situations vous placent automatiquement dans le régime réel et vous obligent à une déclaration n°2044 « spéciale » :

  • Si vous êtes propriétaire d’au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s’applique (ex : « monuments historiques ») ;
  • Si vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs (ex : dispositifs « Duflot » « Robien », « Scellier », « Périssol », etc.) ;
  • Si vous bénéficiez d’une déduction spécifique au titre des dispositifs « Scellier intermédiaire » ou « Scellier ZRR » ;
  • Si vous détenez des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement.

Date de déclaration de vos revenus fonciers

La date limite de déclaration de vos revenus fonciers est la même que pour l’impôt sur le revenu c’est-à-dire :

  • Le 17 mai 2018 quand vous optez pour le formulaire papier.
  • Si vous optez pour la déclaration en ligne, voici les dates :

Synthèse

Régime Régime micro-foncier Régime réel
Conditions
  • Montant brut de vos revenus fonciers < 15 000 €
  • Montant brut de vos revenus fonciers > 15 000 €

      ou

  • Montant brut de vos revenus fonciers < 15 000 € (option qui est alors  irrévocable pendant 3 ans)
Formulaire fiscal
  • Formulaire n°2042
  • Formulaire n°2044 ou 2044 spécial
Abattement
  • 30 %
  • Charges déductibles
Spécificités
  • Si vous possédez une SCI vous devez remplir le formulaire n°2072

 

Et vous ? Quel régime d’imposition privilégiez-vous pour vos revenus fonciers ? N’hésitez pas à nous le partager dans les commentaires.

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