Dans le domaine de la gestion locative, la révision du loyer est un mécanisme essentiel pour suivre l’évolution du marché et préserver l’équilibre économique d’un bail.
L’un des indices historiques utilisés pour cette révision est l’ICC, ou Indice du Coût de la Construction. Bien que son usage ait été restreint depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, il demeure valable pour certains types de baux. Ce guide complet vous explique comment calculer une révision de loyer avec l’ICC en 2025, à l’aide de méthodes simples, d’exemples concrets, et de ressources pratiques.
Qu’est-ce que l’indice ICC et à quoi sert-il ?
L’indice du coût de la construction (ICC) est un indicateur publié par l’INSEE qui mesure l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage d’habitation. Il est publié au Journal Officiel chaque trimestre, avec un léger décalage. L’ICC est utilisé depuis longtemps comme référence dans les contrats de location pour ajuster le montant des loyers, en particulier pour les baux professionnels ou commerciaux conclus avant 2014.
L’ICC peut encore être utilisé pour réviser les loyers de certains baux : baux professionnels, baux commerciaux antérieurs à 2014, baux portant sur des parkings, des garages ou encore des locaux qui ne sont pas utilisés à titre de résidence principale. En revanche, pour les baux commerciaux conclus après la loi Pinel de 2014, l’utilisation de l’ICC est proscrite. Ces baux doivent obligatoirement se référer à l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, dans certains cas, à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
À lire : Hauteur sous plafond standard : normes, réglementations et critères de décence
Les derniers indices ICC publiés
L’ICC est un indice trimestriel. Il est publié par l’INSEE généralement en mars, juin, septembre et décembre. Voici un tableau récapitulatif des dernières valeurs connues :
| Trimestre | Valeur ICC | Date de publication | Évolution sur un an |
|---|---|---|---|
| T4 2024 | 2 063 | Mars 2025 | +2,1 % |
| T3 2024 | 2 043 | Décembre 2024 | +1,8 % |
| T2 2024 | 2 028 | Septembre 2024 | +1,5 % |
| T1 2024 | 2 012 | Juin 2024 | +1,3 % |
L’évolution récente montre une tendance à la hausse modérée de l’ICC, ce qui peut entraîner une revalorisation des loyers, mais de manière progressive.
Comment calculer une révision de loyer avec l’ICC ?
La formule est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel × Nouvel indice ICC / Ancien indice ICC
À lire : Location : Quel délai pour restituer le dépôt de garantie à votre locataire ?
Exemple concret
Un garage est loué 120 € par mois depuis janvier 2023, avec une clause de révision annuelle basée sur l’ICC du 4e trimestre. Le dernier indice pris en compte était celui du T4 2023 : 2 018. En mars 2025, l’ICC T4 2024 est publié : 2 063.
Le calcul est donc :
120 × (2 063 / 2 018) = 122,68 €
Le nouveau loyer applicable à partir de janvier 2025 serait donc de 122,68 €.
À lire : Prix net vendeur : définition, calcul et différences avec le prix FAI
Révision annuelle ou triennale
La plupart des baux prévoient une révision annuelle. Toutefois, certains baux commerciaux peuvent être révisés tous les trois ans. La formule reste la même, mais le différentiel d’indices est alors plus important.
Quand peut-on appliquer une révision de loyer avec l’ICC ?
La révision peut être effectuée à la date anniversaire du bail, ou à une autre date précisée dans le contrat. Il est impératif de respecter la clause d’indexation prévue. L’indice de référence est celui publié le plus récemment à la date prévue.
La notification au locataire doit être claire et écrite, idéalement par lettre recommandée ou courrier électronique avec accusé de réception. Il est conseillé de conserver une copie pour éviter toute contestation ultérieure.
Concernant la rétroactivité, la loi autorise une régularisation sur une période de cinq ans maximum si la clause de révision a été oubliée ou omise. Ce droit à rétroaction est valable uniquement pour les baux professionnels et commerciaux.
À quels types de baux s’applique encore l’ICC ?
L’ICC reste valable pour :
- Les baux commerciaux signés avant septembre 2014,
- Les baux professionnels (avec possibilité d’utiliser aussi l’ILAT),
- Les baux de garages, parkings ou box,
- Les locaux annexes non utilisés comme logement principal.
Il est donc important de vérifier l’ancienneté et la nature du bail avant d’appliquer l’ICC.
Questions fréquentes sur la révision avec l’ICC
Quelle est la différence entre ICC, ILC et ILAT ?
- L’ICC concerne les constructions à usage d’habitation ou certains baux professionnels.
- L’ILC est destiné aux baux commerciaux (activités artisanales, industrielles, etc.).
- L’ILAT s’applique aux professions libérales et aux activités de bureaux ou services.
Peut-on revenir à un indice antérieur pour recalculer un loyer ?
Oui, dans la limite de cinq ans, et à condition que la clause soit prévue au bail. Cette rétroactivité permet une régularisation du loyer non ajusté dans les délais.
Comment changer d’indice de référence ?
Changer l’indice implique une modification du bail par avenant. Le locataire doit donner son accord explicite. En cas de renouvellement, il est possible d’introduire un nouvel indice plus adapté.
Outils pratiques pour gérer vos révisions de loyer
Pour faciliter vos calculs, un simulateur de révision de loyer est disponible sur notre site. Vous y entrez l’ancien loyer, les indices et la date de révision, et obtenez le nouveau montant applicable.
Nous mettons également à votre disposition plusieurs documents utiles dans notre boutique :
- État des lieux d’entrée et de sortie (produit payant), indispensable pour encadrer la location dès le départ.
- Grille de vétusté (document gratuit), qui permet de justifier la répartition des travaux entre propriétaire et locataire.
- Liste des charges récupérables, essentielle pour bien gérer la relation locative et éviter les conflits.
L’ICC reste un outil pertinent pour la révision des loyers de certains baux spécifiques. Comprendre son fonctionnement, ses modalités de calcul et les obligations liées à son application permet de sécuriser la gestion locative. Pour tout propriétaire souhaitant suivre sereinement l’évolution de ses loyers, GérerSeul propose des solutions concrètes, simples et accessibles.
N’oubliez pas de consulter notre page sur les indices de révision des loyers pour vous assurer d’utiliser l’indice le plus adapté à votre situation.