Le risque d’impayés de loyer lié à la présentation de faux documents dans le dossier de location étant réel, il est vital pour vous, propriétaires-bailleurs, de vérifier l’ensemble des pièces justificatives nécessaires au dossier de location. Pour y parvenir nous vous listons quelques étapes importantes à suivre.
Ces dernières années, les faux documents présentés par des locataires potentiels sont en augmentation. Notons néanmoins que la majorité des locataires présentant de faux documents sont des personnes ayant des difficultés à obtenir un logement sur des marchés tendus et dans un contexte où les exigences des bailleurs sont importantes.
Voici, en 4 points, les étapes à suivre pour un contrôle optimal des différents documents constituant le dossier de location. Ces étapes sont également à suivre lorsque le locataire fait appel à un garant.
Vérification du dossier locataire : les étapes à suivre
Étape n°1 : vérifier l’identité du locataire potentiel
Vérifiez tout d’abord la carte d’identité du locataire. De manière générale, demandez toujours à voir les originaux, même si vous ne gardez que les copies. Commencez par comparer cette pièce avec la vôtre pour traquer les potentielles erreurs (ex: la disposition des éléments sur la pièce est différente de la vôtre) puis vérifiez que la photo d’identité correspond bien au locataire potentiel puisqu’il s’est présenté physiquement devant vous. Concernant l’adresse indiquée, vous pouvez la vérifier sur la catégorie Pages Blanches du site des Pages Jaunes.
Attention : certaines personnes sont sur « liste rouge » et donc absentes de cet annuaire. N’hésitez pas, également, à faire un tour sur les réseaux sociaux (ex: consultez son profil Linkedin pour vérifier la cohérence entre ses dires et les informations indiquées sur son profil) car on peut en apprendre beaucoup sur la personne.
Vous pouvez également passer un coup de téléphone au précédent propriétaire. De façon indirecte, il pourra confirmer l’identité du locataire potentiel et par la même occasion vous indiquer si la location s’est bien déroulée.
Vérifiez le numéro de sécurité sociale : ce numéro inscrit sur sa fiche de paie semble-t-il lui correspondre ? Le premier chiffre correspond à son sexe (1 pour un homme, 2 pour une femme). Les 2ème et 3ème chiffres du numéro de sécurité sociale correspondent à l’année de naissance de la personne. Si le locataire a 20 ans et qu’il présente une fiche de paie avec un numéro de sécurité sociale commençant par « 2 74 »…, cela signifie que le numéro indiqué est faux.
D’autres solutions existent également pour juger du sérieux de votre candidat comme nous le rappelons dans notre vidéo ci-dessous :
Étape n°2 : vérifier les revenus du locataire
Lorsque vous cherchez votre locataire l’une des premières choses que vous déterminez est le rapport entre le salaire du locataire et le montant du loyer fixé (en général les propriétaires demandent un salaire équivalent à 3 mois de loyer comme nous l’évoquons dans notre vidéo ci-dessous). Contrôlez donc que ses revenus correspondent à votre demande.
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Revenus : vérifiez d’abord le fond
S’il s’agit d’un salarié, faites attention à la part des primes dans le salaire car ces dernières ne sont pas garanties tous les mois. Vérifiez donc que le loyer pourrait être supporté sans elles.
Pour les retraités, pas de surprise à attendre, à part, éventuellement, une légère baisse de la pension comme c’est le cas cette année, avec la hausse des cotisations sociales.
Pour les étudiants, pas de souci particulier puisque dans la grande majorité des cas, c’est à leur caution (souvent les parents) que vous demanderez des comptes.
Les revenus des dirigeants et des travailleurs indépendants sont plus compliqués à appréhender. Un dirigeant peut produire un bilan comptable montrant des bénéfices conséquents et rassurants… Un indépendant ayant, par exemple, le statut de micro entrepreneur ou travaillant seul dans une SAS aura peut-être plus de mal à vous convaincre. Et pourtant, il peut bénéficier de revenus réguliers et être tout à fait capable de payer son loyer. Demandez à voir ses 2 derniers bilans comptables.
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Revenus : vérifiez ensuite la forme
Difficile de distinguer un faux bulletin de salaire d’un vrai, tant les pratiques sont multiples en la matière. Il existe presque autant de styles de bulletins que d’entreprises. Certaines informations peuvent tout de même être contrôlées.
Comme pour la pièce d’identité, comparez ses bulletins de salaire avec les vôtres et ceux de votre entourage.
Faites des vérifications :
- L’adresse de destination indiquée sur ses bulletins de salaire correspond t-elle à l’adresse inscrite sur sa pièce d’identité ?
- Le montant des charges est-il correct par rapport au salaire net (les charges salariales représentent environ 23% du salaire brut) ?
- En général, le revenu net mensuel de la fiche de paie correspond à 75 % du salaire brut.
Vérifiez la cohérence entre le montant net imposable mensuel indiqué sur les 3 dernières fiches de paie du locataire et le cumul net imposable indiqué en bas des fiches de paie.
Refaites certains calculs liés aux pourcentages : par exemple assurez-vous que les montants indiqués dans la colonne “Retenue” correspondent bien au calcul : montant retenu = montant de base x taux.
La date d’entrée du locataire potentiel dans son entreprise, qui est indiquée sur la fiche, doit être identique à celle communiquée sur le contrat de travail ou sur l’attestation d’emploi qu’il vous aura fourni.
Étape n°3 : vérifier l’existence de la société qui emploie le locataire
Des faussaires peuvent tout à fait produire de « vrais » faux bulletins de salaire pour une entreprise qui n’existe pas ou pour une entreprise qui existe, mais qui n’emploie pas votre locataire candidat. Il vous faut donc contrôler l’existence de l’entreprise mentionnée par votre locataire potentiel et le fait qu’il y est bien employé.
Que votre locataire potentiel soit un salarié ou un entrepreneur, vous pouvez vérifier l’existence de la société sur société.com ou sur Infogreffe. Il vous suffit d’indiquer le numéro SIREN (correspondant aux 9 premiers chiffres du numéro SIRET mentionné sur les fiches de paie) pour avoir accès à l’information.
Et n’hésitez pas à téléphoner à l’entreprise pour avoir quelques renseignements. Profitez-en pour demander à parler à votre locataire. S’il ne travaille pas là, vous en aurez le cœur net. L’attestation d’employeur que vous lui aurez demandé vous prouvera qu’il n’est pas, non plus, dans une situation de préavis de départ, par exemple.
Étape n°4 : vérifier l’avis d’imposition présent dans le dossier du locataire
L’administration met à disposition un service gratuit permettant de vérifier la véracité des informations fiscales données par votre locataire potentiel. Pour cela vous devez saisir sur ce service de vérification le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition qu’il vous aura fourni.
De plus, assurez vous que l’adresse indiquée sur sa pièce d’identité correspond bien à l’adresse mentionnée sur son avis d’imposition.
Les faux documents entraînent un risque pénal pour le locataire
Les locataires produisant de faux documents risquent gros puisque la pratique relève juridiquement du « faux et usage de faux », délit passible d’une amende de 45.000 € et d’une peine de 3 ans de prison.
Ils peuvent aussi être poursuivis pour escroquerie, auquel cas ils risquent 375.000 € d’amende et 5 ans d’emprisonnement.
En tout état de cause, en tant que bailleur, sachez que si vous vous apercevez, après la signature du contrat de location, que votre locataire vous a fourni de faux documents, vous pouvez obtenir l’annulation du bail et, le cas échéant, l’expulsion de votre locataire. Et ce, même s’il paie régulièrement son loyer.
Pourquoi dois-je vérifier le dossier de mes candidats locataires ?
Vous l’aurez compris, tout ce travail de contrôle en amont de la signature d’un bail est primordial. Cela permet de débuter une relation de confiance avec son locataire et d’échapper aux risques d’impayés, conséquence première des faux dossiers de location.
Le contrôle a minima des pièces demandées est aussi d’autant plus important qu’il peut avoir des conséquences dans le futur. En effet, les compagnies d’assurance proposant des garanties loyers impayés (GLI) ont des politiques diverses en matière de faux documents présentés par les locataires. En cas d’impayé de loyer, certaines compagnies vont se pencher attentivement sur le dossier et traquer, à leur tour, les fautes, mais cette fois du bailleur !
Si un document grossièrement falsifié apparaît, elles peuvent refuser de faire jouer l’indemnisation. En revanche, la plupart admettent que des faux très bien réalisés et quasiment indétectables ne portent pas préjudice au bailleur qui peut bénéficier de la garantie.
Des entreprises spécialisées dans la vérification du dossier de location existent
Si vous n’avez pas le temps ou l’envie de procéder vous-même à ces vérifications des dossiers locataires, ou si vous ne vous en sentez pas les compétences, vous pouvez faire appel aux services de professionnels.
Des entreprises spécialisées existent et font ce travail à votre place.
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