La loi sur le logement, dite ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), a fait l’objet d’un vote définitif mardi 16 octobre 2018. On attend désormais les décrets d’application.
Création d’un bail mobilité, encadrement des loyers, signature et transmissions de documents par voie électronique… Plusieurs nouvelles mesures concernent les propriétaires bailleurs. Détails en quelques points.
1. Création d’un bail « mobilité » pour les logements meublés
Jusqu’à présent, selon la spécificité du contrat les meublés pouvaient faire l’objet d’un bail de 12 mois renouvelable ou d’un bail de 9 mois si le locataire était un étudiant. Désormais, la durée de ce bail pourra être encore plus courte (un mois, par exemple) si le locataire est étudiant, en formation professionnelle, en stage, en mutation professionnelle, en mission temporaire ou encore s’il est un travailleur saisonnier.
Ce nouveau bail sera soumis au plafonnement des loyers en vigueur dans certaines grandes agglomérations et ne pourra être renouvelé que dans la limite de 10 mois.
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Important : si vous choisissez ce type de bail, vous ne pourrez exiger aucun dépôt de garantie de la part du locataire, mais pourrez – en contrepartie – bénéficier de la garantie publique et gratuite VISALE. Toutes les informations sur cette garantie se trouvent dans notre fiche : «Garantie Visale : définition, intérêt, conditions d’accès, démarches à effectuer, remboursement des impayés»
L’actualité de la semaine prochaine sera dédiée, en détails, à ce nouveau bail mobilité.
2. Retour de l’encadrement des loyers
Les bailleurs pensaient s’en être débarrassés grâce à des recours en justice l’encadrement des loyers revient ! D’ailleurs, nous en parlons dans l’actualité «Encadrement des loyers : décision de justice à Paris cette semaine ! »
L’article 48 de la loi ELAN propose de remettre au goût du jour le dispositif à titre expérimental. C’est un arrêté préfectoral qui le mettra en place dans les communes où le marché est estimé très tendu. Les municipalités qui souhaitent instaurer un encadrement des loyers (qui ne devront pas dépasser de plus de 20 % le tarif moyen du quartier) pourront donc le faire.
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La loi prévoit de fortes amendes pour les bailleurs qui ne se conformeraient pas à un tel dispositif mis en place : celles-ci pourraient atteindre 5.000 € et le bailleur serait condamné, en plus, à rembourser le trop-perçu à son locataire.
3. Caution : plus de mention manuscrite
Jusqu’à présent, les personnes se portant caution devaient reproduire un « long » texte. Désormais, le garant n’a qu’à signer l’acte de caution.
Pour plus d’informations sur la caution et son fonctionnement tournez-vous vers ces dossiers :
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- «Caution (garant) du locataire : rôle, droits du propriétaire, pièces justificatives, acte de cautionnement »
- «Quelles sont les différences entre une caution simple et une caution solidaire ?»
Les documents concernant la copropriété et les diagnostics techniques pourront être dématérialisés et transmis aux locataires par e-mail ou toute autre application. Retrouvez la liste de ces diagnostics obligatoires dans notre fiche «Dossier de diagnostic technique (DDT) : qu’est-ce que c’est ? Quels documents doivent y figurer ?»
A noter que le diagnostic de performance énergétique est modifié. Il perd son statut purement informatif à compter de l’année 2021 et non plus à compter de l’année 2020.
4. Pas d’assureur imposé
La loi rappelle qu’en tant que bailleur, vous n’avez pas le droit d’imposer à votre locataire une compagnie d’assurance (la vôtre, par exemple) pour l’assurance habitation obligatoire. Son choix est libre. Consultez notre vidéo conseil «Qu’en est-il de l’assurance habitation du locataire ?»
5. Un dépôt de garantie à restituer dans les meilleurs délais
Rappel également de la loi : si rien ne justifie la conservation du dépôt de garantie, vous devez rendre celui-ci au locataire dans les plus brefs délais, après son départ. Nous en parlons dans notre dossier «Dépôt de garantie : définition, encadrement, montant, versement, restitution.»
A noter que la menace d’une conservation des dépôts de garantie par la Caisse des Dépôts et Consignations ne s’est finalement pas concrétisée.
6. Libertés des locataires à respecter
La loi rappelle que si les bailleurs ont le droit d’instaurer dans les baux des clauses particulières, certaines sont abusives comme, par exemple, interdire au locataire d’héberger quelqu’un ou d’avoir un animal domestique.
7. Pas de demande de paiement indus
Parce que certains bailleurs pensent que tout mois commencé est dû, la loi rappelle qu’il n’en est rien ; Si un préavis de départ se termine le 10 du mois, le dernier loyer ne doit correspondre qu’à 10 jours d’occupation des lieux.
La loi en profite aussi pour rappeler que la pratique du « chèque de réservation » est absolument interdite, tout comme l’imposition de paiement par prélèvement automatique ou le paiement de plusieurs mois de loyer à l’avance.
8. Changement de règles concernant les locataires
Le conjoint (marié ou pacsé) ou le concubin notoire qui déserte le logement en raison de violences subies par lui ou ses enfants n’est plus tenu au paiement « solidaire » du loyer. La personne s’étant portée caution pour ce dernier est également libérée de cet engagement.
Dans les semaines qui viennent, nous reviendrons sur toutes ces dispositions, à travers nos actualités ou nos fiches pédagogiques que vous pouvez retrouver sur notre site dans notre onglet “le propriétaire bailleur malin”.
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