Comment fonctionne le dispositif fiscal « Malraux » ?

L’objectif du dispositif Malraux est de protéger le patrimoine immobilier des centres-villes en encourageant la rénovation d’immeubles anciens. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du coût des travaux de réhabilitation. 

Profiter du dispositif « Malraux » n’est pas possible partout sur le territoire car il faut que les secteurs éligibles aient préalablement été délimités par les Pouvoirs Publics (renseignez-vous auprès des mairies). Mais la liste de ces secteurs est conséquente et il existe de bonnes opportunités dans de nombreuses villes de France. 

Lourds travaux à prévoir…

Ce dispositif concerne des opérations de rénovation immobilière d’envergure, réalisées dans de beaux bâtiments du centre historique de grandes et de moyennes villes. Vous pouvez vous y intéresser si vous recherchez des biens de caractère (pierre de taille, plafonds hauts, poutres, parquets anciens, cheminées…) appelés à se valoriser, compte tenu de leur situation géographique et de leur qualité. En effet, les travaux étant réalisés par des artisans spécialisés et supervisés par un architecte des Bâtiments de France, la rénovation est garantie de qualité. A terme, le bien est comme « neuf » et donc totalement aux normes…

… mais un ticket d’entrée de plus en plus abordable, pour un avantage fiscal pouvant atteindre 30 %

Si, autrefois, ce dispositif était réservé aux épargnants fortunés (le ticket d’entrée atteignait généralement 400.000 €), il est aujourd’hui accessible à partir de 100.000 € d’investissement.  Ce dispositif permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % du montant des travaux (plafonnés à 400.000 €) ; taux pouvant même grimper jusqu’à 30 % dans certains secteurs. Pour que l’intérêt fiscal soit optimal, les travaux des parties communes et privatives doivent représenter entre 50 % et 70 % du coût total de l’investissement.

En contrepartie de l’avantage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer nu le logement rénové pendant au moins 9 ans. On peut louer le bien en toute liberté : pas de contraintes de plafonds de loyers (sauf réglementation loi ALUR) ou de ressources de locataires comme dans d’autres dispositifs, comme le Pinel ou le Denormandie, par exemple. En revanche, interdiction de signer un bail avec ses enfants ou ses parents.

Bon à savoir : 

-Les opérations Malraux ne sont pas comptabilisées dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 €. 

-Ces dernières années, le dispositif Malraux a évolué et est beaucoup plus pratique pour les investisseurs, débarrassés de tout soucis de gestion de l’opération de réhabilitation. Terminée l’obligation d’antan, pour les investisseurs, d’engager les travaux de manière formelle sous l’égide de tous les copropriétaires, avec création d’une AFUL (Association foncière urbaine libre)… Aujourd’hui, le vendeur peut se charger des travaux dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover. Cette vente en VEFR (vente en l’état futur de rénovation, un peu comme une vente en VEFA, pour le neuf…) permet à l’investisseur de bénéficier du dispositif fiscal en produisant simplement les factures des travaux réglées aux entrepreneurs. Pour le reste, le vendeur s’occupe de tout…

Le dispositif fiscal immobilier Malraux vous offre donc la possibilité d’investir dans les centres-villes, et de bénéficier des avantages d’un logement neuf (aux dernières normes), une fois la réhabilitation terminée.

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