L’année 2023 est marquée par la mise en application de certaines mesures visant à favoriser la rénovation énergétique. La loi de 2021 relative au DPE interdit désormais la mise en location d’un logement classé G par le DPE, diagnostic de performance énergétique. Cela correspond à un logement dont la consommation d’énergie est égale ou supérieure à 450 kWh/m2/an.
La lutte contre les passoires thermiques
Depuis 2022 déjà, la loi française interdisait aux bailleurs la possibilité d’augmenter le loyer d’un logement classé G. Le Parlement européen lui-même a adressé une directive aux États membres (l’EPBD, Energy Performance of Building Directive) demandant de contraindre les propriétaires à rénover ces logements considérés comme des passoires thermiques.
Pour rappel, le diagnostic de performance énergétique est un examen à réaliser avant toute vente ou toute mise en location d’un logement en France, dans le cadre des diagnostics techniques obligatoires. Ce diagnostic classe de A à G le logement selon sa consommation énergétique, son taux d’émission de gaz à effet de serre et son impact sur l’environnement.
Les études indiquent que plus de 4 millions de logements en France sont des passoires thermiques : ces habitats consomment trop d’énergie et sont nocifs pour l’environnement. La cause provient généralement d’une mauvaise isolation du bâtiment, d’un système de chauffage ancien ou de production d’eau chaude toute aussi désuète. Il s’agit de bâtiments anciens, construits pour la plupart depuis plus de quarante ans.
Il est probable qu’à l’avenir, l’Etat et les collectivités poursuivront la lutte contre les passoires thermiques en augmentant par exemple la taxe foncière pour les logements défectueux. On peut également imaginer que des sanctions seront prises pour inaction dans le domaine de la rénovation énergétique.
Interdiction de vendre une passoire thermique : quelle probabilité ?
S’il n’est plus possible de louer un logement classé G depuis le 1er janvier 2023, cette interdiction s’étendra aux bâtiments classés F à partir de janvier 2025, puis aux logements classés E en janvier 2028. Enfin, à partir de 2034, ce seront les habitats classés D qui seront interdits à la location. L’application de ces mesures pose bien entendu la question de leur extension à la vente.
La probabilité d’interdire la vente de passoires énergétiques reste toutefois assez faible. En effet, on observe que ces logements classés G suscitent la convoitise des investisseurs, lesquels proposent de les acheter à bas prix, puis de les rénover dans le but de les louer ou de les revendre avec une importante plus-value.
Les propriétaires de logements à forte consommation énergétique sont soumis depuis avril 2023 à une mesure obligeant la réalisation d’un audit énergétique avant la mise en vente d’un logement classé F ou G, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.
L’audit énergétique est un diagnostic beaucoup plus poussé que le DPE. Il sera obligatoire sur les logements classés E en 2025 puis les logements classés D en 2034.
Faut-il investir dans une passoire thermique ?
Si la vente d’une passoire thermique n’est pas interdite, son processus d’achat rencontre de nouvelles difficultés. Les banquiers accordent en effet difficilement un prêt pour l’achat d’un logement mal classé par le DPE. Ils n’ignorent pas le coût de la rénovation énergétique et considèrent qu’il s’agit d’un investissement à risques.
Il est donc conseillé aux propriétaires de passoires thermiques de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Dans le cas d’un appartement, il faut soumettre la question au syndic de copropriété, car des travaux dans les parties communes sont nécessaires. Dans le cas d’une maison individuelle, il sera utile de réaliser un diagnostic DPE ou un audit énergétique afin d’évaluer les travaux à entreprendre.
L’Etat propose de nombreuses aides financières pour réaliser les travaux de rénovation énergétique :
- le dispositif MaPrimeRenov’ qui peut prendre en charge jusqu’à 50% des travaux,
- le dispositif MaPrimeRenov’ Sérénité, principalement destiné aux propriétaires peu fortunés,
- l’éco-prêt à taux zéro (eco-PTZ), un crédit à 0% pouvant aller jusqu’à 30.000 €,
- Le CEE, certificat d’économie d’énergie, délivré par les fournisseurs d’énergie dans le cadre de travaux de rénovation énergétique,
- une TVA à taux réduit (5,5%) sur l’ensemble des travaux de rénovation énergétique.