Dans le monde du logement, le litige entre locataire et propriétaire est relativement fréquent. C’est pourquoi il est intéressant de bien connaître les différentes étapes de sa résolution.
Un litige naît lorsque, devant un problème posé, deux parties ne parviennent pas à se mettre d’accord. Dans le cas d’un logement, les sources de litiges peuvent être nombreuses : le montant du loyer et ses révisions, les charges locatives et leur régularisation, les compléments de loyer, l’état des lieux (entrée et sortie), le dépôt de garantie (montant et restitution), les impayés du locataire, les délais de préavis, le non-respect des obligations, la décence du logement, les clauses abusives du contrat de location, l’ameublement (dans le cas d’un logement meublé), les travaux de réparation, etc.
Le règlement d’un litige entre locataire et propriétaire se passe généralement en trois étapes : le courrier recommandé, la conciliation et le tribunal.
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Le courrier recommandé
Lorsqu’un litige se fait jour, la partie plaignante doit faire parvenir à l’autre un courrier où sera décrit l’objet du litige avec autant que possible un petit historique factuel, des propositions de résolution, des textes extraits de la législation, des documents (factures, preuves de règlement, photos, etc.).
Afin que la date du courrier soit prise en compte, celui-ci doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception. La date du litige sera celle de la réception du courrier par son destinataire. Si celui-ci refuse la réception du courrier (ou tarde à aller le chercher au bureau de poste), la date en question s’en trouvera décalée.
Il est également possible de faire parvenir le courrier en main propre. L’expéditeur demandera alors un reçu daté et signé au destinataire. La date mentionnée sera prise en compte comme point de départ du litige.
La troisième solution est le commissaire de justice (naguère appelé huissier). A la demande de la partie plaignante, l’étude peut rédiger le courrier et le transmettre au destinataire. La date prise en compte sera celle constatée par le commissaire de justice. Le service est payant mais a le mérite d’assurer à l’expéditeur la bonne réception du courrier par le destinataire.
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La conciliation
Si aucune solution n’a été trouvée entre les deux parties depuis le premier courrier, ou si le destinataire n’a pas donné de réponse, il est temps de passer à la conciliation. Il s’agit d’un procédé qui invite une tierce personne à proposer des solutions amiables pour régler le litige.
La partie plaignante prend contact avec un conciliateur de justice ou avec la CDC, commission départementale de conciliation. Il s’agit d’un service gratuit. Depuis octobre 2023, la conciliation est une étape obligatoire pour les litiges dont l’enjeu est inférieur à la somme de 5.000€.
Le conciliateur est un bénévole auxiliaire de justice. Formé à l’exercice de la conciliation et aux législations dans le domaine du litige, il est à l’écoute des deux parties, en toute neutralité. Il propose ensuite une ou plusieurs solutions conformes à la loi et destinées à satisfaire les deux parties. Si cet accord est trouvé, il fait signer une convention. Il s’agit d’un acte légal reconnu par la justice. Il sera approuvé par un juge si nécessaire.
Le conciliateur est choisi par l’une des parties, avec l’accord de l’autre. Il peut être également nommé par le juge si les parties ont fait appel au tribunal avant d’établir la conciliation. Au-delà de la réunion avec les parties, le conciliateur peut être amené à interroger d’autres personnes (voisins, syndic, etc.) s’il estime que cela l’aidera à mieux résoudre le conflit.
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Dans certains cas, les parties feront plutôt appel à la CDC qui est une commission composée, à nombre égal, de représentants des propriétaires et de locataires. Selon les cas, les parties seront orientées vers un conciliateur ou une CDC, selon les compétences exigées pour résoudre le litige.
Le tribunal
Si la démarche de conciliation a échoué, ou si l’une des parties ne respecte pas l’accord établi lors de la conciliation, le litige passe à l’étape judiciaire. La partie plaignante saisit le juge des contentieux de la protection. Dans le cadre d’un litige lié au logement, le plaignant doit s’adresser au tribunal dont dépend le logement loué.
Le plaignant dispose de trois ans à partir de la date du litige (date du courrier initial) pour saisir le tribunal. Il est alors recommandé pour chaque partie de s’assurer les services d’un avocat, car la procédure judiciaire est très complexe et tout acte délibéré peut constituer une entrave.
Après avoir écouté les représentants des deux parties, le juge prend une décision : résiliation du bail, expulsion du locataire, commandement de payer, dommages et intérêts, etc. La partie condamnée peut faire appel, sur les conseils de son avocat.