Une SCI familiale (à but non commercial et d’une durée de vie de 99 ans maximum) permet à plusieurs membres d’une même famille d’être propriétaires et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Ce type de société est souvent choisi pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier.
Attention : les associés sont responsables des pertes potentielles.
SCI familiale : la répartition des parts sociales
Concrètement, les membres de la famille apportent une quote-part d’un bien immobilier qu’ils possèdent et la SCI en devient propriétaire.
Chaque propriétaire d’une partie du bien récupère, en contrepartie, des parts sociales correspondant à son apport.
La répartition des parts de la SCI peut donc être égalitaire ou pas. Par exemple, les deux parents peuvent posséder 60 % des parts de la SCI (30 % chacun ou 20 % pour l’un et 40 % pour l’autre…) et les enfants 40 % (là encore la proportion de chacun peut ne pas être égalitaire).
À noter : la SCI ne doit pas être confondue avec l’indivision qui est aussi une propriété commune d’un bien immobilier par plusieurs membres d’une même famille. Mais l’indivision n’est pas souvent choisie : après un divorce ou un décès, par exemple, la propriété d’un bien immobilier peut se retrouver divisée en plusieurs parties. Ce sont alors les règles de l’indivision qui s’appliquent et non pas celles de la SCI, sauf si, justement les multiples propriétaires décident – pour que la gestion du bien soit facilitée – de créer une SCI.
Comment fonctionne une SCI ?
Les règles d’une telle société sont fixées par les articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil.
2 personnes suffisent pour créer une SCI et il n’existe pas de nombre maximum de porteurs de parts. De même, ces derniers peuvent être de toutes nationalités et de tous âges. Un enfant mineur peut donc être membre de la société.
En revanche, la SCI familiale peut instaurer la règle édictant qu’aucune personne étrangère à la famille ne sera autorisée à rentrer.
Les statuts établissant son fonctionnement peuvent être rédigés sous seing privé, mais il est plus prudent de les faire rédiger par un professionnel du droit (notaire, avocat…). La rédaction de ces derniers est relativement libre, mais n’oubliez pas d’y préciser l’étendue du mandat donné au gérant, les règles de la majorité lors des votes des assemblées. Par ailleurs, vous avez parfaitement le droit d’insérer des clauses pour, par exemple :
- Limiter le droit de vote aux parents (excluant les enfants) ;
- Instaurer un process spécifique lors de la vente des parts ;
- Ou encore prévoir des agréments spécifiques pour l’entrée d’un nouveau membre dans la société.
Un gérant de la société doit être nommé : il peut être l’un des associés ou pas.
Comment créer une SCI ?
3 étapes sont nécessaires :
- Créer les statuts (évoqué plus haut) ;
- Publier sa création dans un journal d’annonces légales ;
- Inscrire la SCI au Tribunal de commerce : la société est alors inscrite au registre du commerce et des sociétés et dispose d’un Kbis (« carte d’identité » de la société).
Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI familiale ?
Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?
Comme évoqué plus haut, la nomination d’un gérant qui a le pouvoir de décision évite tout blocage si les preneurs de parts ne sont pas d’accord (comme cela peut être le cas dans une indivision).
Une SCI familiale facilite la transmission des actifs immobiliers aux héritiers et réduit les droits de succession via une fiscalité attractive. L’objet de la société étant civil et non pas commercial, l’imposition des associés s’effectue à l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
La SCI familiale libère de la gestion les membres de la famille qui ne souhaitent pas s’impliquer dans cette action.
Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale ?
Les porteurs de parts sont responsables indéfiniment des dettes éventuelles de la société sur leurs biens propres.
Pour que la fiscalité avantageuse liée à la SCI familiale soit effective, la société doit avoir une réalité : respect des obligations juridiques, comptables et fiscales (AG annuelle, tenue d’une comptabilité souvent par un expert-comptable, gestion éventuellement rémunérée, etc.)… ce qui implique des frais.