Peut-on rompre un bail pour « motif légitime et sérieux » ?

rompre un bail

Rompre un bail avec un locataire n’est pas facile, mais possible, notamment pour motif légitime et sérieux. Que recoupe cette notion ?

Sous quelles conditions peut-on rompre un bail ?

Dans le cadre d’un bail d’habitation « résidence principale », le propriétaire du logement peut donner congé à son locataire pour vente du bien, reprise personnelle pour habiter, ou motif légitime et sérieux.

Que recoupe cette dernière notion puisque la loi ne donne pas plus de précision ? Ces termes très généraux relèvent, en fait  de l’appréciation du juge, au cas par cas. La jurisprudence donne des exemples de situations pour lesquelles le bailleur a eu le droit de rompre le bail pour ce motif.

La première, la plus courante, concerne le non-respect du paiement des loyers, en temps et en heure. Cette notion recoupe aussi les retards systématiques de paiement, ou la non régularisation de dettes de loyers antérieures (voir notre fiche : Mon locataire peut-il suspendre le paiement de son loyer ? )… Mais d’autres raisons peuvent être invoquées comme :
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  • le locataire exerce une activité commerciale dans son logement sans en avoir demandé l’autorisation préalable au bailleur, ou malgré son avis défavorable, si la demande a été faite ;
  • Le locataire sous-loue le logement, là encore, sans en avoir demandé l’autorisation préalable au bailleur, ou malgré son avis défavorable, si la demande a été faite ; (voir aussi notre fiche : Sous-location du logement par le locataire : les conditions à respecter)
  • Le locataire n’entretient pas la chaudière comme il en a l’obligation. La jurisprudence considère qu’un manquement renouvelé pourrait mettre en péril le bien ainsi que la sécurité des occupants.
  • Le locataire gêne ses voisins qui se plaignent, ne faisant donc pas, comme la loi l’exige, un « usage paisible du logement ». La raison suivante est d’ailleurs liée à cette obligation ;
  • Enfin, cas exceptionnel mais prévu par la loi depuis un amendement voté à l’Assemblée nationale fin novembre 2016 : un bailleur peut « de plein droit » résilier le bail d’un locataire condamné pour trafic ou détention de drogue dans l’appartement ou dans l’immeuble. « Le trafic de stupéfiants constitue, avec les dégradations et les incivilités, l’une des causes majeures des problèmes de troubles de voisinage et d’atteinte à la jouissance paisible que subissent les locataires, ont écrit les auteurs de l’amendement pour expliquer la mesure. Les bailleurs se trouvent souvent démunis pour agir à l’encontre de ces fauteurs de troubles et les locataires en place ne comprennent pas l’inaction du bailleur. C’est pourquoi il est proposé que les bailleurs puissent arguer de la condamnation pour trafic de produits stupéfiants des auteurs des troubles comme motif de résiliation du contrat de location ».

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