Dans quels cas le propriétaire peut-il exiger des visites ?
Le droit de visite du propriétaire pendant l’occupation d’un locataire est strictement encadré par la loi. En 2026, trois situations principales justifient l’exercice de ce droit, chacune répondant à des règles spécifiques que vous devez impérativement respecter.
Pour remettre en location le logement
Lorsque votre locataire vous a donné congé, vous disposez d’un droit de visite pour présenter le logement à de futurs candidats. Ce droit s’exerce pendant toute la durée du préavis, qui varie selon le type de bail :
Pour un bail nu, le préavis est de trois mois si le locataire est à l’initiative de la rupture, ou de six mois si vous êtes à l’origine du non-renouvellement du bail. Pour un bail meublé, ce délai est réduit à un mois pour un congé donné par le locataire et trois mois si vous refusez le renouvellement.
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement cette faculté. Une clause du bail doit expressément prévoir cette possibilité de visite. Sans cette mention contractuelle, la Cour de cassation a rappelé que le locataire n’est pas tenu d’accepter les visites.
Pour vendre le bien immobilier
Si vous souhaitez vendre votre bien occupé, vous bénéficiez également d’un droit de visite, mais uniquement si cette faculté est prévue dans le contrat de bail. En cas de vente en cours de bail, vous devez respecter les mêmes contraintes temporelles et horaires que pour une relocation.
Le locataire bénéficie par ailleurs d’un droit de préemption lors de la vente, conformément à l’article 15 de la loi de 1989. Vous devez l’informer par acte d’huissier ou lettre recommandée de votre intention de vendre, en précisant le prix et les conditions de la vente.
Pour réaliser des travaux nécessaires
Vous pouvez également exiger l’accès au logement pour effectuer des travaux, qu’ils soient d’entretien, d’amélioration ou de mise en conformité. Cette faculté existe même sans clause spécifique dans le bail, car elle découle de votre obligation d’entretien du bien.
Les travaux doivent cependant être justifiés et ne pas constituer un trouble excessif à la jouissance paisible du locataire. En cas de travaux importants nécessitant l’évacuation temporaire du logement, vous devez proposer un relogement ou une indemnisation.
Les règles à respecter pour organiser les visites
L’exercice du droit de visite est soumis à des conditions strictes que vous ne pouvez transgresser sans risquer des sanctions judiciaires. Ces règles, définies par la loi de 1989 et précisées par la jurisprudence, protègent le droit à la jouissance paisible du locataire.
Préavis obligatoire de 24 heures minimum
Toute visite doit être annoncée au locataire avec un préavis d’au moins 24 heures. Cette notification peut s’effectuer par tout moyen (courrier simple, email, SMS), mais nous vous recommandons de conserver une preuve de cet envoi.
Le préavis doit préciser la date, l’heure et la durée approximative de la visite, ainsi que son motif. Cette exigence permet au locataire de s’organiser et de faire valoir d’éventuels empêchements légitimes.
En cas d’urgence liée à des travaux de sécurité ou de salubrité, ce délai peut être raccourci, mais vous devez justifier l’urgence et obtenir l’accord du locataire.
Horaires autorisés : jours ouvrables de 8h à 20h
L’article 4 de la loi de 1989 stipule que les visites ne peuvent avoir lieu que les jours ouvrables. Les dimanches et jours fériés sont donc exclus, sauf accord exceptionnel du locataire.
Les horaires doivent être raisonnables et respecter la vie privée du locataire. En pratique, la jurisprudence considère que la tranche horaire 8h-20h constitue un cadre acceptable, mais les créneaux en soirée (18h-20h) ou en fin d’après-midi sont généralement préférés.
La durée totale des visites ne peut excéder deux heures par jour ouvrable. Cette limite est impérative : toute clause contractuelle prévoyant une durée supérieure serait réputée non écrite.
Présence obligatoire du locataire ou de son représentant
Vous ne pouvez en aucun cas pénétrer dans le logement en l’absence du locataire, même si vous possédez un double des clés. Le locataire doit être présent ou représenté par une personne qu’il aura désignée.
Cette règle protège l’intimité du locataire et évite tout risque de vol ou de dégradation dont vous pourriez être tenu responsable. Si le locataire souhaite exceptionnellement autoriser des visites en son absence, il doit vous fournir une autorisation écrite expresse.
Durant la visite, vous devez veiller à ne jamais laisser seuls les candidats visiteurs dans le logement, même en présence du locataire. Cette précaution vous protège contre tout risque de vol ou de détérioration.
Que faire si le locataire refuse les visites ?
Le refus du locataire de permettre les visites constitue un manquement à ses obligations contractuelles, mais vous ne pouvez en aucun cas forcer l’accès au logement. Des procédures spécifiques existent pour faire respecter vos droits tout en évitant l’illégalité.
Rappel des obligations par courrier recommandé
En cas de refus, votre première démarche consiste à adresser un courrier recommandé avec accusé de réception rappelant au locataire ses obligations contractuelles. Ce courrier doit mentionner la clause du bail prévoyant le droit de visite et les dispositions légales applicables.
Précisez dans ce courrier les créneaux horaires que vous souhaitez retenir et les modalités pratiques d’organisation des visites. Accordez au locataire un délai raisonnable (une semaine par exemple) pour vous faire connaître sa réponse.
Ce courrier constitue une mise en demeure amiable qui peut suffire à débloquer la situation. Il vous sera également utile en cas de procédure judiciaire ultérieure pour prouver vos tentatives de résolution amiable.
Mise en demeure et recours judiciaire
Si le locataire persiste dans son refus malgré votre courrier de rappel, vous pouvez engager une procédure judiciaire. Cette action se déroule devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
La procédure judiciaire vous permettra d’obtenir une condamnation du locataire et éventuellement des dommages-intérêts au titre du préjudice subi. Vous pourrez notamment réclamer l’indemnisation des périodes de vacance locative résultant du retard dans la commercialisation du bien.
Attention toutefois : la durée de traitement des procédures judiciaires rend souvent cette solution inefficace pour organiser des visites avant la fin du bail. Elle présente néanmoins un intérêt pour obtenir réparation du préjudice financier subi.
Les limites du droit de visite du propriétaire
Votre droit de visite, bien que reconnu par la loi, n’est pas absolu. Il trouve ses limites dans le respect du droit à la jouissance paisible du locataire et dans les principes généraux du droit au respect de la vie privée et du domicile.
Interdiction de visiter en l’absence du locataire
L’interdiction de pénétrer dans le logement sans la présence du locataire est absolue. Même en cas de clause contractuelle l’autorisant, vous ne pouvez utiliser votre propre jeu de clés pour accéder au logement en l’absence du locataire.
Cette règle découle de l’article 226-4 du Code pénal qui sanctionne la violation de domicile. En cas de transgression, vous risquez une amende de 15 000 euros et une peine d’emprisonnement d’un an. La qualité de propriétaire ne constitue pas un motif exonératoire.
Seules des circonstances exceptionnelles (urgence vitale, péril imminent) peuvent justifier un accès sans autorisation, et encore faut-il pouvoir en apporter la preuve devant un juge.
Fréquence raisonnable des visites
Bien que la loi autorise jusqu’à deux heures de visite par jour ouvrable, vous devez exercer ce droit avec modération. Une fréquence excessive de visites peut constituer un trouble anormal à la jouissance du bien.
La jurisprudence apprécie au cas par cas le caractère raisonnable de la fréquence des visites. Plusieurs visites par semaine peuvent être acceptables en période de forte demande locative, mais une visite quotidienne pendant plusieurs semaines pourrait être considérée comme abusive.
Vous devez également tenir compte de la situation personnelle du locataire (présence d’enfants en bas âge, horaires de travail atypiques, état de santé) pour déterminer les créneaux les plus appropriés et éviter tout harcèlement.
En 2026, le respect de ces règles demeure essentiel pour préserver vos droits tout en maintenant de bonnes relations avec vos locataires. Une approche équilibrée et respectueuse facilite généralement la coopération et évite les conflits judiciaires coûteux et chronophages.