Plus que quelques jours avant la déclaration ISF
L’évaluation du patrimoine immobilier est une étape clé. Cette opération doit être menée finement, avec l’application de décotes justifiées, auxquelles on ne pense pas toujours….
Les déclarations ISF doivent être faites, au plus tard, entre le 18 mai et le 7 juin prochain (selon le mode choisi et le lieu de résidence) pour les contribuables détenteurs d’un patrimoine net taxable compris entre 1,3 million et 2,57 millions d’euros. La déclaration est à coupler avec celle concernant les revenus 2015 ; Elle est d’ailleurs réalisée sur le même document.
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Les foyers fiscaux détenteurs d’un patrimoine supérieur à 2,57 millions d’euros ont, eux, jusqu’au 15 juin pour faire cette déclaration, sur un imprimé spécial.
Il est rare qu’un patrimoine conséquent ne comprenne pas des biens immobiliers. Comment les évaluer à leur juste valeur, dans le cadre de la déclaration ISF ?
1. Déterminer une première valeur intrinsèque. Tout bien, qu’il soit résidence principale, résidence secondaire de loisir ou logement locatif, doit d’abord faire l’objet d’une évaluation « de base », comme s’il était libre de toute occupation. Aujourd’hui, les sources d’informations sont nombreuses : données notariales, expertises de professionnels, estimations en ligne, comparaisons avec les prix moyens donnés par les médias… Une première valeur doit pouvoir être actée relativement facilement, grâce à des comparaisons avec des logements de surface similaire, dans le même quartier.
2. Affiner celle-ci, compte tenu, le cas échéant, des points négatifs du bien.
Il faut ensuite affiner cette première valeur avec des décotes justifiées par une pièce sans fenêtre, un étage peu élevé, des travaux à prévoir, etc…
L’estimation finale de la valeur vénale doit tenir compte de tous ces moins. Petit conseil pour les déclarations ISF : si l’état est tellement mauvais que l’on opère une décote importante, il peut être judicieux de faire réaliser un état des lieux du bien par un huissier pour le joindre à sa déclaration. Cela peut être notamment utile pour des résidences secondaires laissées à l’abandon…
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3. Appliquer les abattements autorisés pour la déclaration ISF.
a. Une résidence principale peut faire l’objet d’une décote de 30%.
b. Un bien locatif peut aussi faire l’objet d’une décote. La plupart des investisseurs pensent que celle-ci est liée à la seule occupation du bien et qu’elle doit toujours être de 20%. En réalité, cela dépend de plusieurs critères et le montant global de l’abattement peut atteindre 30% ou même 40% si plusieurs points sont constatés comme :
– un locataire résidant dans les lieux depuis très longtemps (qui loue donc peu cher, en deçà des prix de marché… et qui, souvent, a moins bien entretenu le bien que ne l’aurait fait un propriétaire) ;
– un locataire protégé – âgé de plus de 65 ans par exemple (pour récupérer le bien, il faut lui trouver un nouveau logement) – ce qui implique une difficulté à rendre « liquide » le bien dans des délais courts.
L’exemple extrême est le logement encore soumis à la loi de 1948 avec un locataire « indélogeable » et des loyers faibles : dans ce cas, la décote est à son maximum ;
– un bail de 3 ans venant juste d’être signé (par rapport à un bail de meublé, court).
– Un bien en indivision ou logé dans une SCI et qui sera donc plus long à vendre.
En tout état de cause, la règle est simple : moins la possibilité de disposer facilement et rapidement de liquidités (par la vente du bien) est forte, plus la décote augmente.
c. Une résidence secondaire (de loisir) ne peut pas, elle, faire l’objet d’un abattement.
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Patrick Chappey – © 2016 Gererseul.com