La notion de vétusté d’un équipement est très importante dans le domaine de la location immobilière. Notamment pour déterminer qui, du propriétaire ou du locataire, doit prendre en charge le remplacement de l’équipement concerné.
Qu’est-ce que la vétusté ? Le terme s’applique pour tout objet dont l’état s’est détérioré dans le temps dans son usage normal, quand son usure n’est due qu’à son ancienneté.
Vétusté ou détérioration : quelle différence ?
Si l’objet est hors d’usage pour cause de mauvaise utilisation ou de mauvais traitement, il ne s’agit plus de vétusté mais de détérioration. S’il s’est abîmé faute d’avoir été suffisamment entretenu, il s’agit également de détérioration par négligence. La vétusté concerne les équipements qui ont atteint un niveau d’usure important dans une utilisation normale.
Dans le domaine de la location de logement, il est important de déterminer si un équipement a été détérioré ou s’il a atteint un état de vétusté. Ce constat se fait généralement lors de l’état des lieux de sortie. En cas de détérioration manifeste, le remplacement ou la réparation de l’équipement doit être assumé par la personne qui l’a détérioré (le locataire, donc). S’il s’agit de vétusté, c’est le propriétaire qui doit faire réparer ou remplacer l’équipement à ses frais.
La grille de vétusté
La frontière entre vétusté et détérioration peut parfois être très infime au point de créer un litige entre propriétaire et locataire. C’est la raison pour laquelle a été mise en place en 2016 la grille de vétusté.
Cette grille a pour objet de déterminer pour chaque matériel ou équipement présent dans un logement sa durée de vie théorique, au-delà de laquelle on considère qu’il est tombé en vétusté. Si l’objet est hors d’usage avant le terme de cette durée de vie théorique, on pourra considérer qu’il a été détérioré.
Il n’existe pas à proprement parler de grille de vétusté officielle, établie par le gouvernement et pouvant servir de référence dans tous les cas. On peut espérer que ce document apparaisse un jour. En attendant, on cherchera une grille de vétusté dans les accords collectifs de location, un document établi lors d’une commission nationale de concertation entre représentants de propriétaires bailleurs et représentants de locataires.
Dans l’état actuel des choses, n’importe quelle grille de vétusté peut faire l’affaire même si elle provient d’un accord signé dans une autre ville. L’essentiel est que cette grille soit admise par le propriétaire et le locataire au moment de l’état des lieux d’entrée.
La grille de vétusté se présente sous la forme d’un tableau à cinq colonnes :
- Le nom de l’équipement,
- Sa durée de vie théorique, exprimée en années, à partir de sa date d’installation,
- La franchise, exprimée en années, qui indique la période pendant laquelle le locataire est entièrement responsable de la dégradation de l’équipement,
- L’abattement annuel forfaitaire, exprimé en pourcentage, appliqué au coût de la réparation de l’équipement ou de son remplacement (comparable à un amortissement),
- La quote-part résiduelle, exprimée en pourcentage, qui correspond à la part que doit régler le locataire quand l’équipement a été utilisé au-delà de sa durée de vie théorique.
La grille de vétusté est jointe en annexe à l’état des lieux d’entrée, en précisant son origine.
Connaît-on la durée de vie moyenne des équipements ?
Au défaut d’un véritable document officiel et incontournable, la durée de vie de certains équipements font l’unanimité à travers les nombreuses grilles de vétusté.
Celle de la moquette est convenue à 7 ans alors que celles d’un parquet ou du carrelage va jusqu’à 25 ans. La tapisserie et la peinture murale oscillent entre 6 et 8 ans. Les portes et les fenêtres vont jusqu’à 20 ans. La durée de vie des petits appareils ménagers tourne autour de 8 ans. Les équipements de production d’eau chaude peuvent durer 20 ans alors que les radiateurs peuvent aller jusqu’à 30 ans. Pour les volets roulants, on peut compter 15 ans, tout comme les équipements d’eau, comme la baignoire, le lavabo, l’évier, etc.
Il est bien entendu préférable de se référer à une grille de vétusté fiable et validée dans un accord collectif de location. La durée de vie théorique indique au propriétaire à quel moment il doit songer à remplacer un équipement avant qu’il ne tombe en vétusté.
Cette anticipation permet au propriétaire de s’assurer qu’il fournit à son locataire un équipement de bonne qualité, et que si celui-ci devait être dégradé, ce serait au locataire de prendre en charge le coût de la réparation ou du remplacement.