Faut-il investir dans une maison mitoyenne ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Quelles sont les obligations du propriétaire d’une maison mitoyenne ?
Une maison mitoyenne partage certains de ses murs avec la maison du voisin. Cela oblige à respecter une législation spécifique et quelques règles propres à la copropriété.
Une maison mitoyenne, c’est quoi ?
Une maison mitoyenne est une maison dont certains murs sont partagés avec d’autres habitations. On trouve essentiellement ce type de maison dans les villes, les bourgs, les lotissements, les lieux où sont concentrées de nombreuses habitations.
Ces maisons mitoyennes sont collées les unes aux autres et constituent une façade qui donne sur la rue. Elles présentent généralement la même architecture, ou du moins respectent une certaine harmonie avec les maisons voisines. A l’arrière, chaque maison peut avoir un espace extérieur privatif.
On emploie également le terme de maison en bande quand les maisons mitoyennes sont identiques et collées les unes aux autres : la façade constitue alors visuellement une longue bande.
Sur le plan juridique, ces maisons mitoyennes peuvent se constituer en copropriété, ce qui permet de partager le coût des parties communes et d’être géré par un syndic.
Une maison mitoyenne, pourquoi ?
La principale qualité d’une maison mitoyenne par rapport à une maison isolée est que sa construction est plus robuste. Le fait d’être collée à d’autres maisons protège par exemple du vent.
La maison mitoyenne peut également représenter des économies d’énergie, notamment en matière de chauffage, puisque le rapprochement des maisons fait qu’elles se chauffent les unes des autres. La chaleur est partagée et la consommation individuelle est donc moindre. La facture de chauffage baisserait d’un tiers par rapport à une maison isolée.
La maison mitoyenne, quels inconvénients ?
La maison mitoyenne peut générer quelques inconvénients si l’isolation phonique n’est pas performante. Au même titre que des appartements voisins dans les immeubles, la maison mitoyenne est soumise aux bruits du voisinage (et à ses indiscrétions).
Un autre inconvénient concerne la luminosité du logement, puisque les sources de lumières naturelles sont divisées par deux, les murs mitoyens ne permettant aucune ouverture vers l’extérieur. Les constructions récentes sont toutefois optimisées pour pallier ce problème.
Enfin, la mitoyenneté du logement oblige à une bonne relation de voisinage ( voici que faire si le locataire cause des troubles au voisinage ). Les décisions concernant les parties mitoyennes, notamment les murs, font l’objet d’un accord entre voisins. Si ceux-ci ne s’entendent pas, cela peut générer des tensions et retarder les travaux nécessaires.
Quelles sont les obligations spécifiques de ces maisons ?
La législation prévoit plusieurs points sur la mitoyenneté. Les règles concernant les maisons mitoyennes rejoignent celles de copropriété et de l’article 7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le terme de mitoyenneté s’applique précisément aux murs que partagent deux voisins. Cela entre dans le champ des articles 653 à 665 du Code civil, lesquels concernent également les clôtures, les haies, les palissades, les fossés, etc.
Les principales règles de la mitoyenneté :
- La mitoyenneté d’un mur se mesure sur la hauteur la plus basse partagée par les deux maisons. Les parties les plus hautes, non partagées, appartiennent au propriétaire de la maison la plus élevée.
- L’entretien et les éventuelles réparations d’un mur mitoyen sont à la charge des voisins au prorata de leur propriété. Le propriétaire des parties les plus hautes, non partagées, assume seul sa partie.
- Si l’un des propriétaires est reconnu responsable des dégradations du mur mitoyen, il doit en assumer seul les réparations.
La rénovation d’une maison mitoyenne peut rarement se faire individuellement. C’est l’ensemble de la bande qui passe dans un projet de rénovation, lequel doit répondre aux exigences d’urbanisme imposées par la commune.
L’occupant d’une maison mitoyenne, s’il souhaite réaliser des travaux en extérieur, doit demander l’autorisation au syndic de copropriété ainsi qu’à la commune. Enfin, il lui faudra l’accord du voisin si les travaux impactent tout ce qui est mitoyen, notamment les murs.
Le voisin et/ou le syndic peuvent également mettre leur véto si le projet de travaux de la maison mitoyenne veut apporter de notables changements qui pourraient nuire à la qualité d’ensemble de la copropriété. Y compris sur le plan esthétique.
En cas de vente de la maison mitoyenne, le voisin ne bénéficie d’aucun droit de préemption (bénéficier d’une priorité sur l’achat). La mairie de la commune peut toutefois s’accorder un droit de préemption dans le cadre d’un projet d’urbanisation.