Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : conditions d’obtention, démarches à effectuer, fiscalité

Le statut de loueur en meublée professionnelle (LMP) s’applique exclusivement aux propriétaires qui mettent en location, à titre professionnel, des logements meublés. 2 conditions sont nécessaires pour obtenir ce statut. Nous vous les détaillons dans ce dossier ainsi que les avantages fiscaux retirés du statut LMP.

Les conditions pour obtenir le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ne concerne que les propriétaires d’une location meublée.

Aujourd’hui 2 conditions sont nécessaires pour être considéré comme loueur en meublé professionnel :

  • Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 € ;
  • Ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories :
    • des traitements et salaires au sens de l’article 79 du Code Général des Impôts (CGI),
    • des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l’activité de location meublée,
    • des bénéfices agricoles,
    • des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Auparavant une 3ème condition était nécessaire : l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Cette condition a été supprimée car elle était jugée inconstitutionnelle, comme nous le relatons dans notre actualité « Loueur en meublé professionnel : suppression de l’inscription obligatoire au RCS ».  

Cette suppression a pourtant des conséquences non négligeables pour ceux qui respectaient les deux critères liés au montant des recettes, mais qui avaient choisi de ne pas s’inscrire au RCS pour éviter d’être placé sous le statut LMP.

Aujourd’hui, ils n’ont plus le choix puisqu’ils bénéficieront du statut LMP automatiquement.

Au contraire si l’une de ces conditions, listées plus haut, n’est pas respectée alors ils obtiendront le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Par ailleurs, beaucoup de propriétaires se demandent si le statut LMP est plus intéressant que le statut LMNP. Pour répondre à cette interrogation, nous vous proposons de consulter notre dossier : « LMP ou LMNP : quels sont les avantages des 2 statuts de loueur en meublé ? »

Les démarches à effectuer en tant que loueur en meublé professionnel (LMP)

En tant que loueur en meublé (professionnel comme non professionnel) vous devez notifier la création de votre activité dans un délai de 15 jours auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) rattaché à la CCI.

Pour ce faire, vous devez remplir un formulaire p0i et l’envoyer au greffe auquel votre logement meublé est rattaché.

Vous obtiendrez alors un n° SIRET, que vous devrez obligatoirement noter sur votre déclaration de revenus.

Chaque logement loué en meublé dispose de son propre numéro SIRET. 

Remarque : si vous possédez plusieurs biens dans des villes différentes, vous devrez adresser le formulaire p0i au centre des impôts des entreprises situé dans la ville du logement qui vous génère le plus fort revenu.

Attention, cette démarche n’a rien à voir avec l’inscription au RCS qui a été annulée.

La location, ensuite, donne elle-même lieu à l’établissement d’un bail meublé, bail que nous avons décrit dans notre dossier « Les spécificités du contrat de location meublée : modèle, contenu, durée, résiliation ».

Les conditions liées notamment à la présence de meubles dans le logement y sont décrites.

Les avantages fiscaux retirés du statut LMP

En matière de fiscalité, le statut de loueur en meublé (professionnel ou non, d’ailleurs) vous permet de choisir, selon le montant de vos recettes, entre le micro-BIC et le régime réel.

Voyez à ce propos notre dossier : « Déclaration des BIC : quel régime d’imposition choisir ? Quel formulaire remplir ? ».

Choisissant généralement le régime réel, les loueurs en meublé professionnels se retrouvent alors face à deux situations :

  • Soit leurs recettes sont inférieures aux charges :

le déficit sera alors imputé sur le revenu global du bailleur pendant les 6 années suivantes.
Concrètement, cela signifie qu’il sera déduit du revenu, permettant ainsi la diminution des impôts.
Une opération que ne peut pas faire le loueur en meublé non professionnel qui ne peut déduire ce déficit que du revenu de ses locations meublées.

  • Soit leurs recettes sont supérieures aux charges :

l’amortissement du logement sur 20 ans sera déduit de vos recettes locatives permettant ainsi que le montant de vos loyers soit égal à zéro.
Conséquence : vos recettes locatives seront alors nettes d’impôts.

Important :  vous pouvez également imputer les déficits causés par les charges engagées avant le début de la location. L’imputation se fera alors par tiers sur le revenu des 3 premières années de location. Attention, cela ne fonctionne que si vous conservez le statut LMP au cours de ces 3 années.

Le statut LMP vous offre la possibilité de bénéficier d’une exonération des plus-values si vos recettes locatives sont inférieurs au seuil de 90.000 €/an au cours des 2 dernières années civiles et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans.

Remarque : si vous vous situez au-dessus du seuil de 90.000 €, vous pourrez bénéficier d’une exonération partielle (sauf si vos recettes dépassent 126.000 €).

En LMP, compte tenu du fait que votre immobilier est « professionnel », vous êtes exonéré d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui a remplacé l’ISF depuis le début de l’année 2018.

Nous nous étions notamment penchés sur ce nouvel impôt dans notre actualité : « IFI : comment ça marche ? »

Enfin, la transmission de votre patrimoine est aussi assortie de conditions avantageuses dans le cadre du LMP.

Il est, en effet, possible, via un montage dédié, de réduire les droits de succession dont vos enfants devront s’acquitter.

N’hésitez pas à demander conseil auprès de professionnels du patrimoine.

Ce statut a des avantages fiscaux indéniables, mais, revers de la médaille, il oblige à respecter des obligations comptables et fiscales comparables à celles des entreprises.

Le recours à l’aide d’un expert-comptable, d’un avocat ou d’un fiscaliste professionnel est un passage souvent obligé.

Quel est, pour vous, l’avantage principal du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ? N’hésitez pas à nous partager vos opinions en commentaire.

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