Qui est responsable en cas de catastrophe naturelle ? Et comment se protéger ?

Entre les tempêtes ou encore les inondations, il faut reconnaître que les événements naturels de grande ampleur et causant de gros dégâts se multiplient depuis quelques années. Il peut arriver que votre logement locatif soit endommagé après la survenance d’un tel événement. Qui doit payer en cas de catastrophe naturelle ? Vous ou votre locataire ? La réponse dans notre dossier.

La loi est claire à ce propos : les dommages causés en cas de « force majeure » sont à la charge du bailleur, y compris si les dégradations relèvent des réparations locatives, d’habitude à la charge du locataire comme nous vous l’expliquons dans notre dossier : « Quels sont les travaux à la charge du propriétaire et du locataire ? ».

La force majeure est de la responsabilité du bailleur

Par force majeure, la loi entend « événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s’exonérer d’une obligation, d’un engagement ou d’une responsabilité ».

Par exemple, une tempête, une inondation ou un tremblement de terre représentent un cas de force majeure. Le locataire ne peut évidemment pas empêcher la survenance de dégâts dans de telles conditions.

Les dégradations causées sur les murs, portes, fenêtres ou même sur la boîte aux lettres sont donc de la responsabilité du propriétaire.

Les précautions à prendre afin de pouvoir être indemnisé en cas de catastrophe naturelle

La solution est alors de faire jouer votre assurance habitation, si vous en avez souscrite une. En effet, la loi n’oblige qu’une seule assurance « responsabilité civile » pour tous les propriétaires de logements en copropriété. Les maisons individuelles en sont exemptées.

Les bailleurs ont toutefois tout intérêt à souscrire a minima une assurance propriétaire non occupant (PNO), qui couvrira un certain nombre de risques.

Attention : si vous ne souscrivez aucune assurance pour votre logement locatif, tous les dégâts liés à une catastrophe naturelle seront à votre seule charge.

Solution n°1 : souscrire une assurance « propriétaire non occupant » (PNO)

La couverture de l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) varie d’une compagnie à l’autre. A la garantie « responsabilité civile », peut donc par exemple s’ajouter, selon les contrats, des garanties « dégât des eaux », « incendie », « accident électrique », « bris de vitre », « vol et vandalisme », « catastrophes naturelles et technologiques » et même « événement lié au terrorisme ». A vous de comparer et de choisir le contrat le plus complet.

Solution n°2 : souscrire une assurance multirisques habitation

Si l’assurance PNO ne comprend pas les risques liés aux catastrophes naturelles, seule une assurance multirisques habitation pourra vous couvrir à 100 % car les garanties « tempête » et « catastrophes naturelles » doivent obligatoirement y être proposées. Bien sûr, elle est plus chère, mais à vous de voir ce que vous souhaitez comme niveau de sécurité.

  • La garantie tempête

Les conditions d’une garantie « tempête », varient d’un contrat à l’autre.
En général, elle se déclenche lorsque les dommages matériels sont causés par :

  • l’action directe du vent ou l’impact d’un élément projeté par le vent (exemple : toiture endommagée par la chute d’un arbre…) ;
  • L’humidité due à la pluie, à la neige ou à la grêle pénétrant à l’intérieur du logement assuré ;
  • Le poids trop important de la neige ou de la glace accumulées sur les toitures.

Intéressant : la garantie tempête peut aussi couvrir des dommages indirects comme l’impossibilité d’utiliser le logement (frais d’hébergement de votre locataire, pendant les travaux de réparation, par exemple, etc.), les frais de déblayage des décombres ou encore les dommages électriques.
En principe, seuls les dommages qui surviennent pendant la tempête et au cours des 48 heures suivantes sont indemnisés.

Important : les compagnies d’assurance sont pointilleuses sur ce point : vous devez prendre toutes les mesures destinées à éviter l’aggravation des dommages, par exemple en bâchant le toit endommagé. Ces frais de prévention de l’aggravation sont, en principe, pris en charge par votre contrat.

Par ailleurs, comme dans tout contrat, le remboursement dépendra de la franchise.

Attention : cette garantie ne fonctionne, parfois, que si des dégâts similaires sont constatés sur d’autres logements du quartier.

De même, certaines compagnies fixent des seuils d’intensité du vent, pour faire jouer cette garantie…

Enfin, la plupart des contrats de base excluent de la garantie : l’extérieur des maisons comme les piscines, les abris de jardin ou encore la chute d’un arbre de valeur.

  • La garantie catastrophe naturelle (inondation, tempête…)

A l’image de la garantie tempête, la proposition d’une garantie « catastrophes naturelles » est désormais obligatoire dans les contrats multirisques habitation.

Elle ne se déclenche que lorsqu’un arrêté interministériel déclare l’état de catastrophe naturelle. Dans ce cas, c’est l’Etat qui prend en charge les dommages causés par l’événement météorologique. Il peut par exemple s’agir d’une tempête ou d’une inondation.

Cette garantie n’entre en jeu que dans les zones délimitées et pour les intempéries définies par l’arrêté. En règle générale, ce qui n’est pas couvert par la garantie tempête peut être pris en charge par la garantie catastrophe naturelle, si l’état officiel a été prononcé et que les dégâts sont bien causés par celle-ci.

Même dans le cadre d’une catastrophe naturelle, une franchise légale s’applique pour le remboursement.

Important : vous le savez, dans le domaine des assurances, chaque détail compte.

Il faut donc, avant de signer un contrat, vérifier que vous êtes bien couvert pour les risques que vous avez sélectionnés. Pour cela il est conseillé de lire les conditions générales jusqu’au bout, et particulièrement les exclusions de garantie qui peuvent tout changer !

Solution n° 3 : faire jouer l’assurance du syndicat de copropriété

A ces assurances responsabilité civile, propriétaire non occupant et multirisques habitation, s’ajoute celle du syndicat de copropriété qui garantit les dégâts dans les parties communes.

Quelles démarches effectuer pour être indemnisé ?

Vous avez 5 jours pour déclarer le sinistre auprès de votre assurance qui peut envoyer un expert pour faire le bilan des pertes.

Pour la garantie catastrophes naturelles, le process est un peu différent : vous avez 10 jours pour déclarer le sinistre auprès de votre assureur à partir de la date à laquelle l’arrêté déclarant l’état de catastrophe naturelle a été publié au Journal officiel. En plus d’un décompte précis des dégâts, vous pouvez envoyer des photos, des factures d’achat ou de réparation.

Pour l’indemnisation, c’est le délai inscrit dans votre contrat qui fait foi. Toutefois, dans le cadre d’une catastrophe naturelle, le délai est de trois mois, à partir de la date d’envoi de votre lettre estimant les dégâts.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet “Synthèse fiscale” (service réservé à nos abonnés).

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