Savoir évaluer une capacité locative, c’est la base d’une location sereine. Pour un locataire, cela permet de rechercher un logement adapté à ses revenus.
Pour un propriétaire-bailleur, c’est un moyen de sécuriser ses loyers en s’assurant de la solvabilité du candidat. Le calcul repose sur des règles simples, mais il doit être adapté à chaque situation.
Cet article vous explique en détail les méthodes de calcul les plus courantes, les documents à examiner et les critères à connaître pour prendre une décision éclairée, que vous soyez locataire ou bailleur.
Comprendre la capacité locative et son rôle
La capacité locative représente le montant maximal qu’une personne peut consacrer chaque mois à son loyer, tout en maintenant un équilibre financier raisonnable. Elle est principalement calculée à partir des revenus nets mensuels, mais d’autres facteurs entrent aussi en ligne de compte : charges fixes, aides perçues, situation familiale ou professionnelle.
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Pour les propriétaires, cette notion permet de prévenir les risques d’impayés. Elle est d’ailleurs systématiquement utilisée par les assureurs proposant des garanties loyers impayés. Un locataire solvable selon ce ratio renforce la stabilité du bail.
Du côté des locataires, c’est un outil précieux pour cibler sa recherche, préparer un dossier solide et éviter les refus. En connaissant à l’avance sa fourchette de loyer, le candidat locataire gagne en efficacité et en crédibilité.
La règle classique des 33 % : un repère fiable mais à moduler
La méthode la plus utilisée est celle du tiers des revenus. Elle consiste à considérer que le loyer charges comprises ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels.
La formule est simple :
Capacité locative = revenus nets mensuels ÷ 3
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Prenons un exemple concret. Un candidat locataire dispose d’un revenu net de 2 100 € par mois. Sa capacité locative est donc de 700 € par mois. Cela signifie que pour rassurer un bailleur ou un assureur, il devra viser un loyer ne dépassant pas cette somme, charges comprises.
Cette règle est intuitive, mais elle ne tient pas compte des aides au logement (APL, ALS), ni de certaines dépenses fixes ou contextes particuliers (crédits en cours, cohabitation, enfants à charge). C’est pourquoi d’autres approches peuvent affiner l’analyse.
Le taux d’effort : un indicateur plus global
Le taux d’effort est un autre indicateur utilisé pour calculer la capacité locative. Il correspond au rapport entre le loyer (charges incluses) et les revenus mensuels nets.
Sa formule est la suivante :
Taux d’effort = (loyer + charges) ÷ revenus nets
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Un taux d’effort inférieur ou égal à 33 % est jugé raisonnable dans la majorité des cas. Au-delà de 40 %, les bailleurs peuvent considérer que le risque financier est trop élevé, sauf à bénéficier de garanties solides.
Prenons un autre exemple. Un locataire souhaite louer un bien à 850 € charges comprises. Il perçoit 2 500 € nets par mois. Son taux d’effort est de 34 %, ce qui peut rester acceptable selon les circonstances, surtout s’il ne supporte aucun crédit ou bénéficie d’aides.
Revenu, loyer : tableau de correspondance pour estimer rapidement
Pour vous aider à estimer une capacité locative à partir d’un revenu mensuel net, voici un tableau indicatif :
| Revenus nets mensuels (€) | Loyer maximal recommandé (€) |
|---|---|
| 1 500 | 500 |
| 2 000 | 660 |
| 2 500 | 830 |
| 3 000 | 1 000 |
| 3 500 | 1 160 |
| 4 000 | 1 330 |
Ces données reposent sur la règle des 33 %, mais peuvent varier en fonction du profil et de l’historique du locataire.
Quels documents pour vérifier la solvabilité d’un locataire ?
Un propriétaire est en droit de demander des pièces justificatives pour évaluer la capacité locative d’un candidat. Les principaux documents sont :
- Les trois derniers bulletins de salaire, ou le dernier avis d’imposition pour les indépendants.
- Le contrat de travail ou une attestation d’emploi en CDI.
- Le cas échéant, un justificatif d’aides au logement (CAF).
- Une attestation de versement de pension, si le locataire est retraité.
En revanche, il est interdit de demander un relevé bancaire, un extrait de casier judiciaire ou une copie de carte Vitale. Le décret du 5 novembre 2015 encadre strictement cette liste.
Adapter l’évaluation à des situations particulières
Revenus élevés : plus de flexibilité
Un candidat ayant un revenu de 6 000 € par mois peut sans problème assumer un loyer de 2 200 €, même si cela dépasse le ratio des 33 %. Dans ce cas, d’autres critères entrent en ligne de compte, comme l’épargne, les charges fixes ou la stabilité de la situation professionnelle.
Étudiants, freelances, intérimaires : attention au contexte
Pour les étudiants sans revenus fixes, les bailleurs exigent souvent la présence d’un garant solvable. Il est alors conseillé de calculer la capacité locative en fonction du revenu du garant. En cas de doute, il est possible de souscrire une assurance Visale, gratuite pour les moins de 30 ans.
Pour les travailleurs indépendants, les bailleurs analysent en priorité le dernier avis d’imposition et la régularité des revenus. Il est conseillé de présenter au moins deux années d’activité pour rassurer le bailleur.
Intégrer les aides au logement dans le calcul
Les APL ou autres aides au logement versées par la CAF doivent être intégrées au revenu global mensuel. Un locataire touchant 600 € par mois d’aide peut les ajouter à son salaire net pour calculer sa capacité locative.
Cela permet d’augmenter le loyer accessible, mais il faut vérifier que l’aide est effectivement versée et qu’elle couvre bien le logement en question. Le bailleur peut demander une attestation CAF mentionnant le montant mensuel de l’aide.
Optimiser votre gestion avec les outils Gererseul
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez gagner en efficacité en intégrant des outils digitaux fiables dans votre processus de sélection des locataires. Gererseul propose plusieurs services conçus pour vous simplifier la vie :
- Un modèle de bail à jour 2025, intégrant les clauses essentielles pour une location sécurisée.
- Un état des lieux détaillé, à télécharger, pour documenter chaque entrée et sortie.
- Des modèles de lettres de demande de justificatifs, pour collecter les bonnes pièces sans litige.
Ces outils permettent de professionnaliser votre gestion locative, même si vous n’êtes pas un expert du droit immobilier.
Assurance loyers impayés : faut-il vérifier la capacité locative ?
La plupart des compagnies exigent une capacité locative conforme à la règle des 33 % pour accorder leur garantie. C’est une condition contractuelle stricte, notamment pour les jeunes actifs ou les revenus irréguliers.
Avant de souscrire une assurance loyers impayés, vérifiez bien les critères d’éligibilité. Un dossier qui ne respecte pas le ratio peut invalider la garantie en cas de sinistre.
En complément, pensez à documenter l’état du logement dès le départ, avec un état des lieux précis. Cela permet aussi de faciliter la régularisation des charges.
Questions fréquentes
Quel salaire pour un loyer de 600 € ?
En appliquant la règle des 33 %, il faut disposer d’un revenu net mensuel d’environ 1 800 €.
Est-ce légal d’exiger un revenu de trois fois le loyer ?
Oui, cette pratique est autorisée. C’est une condition souvent exigée pour vérifier la solvabilité du locataire. Elle ne constitue pas une discrimination tant qu’elle est appliquée à tous les candidats de façon équitable.
Faut-il calculer à partir du salaire brut ou net ?
Le calcul se fait toujours sur la base des revenus nets, charges sociales déduites.
Le ratio inclut-il les charges ?
Oui, on calcule la capacité locative en intégrant les charges locatives, car elles font partie du montant mensuel réellement à payer.