Si la SCPI permet aux investisseurs de générer des revenus sous forme de dividendes, certaines se spécialisent dans l’optimisation fiscale.
La SCPI donne à l’investisseur l’opportunité d’investir dans le logement locatif sans en subir les contraintes, c’est-à-dire les actions d’acquisition de biens et de mises en location. La SCPI donne généralement de bons revenus et jouit d’une fiscalité avantageuse.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier est une société constituée d’investisseurs qui placent de l’argent pour investir dans la location immobilière. Il peut s’agir d’immeubles à usage d’habitation ou de locaux à usage commercial. La SCPI permet aux investisseurs de bénéficier de nombreux avantages fiscaux.
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Les principales actions d’une SCPI consistent à acquérir des biens immobiliers, mais également à rechercher des locataires, recueillir les loyers, régler les charges locatives, et effectuer des travaux d’amélioration lorsque nécessaire.
Pour investir dans une SCPI, il suffit d’acquérir des parts du capital, dont le coût varie de 150 à 1000 €. La plus grande prudence est recommandée, car les intermédiaires sont nombreux, notamment sur internet, avec une fiabilité parfois discutable. Il est préférable de s’adresser directement à la SCPI ou auprès de son banquier.
Lorsqu’il a acquis des parts dans la SCPI, l’investisseur doit régler des frais d’entrée, qui peuvent s’élever jusqu’à 12% de la valeur des parts acquises. Ensuite, il devra s’acquitter des frais de gestion qui représentent environ 10% des revenus.
Investir dans une SCPI est-il rentable ?
Contrairement à un logement locatif dont il serait propriétaire, l’investisseur en SCPI ne perçoit pas de loyers, mais des dividendes. Le montant de ceux-ci dépendent des loyers perçus par le SCPI et du nombre de parts détenu par l’investisseur. Les dividendes sont généralement versés trimestriellement.
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L’investissement dans une SCPI présente en théorie moins de risques que dans la propriété individuelle de logements. La SCPI diversifie les placements et recherche les meilleures opportunités. Avant de s’engager, l’investisseur peut demander à la SCPI la liste des biens dans lesquels elle a investi et ceux en cours d’acquisition.
Le risque reste toutefois présent dans la SCPI, car celle-ci ne présente aucune garantie. Les revenus dépendent de la bonne santé du marché immobilier. Le montant des dividendes subit de nombreuses variations et peut, dans le pire des cas, être nul ou insignifiant. Pour les investisseurs, les avantages d’une SCPI comme les risques sont mutualisés.
Quels sont les avantages fiscaux d’une SCPI ?
Les dividendes provenant d’investissements dans une SCPI sont déclarés comme revenus fonciers. Certaines SCPI axent leurs investissements sur les bénéfices fiscaux que peuvent obtenir les investisseurs. Le terme de SCPI fiscale est alors souvent employé. La SCPI peut notamment investir dans les dispositifs Pinel, Malraux ou Denormandie qui permettent des avantages fiscaux.
La loi Pinel est très prisée par les SCPI fiscales. Il s’agit d’un dispositif qui permet de financer des logements neufs (avec une performance énergétique optimisée) puis de les louer à des tarifs plafonnés sur de longs baux (entre six et douze ans). La loi Pinel donne de nombreuses réductions d’impôts aux investisseurs, y compris ceux qui investissent via une SCPI.
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La réduction d’impôt dépend de la durée du bail. Pour une durée de 6 ans, la réduction est de 12% à concurrence de 36.000 €. Pour une durée de 9 ans, la réduction passe à 18% jusqu’à 54.000 €. Une durée de 12 ans, enfin, permet une réduction de 21% plafonnée à 63.000 €.
La loi Malraux s’applique également aux SCPI. Ce dispositif, qui date de 1962 et porte le nom du ministre de la Culture de l’époque, est destiné à préserver les immeubles anciens en effectuant des travaux de rénovation et de restauration. Les investisseurs bénéficient d’une défiscalisation.
La réduction d’impôt proposée par la loi Malraux peut monter jusqu’à 30% pour les immeubles situés dans une zone éligible et à 22% pour des bâtiments situés dans les AMVAP, aires de mise en valeur du patrimoine.
Certaines SCPI fiscales se spécialisent quant à elles dans le déficit foncier. Elles investissent sur des biens qui nécessitent des travaux importants d’amélioration, ce qui génère des charges plus importantes que les revenus. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de réduction d’impôt en déclarant un déficit foncier. Celui-ci est plafonné à 10.700 € par an, mais l’excédent peut être reporté dans les années qui suivent, jusqu’à six ans.
Il existe également d’autres SCPI fiscales qui se consacrent à d’autres mécanismes fiscaux, comme la loi Denormandie ou les déductions fiscales liées aux monuments historiques.