Mon locataire part sans payer son dernier loyer : que faire ?

C’est une pratique courante. Une fois leur congé donné, certains locataires quittent le logement en ne réglant pas le dernier loyer, pensant généralement que le dépôt de garantie, fourni en début de bail, servira au paiement de ce loyer. Que pouvez-vous faire contre cette pratique illégale ? Plusieurs solutions s’offrent à vous.

Paiement du loyer : les obligations du locataire

Le bail d’habitation est un contrat conclu entre un locataire et un propriétaire. Et le paiement du loyer fait partie de la liste des obligations du locataire.

Votre locataire doit donc obligatoirement payer son loyer jusqu’à la fin du contrat de location. Y compris si un dépôt de garantie a été versé en début de location.

Pourtant, de nombreux locataires – par peur des potentielles difficultés à se faire rembourser leur dépôt de garantie – ne paient simplement pas le dernier loyer ou déduisent du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie.

En plus d’être illégale, cette pratique n’est pas juste puisque le dépôt de garantie, fourni par le locataire à la signature du bail, ne prend pas en compte les charges dont doit s’acquitter le locataire chaque mois. Seul le montant du loyer est pris en compte dans ce dépôt. De plus, il peut arriver que vous ayez révisé le loyer en cours de bail.

Ce dépôt est principalement utilisé pour réparer les dégradations éventuelles causées par le locataire et ne relevant pas d’une usure normale (d’ailleurs nous décrivons la notion de vétusté dans notre dossier : « Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ? »). En utilisant la caution comme dernier loyer, le locataire vous prive de votre possibilité de l’utiliser pour son rôle véritable : d’éventuels travaux à financer.

Par ailleurs, la temporalité n’est pas non plus la même : si le loyer est généralement encaissé en début de mois, le dépôt de garantie, lui, doit être rendu dans un délai de 1 à 2 mois, dès la remise des clés par le locataire. Ce délai varie notamment en fonction de la date de signature du bail et du constat lors de l’état des lieux de sortie. Pour plus de précisions consultez notre dossier : « Dépôt de garantie : définition, encadrement, montant, versement, restitution ».

Mon locataire part sans payer son dernier loyer : les actions possibles

Tenter de résoudre le problème à l’amiable

La première démarche consiste toujours en une procédure amiable. Vous pouvez donc commencer par contacter votre locataire, en lui téléphonant pour l’inciter à respecter ses obligations, une fois que vous vous apercevez du retard. Et lui envoyer une lettre de relance (RAR) dans les 30 jours suivant l’impayé, pour lui rappeler qu’il s’est engagé, en signant le contrat de location, à payer un loyer tous les mois à une date fixe et cela jusqu’à la fin du bail (cf notre modèle gratuit de lettre de relance en format word).

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Puis 50 jours après l’impayé vous pouvez lui envoyer une “mise en demeure” pour l’informer que s’il ne paie pas la somme due sous 8 jours, alors vous ferez appel à un huissier. Profitez-en aussi pour lui rappeler dans la lettre que le non-paiement du dernier loyer lui supprimerait le droit à la délivrance d’une dernière quittance, qui est notamment nécessaire s’il veut, par exemple, effectuer une demande d’aide au logement.

Se tourner vers la caution du locataire, si elle existe

Si votre bail mentionne l’engagement d’une caution pour votre locataire (la plupart du temps il s’agit d’un proche), alors vous pourrez vous tourner vers le garant du locataire pour régler le dernier loyer impayé.

Toutefois, en fonction du rôle de la caution, la procédure différera :

1. il s’agit d’une caution simple : vous devrez d’abord envoyer à votre locataire un commandement de payer par l’intermédiaire d’un huissier de justice, ainsi qu’une copie à son garant. Si malgré cette démarche, au bout de deux mois, le locataire ne paie toujours pas le loyer dû, alors vous pourrez vous adresser à la caution de votre locataire par la biais d’une lettre recommandé avec AR.
2. il s’agit d’une caution solidaire : dans ce cas vous pouvez directement vous retourner vers la caution en lui adressant un courrier en recommandé (avec accusé de réception) et sans démarche préalable auprès de votre locataire. Nous mettons à votre disposition gratuitement un modèle de lettre à adresser à la caution.

La caution devra alors régler le dernier loyer du locataire pour lequel elle s’est portée garant, si bien sûr elle est solvable.

Attention : si vous disposez d’une assurance contre les loyers impayés alors vous ne pourrez pas demander aussi à votre locataire une caution solidaire, sauf si ce dernier est étudiant ou apprenti.

Faire fonctionner votre assurance loyers impayés, si elle existe

Si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés (ex : GLI), n’hésitez pas à y faire appel. Ce n’est pas parce qu’il n’y a qu’un seul loyer à récupérer que ça ne vaut pas la peine.

Il est aussi important de respecter les conditions d’utilisation de cette assurance dès le début de l’impayé en respectant les délais de déclarations, notamment, et en remplissant rapidement un dossier.

Néanmoins, pour pouvoir s’assurer contre ce risque, les compagnies d’assurance demandent généralement à ce que votre locataire ne présente que très peu de risques et soit donc solvable.

La garantie Visale, proposée par Action Logement, peut également être mise à contribution.

 

Saisir le tribunal d’instance (TI) et procéder à une saisie conservatoire

Enfin si vos démarches précédentes n’ont pas abouties, alors vous pouvez, propriétaires, procéder à une saisie conservatoire du montant dû par votre locataire directement sur son compte bancaire et ce, sans l’autorisation d’un juge.

Pour cela, vous devrez mandater un huissier de justice, qui après un inventaire des comptes du locataire, va directement geler la somme due, c’est-à-dire que le locataire n’aura plus accès à cette somme. Vous pouvez trouver la liste de ces professionnels sur le site huissier-de-france.fr.

Puis vous devrez, dans un délai d’un mois après cette démarche, saisir le tribunal d’instance (TI) compétent afin que ce dernier puisse juger le litige et obliger le locataire à s’acquitter de sa dette.

Si vous n’agissez pas au cours de ce délai, alors la saisie ne sera plus valable.

Avez-vous déjà été confronté à un locataire parti sans payer son dernier loyer ? Si oui, quelles démarches avez-vous effectuées ? N’hésitez pas à nous partager vos expériences en commentaire.