Vous êtes le propriétaire d’un logement que vous avez mis en location, mais celui-ci se trouve loin de votre domicile. Est-ce un problème ? Faut-il nécessairement être physiquement proche pour gérer seul une location immobilière ?
La gestion locative à distance est de plus en plus prisée par les propriétaires bailleurs, y compris ceux qui choisissent de ne pas faire appel à une agence pour gérer leur bien. Munis pour la plupart d’un outil de gestion en ligne, ils peuvent suivre à distance leur location tout en vivant éloigné du logement concerné. Il y a toutefois quelques points à consolider avant d’aller parcourir le monde.
Définir à quels moments la présence du propriétaire est indispensable
Gérer seul une location à distance nécessite avant tout de bien identifier les situations pendant lesquelles la présence du propriétaire bailleur est nécessaire.
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Celui-ci doit être présent lors de l’entrée des locataires et lors de leur sortie pour effectuer les tâches qui ne peuvent pas être exécutées à distance : l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, la remise des clés et leur restitution.
La présence du propriétaire bailleur est également nécessaire durant la période de location, lorsqu’il doit intervenir sur des incidents et des petits travaux à effectuer. Le locataire peut à tout moment signaler un défaut, un problème, un équipement en panne, etc. Dans ce cas, le propriétaire bailleur est susceptible de se déplacer jusqu’au logement pour constater et procéder aux réparations.
Enfin, lorsque le logement est vacant, il faut nécessairement s’occuper de la recherche de locataire, c’est-à-dire publier l’annonce, répondre aux demandes, faire visiter le logement puis sélectionner le locataire parmi les nombreux dossiers de candidature. Ces tâches ne peuvent pas se faire à distance.
Cela fait donc quatre situations où la présence du propriétaire bailleur est indispensable. Ces tâches peuvent bien entendu être confiées à une personne de confiance, ou à un professionnel sous-traitant, mais chaque appel à un tiers impacte forcément la rentabilité du logement.
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Choisir le type de location adéquat
Pour une gestion locative à distance, le propriétaire bailleur doit se montrer pertinent sur le type de location qu’il choisit : il a le choix entre une location longue durée, avec par exemple un bail de trois ans tacitement renouvelable, ou une location d’une durée plus courte, entre une seule nuit et quelques semaines, comme les locations meublées saisonnières ou touristique (type AirBnB). Il existe également quelques formules intermédiaires un peu plus spécifiques comme le bail mobilité ou le bail étudiant.
L’objectif d’une gestion locative à distance est généralement de limiter les déplacements du propriétaire bailleur vers le logement en question. Ainsi il sera plus judicieux de choisir la location de longue durée, avec baux renouvelables. La gestion locative se résumera ainsi à la collecte des loyers, à l’envoi des quittances, aux relances en cas de retard, aux révisions du loyer, à la régularisation des charges et aux déclarations fiscales, tâches que l’on peut effectuer à distance d’autant plus aisément qu’elles peuvent être automatisées par des applications en ligne.
Si la location saisonnière et touristique est plus rentable financièrement (en plus d’être intéressante sur le plan fiscal pour un meublé), elle ne sied pas au propriétaire qui souhaite vivre loin de son investissement. La location de courte durée implique une présence fréquente du propriétaire bailleur puisque les entrées et sorties des locataires sont elles même plus fréquentes. En outre, il faut assurer l’entretien du logement et d’éventuelles petites réparations entre deux locations.
La gestion locative et les petits travaux
Quelle que soit la formule de location choisie (courte ou longue durée), l’intervention du propriétaire bailleur est nécessaire en cas d’incident et de demande du locataire. Pour rappel, le propriétaire a pour devoir d’assurer le confort et la sécurité de son locataire (et ce quelle que soit la distance entre les deux domiciles).
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Pour réaliser les interventions et éventuels travaux à sa charge, le propriétaire bailleur peut faire intervenir des professionnels proches du logement. On lui recommande ainsi, lorsqu’il fait l’acquisition d’un bien dans le but de le louer, de se constituer un réseau d’artisans locaux afin de ne pas être pris au dépourvu le jour où le besoin devient urgent. Faire appel à un professionnel permet de créer un climat de confiance qui pourra être utile à l’avenir.