C’est une pratique courante. Une fois leur congé donné, certains locataires quittent le logement en ne réglant pas le dernier loyer, pensant généralement que le dépôt de garantie, fourni en début de bail, servira au paiement de ce loyer. Que pouvez-vous faire contre cette pratique illégale ? Plusieurs solutions s’offrent à vous.
Paiement du loyer : les obligations du locataire
Le bail d’habitation est un contrat conclu entre un locataire et un propriétaire. Et le paiement du loyer fait partie de la liste des obligations du locataire.
Votre locataire doit donc obligatoirement payer son loyer jusqu’à la fin du contrat de location. Y compris si un dépôt de garantie a été versé en début de location.
Pourtant, de nombreux locataires – par peur des potentielles difficultés à se faire rembourser leur dépôt de garantie – ne paient simplement pas le dernier loyer ou déduisent du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie.
En plus d’être illégale, cette pratique n’est pas juste puisque le dépôt de garantie, fourni par le locataire à la signature du bail, ne prend pas en compte les charges dont doit s’acquitter le locataire chaque mois. Seul le montant du loyer est pris en compte dans ce dépôt. De plus, il peut arriver que vous ayez révisé le loyer en cours de bail.
Ce dépôt est principalement utilisé pour réparer les dégradations éventuelles causées par le locataire et ne relevant pas d’une usure normale (d’ailleurs nous décrivons la notion de vétusté dans notre dossier : « Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ? »). En utilisant la caution comme dernier loyer, le locataire vous prive de votre possibilité de l’utiliser pour son rôle véritable : d’éventuels travaux à financer.
Par ailleurs, la temporalité n’est pas non plus la même : si le loyer est généralement encaissé en début de mois, le dépôt de garantie, lui, doit être rendu dans un délai de 1 à 2 mois, dès la remise des clés par le locataire. Ce délai varie notamment en fonction de la date de signature du bail et du constat lors de l’état des lieux de sortie. Pour plus de précisions consultez notre dossier : « Dépôt de garantie : définition, encadrement, montant, versement, restitution ».
Mon locataire part sans payer son dernier loyer : les actions possibles
Tenter de résoudre le problème à l’amiable
La première démarche consiste toujours en une procédure amiable. Vous pouvez donc commencer par contacter votre locataire, en lui téléphonant pour l’inciter à respecter ses obligations, une fois que vous vous apercevez du retard. Et lui envoyer une lettre de relance (RAR) dans les 30 jours suivant l’impayé, pour lui rappeler qu’il s’est engagé, en signant le contrat de location, à payer un loyer tous les mois à une date fixe et cela jusqu’à la fin du bail (cf notre modèle gratuit de lettre de relance en format word).
Puis 50 jours après l’impayé vous pouvez lui envoyer une “mise en demeure” pour l’informer que s’il ne paie pas la somme due sous 8 jours, alors vous ferez appel à un huissier. Profitez-en aussi pour lui rappeler dans la lettre que le non-paiement du dernier loyer lui supprimerait le droit à la délivrance d’une dernière quittance, qui est notamment nécessaire s’il veut, par exemple, effectuer une demande d’aide au logement.
Se tourner vers la caution du locataire, si elle existe
Si votre bail mentionne l’engagement d’une caution pour votre locataire (la plupart du temps il s’agit d’un proche), alors vous pourrez vous tourner vers le garant du locataire pour régler le dernier loyer impayé.
Toutefois, en fonction du rôle de la caution, la procédure différera :
- il s’agit d’une caution simple : vous devrez d’abord envoyer à votre locataire un commandement de payer par l’intermédiaire d’un huissier de justice, ainsi qu’une copie à son garant. Si malgré cette démarche, au bout de deux mois, le locataire ne paie toujours pas le loyer dû, alors vous pourrez vous adresser à la caution de votre locataire par la biais d’une lettre recommandé avec AR.
- il s’agit d’une caution solidaire : dans ce cas vous pouvez directement vous retourner vers la caution en lui adressant un courrier en recommandé (avec accusé de réception) et sans démarche préalable auprès de votre locataire. Nous mettons à votre disposition gratuitement un modèle de lettre à adresser à la caution.
La caution devra alors régler le dernier loyer du locataire pour lequel elle s’est portée garant, si bien sûr elle est solvable.
Attention : si vous disposez d’une assurance contre les loyers impayés alors vous ne pourrez pas demander aussi à votre locataire une caution solidaire, sauf si ce dernier est étudiant ou apprenti.
Faire fonctionner votre assurance loyers impayés, si elle existe
Si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés (ex : GLI), n’hésitez pas à y faire appel. Ce n’est pas parce qu’il n’y a qu’un seul loyer à récupérer que ça ne vaut pas la peine.
Il est aussi important de respecter les conditions d’utilisation de cette assurance dès le début de l’impayé en respectant les délais de déclarations, notamment, et en remplissant rapidement un dossier.
Néanmoins, pour pouvoir s’assurer contre ce risque, les compagnies d’assurance demandent généralement à ce que votre locataire ne présente que très peu de risques et soit donc solvable.
La garantie Visale, proposée par Action Logement, peut également être mise à contribution.
Saisir le tribunal d’instance (TI) et procéder à une saisie conservatoire
Enfin si vos démarches précédentes n’ont pas abouties, alors vous pouvez, propriétaires, procéder à une saisie conservatoire du montant dû par votre locataire directement sur son compte bancaire et ce, sans l’autorisation d’un juge.
Pour cela, vous devrez mandater un huissier de justice, qui après un inventaire des comptes du locataire, va directement geler la somme due, c’est-à-dire que le locataire n’aura plus accès à cette somme. Vous pouvez trouver la liste de ces professionnels sur le site huissier-de-france.fr.
Puis vous devrez, dans un délai d’un mois après cette démarche, saisir le tribunal d’instance (TI) compétent afin que ce dernier puisse juger le litige et obliger le locataire à s’acquitter de sa dette.
Si vous n’agissez pas au cours de ce délai, alors la saisie ne sera plus valable.
Avez-vous déjà été confronté à un locataire parti sans payer son dernier loyer ? Si oui, quelles démarches avez-vous effectuées ? N’hésitez pas à nous partager vos expériences en commentaire.
Bonjour,
Je suis propriétaire et j’ai mis il y a 1 an un appartement en location. Cet appartement avait été
entièrement remis à neuf juste avant. 1 an après mes locataires quittent l’appartement.
Je précise que nous avions de très bon rapport je n’ai pas exigé un prévis avec accusé de réception.
Lors de l’état des lieux le ménage n’a pas été fait, et nous avons constaté les dégradations
ensemble.
– au bout d’un an les murs avaient jaunis dans le salon (ils fumaient dedans)
– au plafond ils avaient accroché une guirlande led, et en la retirant, ils ont arraché la peinture.
– dans la cuisine, les murs ont des taches de nourritures incrustées dans la peinture, des tonches et des murs gras. Au plafond des centaines de crottes de mouches.
– un carreau cassé dans la salle de bain, et la vasque ébréchée
– Et dans toutes les pièces au moins une tonche, bougies sur les murs.
Le lendemain je suis revenue pour faire du ménage et j’ai découvert alors d’autres dégradations cachées sous la crasse. Ils m’ont dit que j’avais interdiction de toucher a l’état des lieux. Mon état des lieux n’est pastrès propre, ils comportent beaucoup de ratures, on s’était trompé de page au début, mais je n’ai pas pu mettre de blanc vu qu’ils mont dit que j’avais l’interdiction de toucher à l’état des lieux.
Je leur ai donc annoncé ma volonté de garder la caution, un peintre doit venir faire un devis.
Je leur ai envoyé un mail avec l’état des lieux.
Ils ne m’ont toujours pas payé mes 6 jours de début mars.
Aujourd’hui, message de leur part, ils me menacent de me trainer en justice si je n’accepte pas de rendre leur caution, « pour que je règle la totalité de la facture électricité puisque l’appartement n’est pas isolé ». En effet l’appartement avait été refait à neuf, changement de chauffages… seules les fenêtres ne l’avaient pas été fait. Ils m’ont contacté en décembre dernier pour me préciser que l’air passé par les fenêtres et qu’ils payaient beaucoup en électricité. J’ai appelé direct pour un devis, et en attendant je leur ai régularisé 3 mois de loyer puis baisse de 50€ du loyer jusqu’au changement des fenêtres. 2 mois plus tard les fenêtres étaient changés et eux quittaient l’appartement. Je précise que c’était les premiers locataires dans cet appartement depuis l’achat de ce dernier.
On ne leur a jamais caché le diagnostic, (on a du l’afficher sur notre annonce pour le louer), un des locataires la parafé mais je n’arrive plus a me souvenir si ils avaient gardé un exemplaire ou si ils avaient préféré me le laisser de peur de le perdre.
Ai-je des risque de leur payer cette électricité? Ce qui me semble invraisemblable, ne connaissant pas si ils surchauffaient ou non en plus.
Y’a t’il un risque que je perdre cette affaire?
Je vous remercie d’avance pour votre
réponse.
Bonjour, il n’y a pas de réponse possible sur le site, nous sommes désolés.
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Vous ne perdrez pas cette affaire mais vous y perdrez votre santé…
Il faut extrêmement bien les choisir et c’est là le pb car ils sont tous très bien « en apparence ». Les locataires se plaignent que les propriétaires privés ne louent plus leurs logements. Augmentez votre loyer pour prévoir ces problèmes là. C’est ce que je fais maintenant Certaines conditions vous l’autorisent ! Vous avez clairement résumé la situation actuelle. Soit la location est chère soit les propriétaires en ont ras le bol de nettoyer les cochonneries des autres donc ils ne louent plus !