Parfois, la vente d’un bien immobilier peut se heurter au DPU, droit de préemption urbain. Comment appréhender ce droit particulier ? Quels sont les recours du propriétaire face au DPU pour défendre ses intérêts ?
Qu’est-ce que le DPU, droit de préemption urbain ?
Le droit de préemption consiste à donner la priorité à une personne (physique ou morale) pour l’acquisition d’un logement ou d’un terrain. Il arrive dans certains cas par exemple qu’un locataire ait un droit de préemption du logement qu’il occupe lorsque son propriétaire le met en vente.
Le droit de préemption urbain (DPU) concerne plus précisément les villes, les communes et autres collectivités. Lorsqu’une opération d’aménagement urbain est lancée, la Mairie définit une zone géographique pour délimiter son projet. Elle obtient alors par défaut un droit de préemption sur tous les biens immobiliers situés dans la zone définie (appartements, maisons, immeubles, terrains).
Ainsi, au nom de l’intérêt général, le propriétaire d’un bien qu’il souhaite vendre, mais qui se trouve dans cette zone de préemption, ne peut plus choisir l’acquéreur. C’est la Mairie qui sera l’acquéreuse.
Comment est définie la zone de préemption ?
Les zones de préemption sont définies par la Mairie pour procéder à des aménagements dans le but d’améliorer le cadre de vie des occupants et usagers de la ville. Ces projets urbains d’intérêt général sont de différentes natures :
- le renouvellement des quartiers,
- la construction de logements sociaux,
- l’installation d’équipement collectifs,
- des travaux pour combattre l’insalubrité.
C’est par délibération au sein du conseil municipal que sont définies les zones de préemption. Le résultat de cette délibération est porté à la connaissance du public par différentes voies, notamment l’affichage en Mairie (pendant deux mois) et les annonces dans les journaux locaux. Nul n’est censé ignorer ces délibérations.
Comment s’applique le DPU, droit de préemption urbain ?
Le droit de préemption urbain (DPU) peut s’exercer par la Mairie sur tout bien immobilier (appartement, maison, immeuble, terrain) situé dans la zone de préemption. Le bien en question peut appartenir à une personne physique, mais également à une personne morale (une entreprise, une association, une société civile, l’État ou une collectivité territoriale, etc.).
Lorsque le propriétaire décide de vendre un bien, son notaire doit vérifier si celui-ci n’est pas situé dans une zone de préemption. Si c’est le cas, il transmet à la Mairie (par courrier recommandé avec accusé de réception) une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), un document par lequel le propriétaire informe la municipalité de l’intention de vendre son bien. Le courrier précise les conditions de vente et notamment le prix.
La Mairie dispose de deux mois pour donner sa réponse. Soit elle accepte d’acheter le bien au prix indiqué, soit elle y renonce, soit elle accepte d’acheter le bien à un prix… inférieur. Elle peut aussi ne souhaiter acquérir qu’une partie du bien. Dès lors, le prix de vente devra tenir compte de la perte de valeur que cela engendre sur la partie non préemptée. Le propriétaire peut toutefois exiger que la Mairie acquiert l’ensemble du bien.
Après avoir reçu la proposition de la Mairie, le propriétaire dispose à son tour de deux mois de réflexion. En réponse, soit il accepte la cession au prix demandé par la Mairie, soit il renonce à la vente, soit il conteste le montant.
Dans ce dernier cas, la Mairie saisit le juge des expropriations. C’est lui qui fixera le prix définitif du bien. Un avocat doit obligatoirement être dépêché par le propriétaire pour cette procédure. Celui-ci sera chargé de relayer les arguments du propriétaire et de défendre ses intérêts.
Si la décision du juge des expropriations ne satisfait pas le propriétaire, celui-ci peut en demander l’annulation au tribunal administratif. Il dispose alors de deux mois.
Qu’est-ce que la rétrocession du bien préempté ?
Lorsque la municipalité a acquis le bien, son ancien propriétaire bénéficie pendant cinq ans d’un droit de regard sur l’usage qui est fait de son bien. Si le bien en question n’est finalement pas intégré dans le projet de réaménagement urbain, et que la Mairie souhaite le revendre, elle doit donner la priorité d’achat à l’ancien propriétaire. Celui-ci bénéficie en effet du droit de rétrocession, qui est en quelque sorte un autre droit de préemption.
La procédure du droit de rétrocession est similaire à celle du droit de préemption. La Mairie adresse une offre de vente à l’ancien propriétaire, lequel dispose de deux mois pour y répondre. Si les prix proposés font débat, c’est le tribunal qui fixera le prix de vente.
Si la Mairie devait ne pas respecter le droit de rétrocession, l’ancien propriétaire pourra demander des dommages et intérêts.