Résiliation du bail commercial par le locataire

Le locataire a la possibilité de résilier le bail commercial pendant la durée initiale du bail. Mais pour résilier le bail commercial, le locataire doit toutefois respecter certaines procédures. Découvrez ci-dessous les conditions de résiliation du bail commercial par le locataire.

Un bail commercial doit théoriquement aller jusqu’à son terme, c’est-à-dire durer 9 ans au moins. Toutefois, il existe plusieurs possibilités de résiliation anticipée à l’initiative du locataire.

Résiliation en fin de bail commercial

La norme est donc de stopper le bail commercial à son terme. À la fin du contrat de 9 ans, votre locataire peut décider de ne pas le reconduire. Il n’a pas à justifier son départ. Le locataire doit simplement indiquer qu’il entend mettre fin au bail commercial. Pour être valide, le congé n’a pas à être « accepté » par le bailleur. Il est résilié « de plein droit ».

Résiliation anticipée, à l’expiration de chaque période triennale

Votre locataire a aussi la possibilité de demander la résiliation anticipée de son contrat de bail commercial. Pendant la durée initiale du bail commercial (9 ans), le locataire peut le résilier à la fin de chaque période triennale, c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans, sans avoir à se justifier.

Vous n’avez pas le droit de priver votre locataire de cette faculté légale de résiliation triennale, sauf pour les baux commerciaux conclus pour une période supérieure à 9 ans (12 ans, par exemple).

Sauf si le contrat de bail commercial le prévoit, votre locataire n’a pas à vous verser d’indemnité pour ce départ anticipé. Attention, donc, à bien penser à mentionner au contrat une indemnité lié à un départ triennal, si vous la souhaitez.

Résiliation anticipée en cours de période triennale

Si la résiliation du bail commercial intervient en cours de période triennale, le locataire doit vous en expliquer les raisons (difficultés financières …) et vous fournir des justificatifs. Dans les cas particuliers d’un départ à la retraite ou d’une invalidité (le locataire doit toucher une pension), le locataire a le droit de vous donner congé à tout moment en fournissant les justificatifs.

Important :

• Le bail commercial peut comporter une clause tout-à-fait légale qui prive le locataire d’une possibilité de résiliation anticipée ;
• De même, vous avez le droit de vous entendre avec votre locataire pour qu’il puisse vous donner congé à d’autres échéances que celles prévues par la loi (échéance annuelle, par exemple) ;
• Enfin, une résiliation amiable après accord entre les deux parties n’est pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de commerce. Dans ce cas, les conditions de la résiliation (y compris le délai de préavis) sont librement négociées par les parties. En tant que bailleur, vous avez, par exemple, le droit de demander le versement d’indemnités ou de subordonner le départ du locataire à la recherche d’un successeur par le locataire. Et si le prétendant ne vous convient, pas, vous pouvez le refuser.

Résiliation après la prolongation tacite du bail commercial

À l’expiration du 1er bail commercial de 9 ans, si celui-ci a tacitement été reconduit, votre locataire peut vous donner congé à la fin de chaque trimestre civil.

Attention :

• Le congé régulièrement délivré met fin au bail. Si votre locataire souhaite se rétracter, il lui faut votre accord. Autre cas de figure :  si votre locataire reste dans les lieux après la date d’effet du congé, vous êtes en droit de considérer qu’il a renoncé au congé délivré ;

• Par ailleurs, le décès du locataire n’implique pas la résiliation automatique du bail commercial, sauf si le contrat le prévoit. Sinon, le contrat de bail commercial est transmis aux héritiers. C’est à eux de le résilier, dans les mêmes conditions que la résiliation opérée par le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité.

Résiliation du bail commercial : forme et délai de préavis à respecter

Pour vous signaler son départ, votre locataire doit vous envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou faire appel à un huissier qui se chargera de vous informer de son intention de quitter vos locaux.

Dans tous les cas (sauf résiliation du bail commercial à l’amiable), il doit vous donner congé en respectant un préavis de 6 mois. Bien entendu, vous avez le droit, si le locataire est d’accord, de convenir d’un préavis plus long, mais en aucun cas d’un préavis plus court.

Important : les loyers et les charges sont dus jusqu’à la fin du préavis.