Logements G : vers un retour à la location sous conditions en 2027

Le verrou posé sur les passoires thermiques pourrait bientôt être assoupli. Adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement autoriserait de nouveau, sous conditions, la location de certains logements classés G lorsque leur propriétaire peut justifier de travaux de rénovation énergétique réellement engagés.

Le texte prévoit un délai maximal de trois ans lorsque le contrat de travaux est signé par le propriétaire et de cinq ans lorsqu’il est conclu par le syndicat des copropriétaires. Présentée comme un moyen de réconcilier rénovation énergétique et maintien de l’offre locative, cette réforme ne constitue toutefois pas encore du droit applicable : le projet a été transmis à l’Assemblée nationale, qui doit l’examiner à l’automne 2026 pour peut-être en changerment effectif en 2027 mais son contenu peut encore évoluer.

Les logements G restent aujourd’hui interdits à la location

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est considéré comme non décent en métropole. Il ne peut donc plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation, et la règle s’applique également lors du renouvellement ou de la reconduction tacite d’un contrat signé auparavant.

Le calendrier défini par la loi Climat et Résilience n’est pas remis en cause à ce stade. Les logements classés F doivent à leur tour devenir non décents à compter du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à compter du 1er janvier 2034. Le projet de loi voté par le Sénat ne supprime pas ces échéances : il créerait des situations dans lesquelles le niveau de performance exigé serait temporairement réputé atteint.

Les propriétaires doivent également garder à l’esprit que le gel des loyers des logements F et G demeure en vigueur. Depuis le 24 août 2022 en métropole, le bailleur ne peut notamment plus appliquer la révision annuelle prévue par l’indice de référence des loyers, augmenter le loyer au renouvellement du bail ou relever celui-ci lors d’une remise en location. Les dispositions adoptées par le Sénat sur la décence énergétique n’effacent pas cette interdiction.

Cette distinction est essentielle. Un logement G pourrait, si la réforme entre en vigueur, redevenir juridiquement louable pendant la réalisation des travaux, sans pour autant retrouver immédiatement la liberté d’évolution de son loyer.

Un principe nouveau : rénover tout en continuant à louer

L’article 6 du projet de loi instaure une dérogation temporaire lorsque des travaux capables d’amener le logement au niveau de performance énergétique exigé ont été contractualisés. Pendant leur réalisation, le bien serait réputé respecter le critère de décence énergétique, alors même que son DPE resterait provisoirement classé G.

Le mécanisme ne reposerait pas sur une simple promesse de rénovation. Dans la version votée au Sénat, le propriétaire ou la copropriété devrait avoir conclu un contrat de travaux dont l’exécution totale permettrait au logement, ou à l’immeuble dans le cas de travaux collectifs, d’atteindre la classe requise. Ce contrat devrait en outre être signé avant le 1er janvier 2030.

Le point de départ du sursis serait la date de conclusion du contrat de travaux. Il ne s’agirait donc ni d’un report général de trois ou cinq ans accordé à tous les logements G, ni d’un délai calculé à partir de l’entrée en vigueur de la future loi.

À l’issue de la période autorisée, les travaux devraient être achevés et la performance exigée effectivement atteinte. À défaut, le propriétaire s’exposerait de nouveau aux conséquences attachées à la location d’un logement non décent.

Trois ans pour le propriétaire, cinq ans pour les travaux de copropriété

Le délai de trois ans concernerait les maisons individuelles, les immeubles détenus en monopropriété et, plus largement, les situations dans lesquelles le propriétaire signe lui-même le contrat de travaux. Il pourrait également s’appliquer à un appartement situé dans une copropriété lorsque les travaux nécessaires sont réalisés à l’échelle du seul logement et contractualisés directement par le bailleur.

Le délai maximal de cinq ans répond à une autre situation : celle dans laquelle le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat portant sur des travaux collectifs permettant au logement ou à l’immeuble d’atteindre le niveau requis. Cette durée plus longue tient compte des contraintes propres aux copropriétés, entre audit, préparation du projet, votes en assemblée générale, appels de fonds et réalisation d’un chantier à l’échelle du bâtiment.

Il serait donc inexact de résumer la réforme à trois ans pour une maison et cinq ans pour n’importe quel appartement en copropriété. La qualité du signataire du contrat et la nature, privative ou collective, du chantier seraient déterminantes.

Prenons le cas d’un studio G dont le propriétaire peut atteindre la classe F grâce à des travaux intérieurs relevant de son seul lot. Si le bailleur signe directement le contrat avec une entreprise, le sursis ne pourrait pas excéder trois ans. En revanche, si le gain énergétique dépend d’une isolation de la façade ou du remplacement d’un chauffage collectif faisant l’objet d’un contrat signé par le syndicat des copropriétaires, la période pourrait atteindre cinq ans.

Le texte prévoit d’autres protections pour les bailleurs de bonne foi

Le projet ne se limite pas aux chantiers déjà contractualisés. Il élargit les circonstances dans lesquelles un logement pourrait être considéré comme énergétiquement décent malgré une étiquette inférieure au seuil légal.

Cette protection pourrait notamment jouer lorsque les travaux nécessaires sont impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, lorsqu’ils ont été refusés par l’administration, ou lorsque leur coût apparaît manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Le propriétaire devrait alors démontrer qu’il a réalisé tous les travaux d’amélioration énergétique compatibles avec les contraintes rencontrées. Un décret en Conseil d’État devrait préciser l’application de cette notion, notamment celle de coût manifestement disproportionné.

Une dérogation est également envisagée lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a refusé les travaux permettant d’atteindre la classe exigée. Dans le texte adopté, la résolution de refus devrait dater de moins de dix-huit mois et le bailleur devrait prouver ses démarches pour faire examiner et adopter le projet, ainsi que la réalisation de toutes les améliorations encore possibles dans son logement.

Autre nouveauté : un appartement dont le DPE individuel est insuffisant pourrait être réputé conforme si le DPE collectif établit que l’immeuble atteint le niveau exigé. Cette disposition vise à corriger certaines incohérences entre le diagnostic d’un lot et la performance globale du bâtiment.

Les contrats en cours seraient eux aussi mieux encadrés

Le Sénat a également adopté une nouvelle règle pour les baux déjà en cours au moment où une échéance du calendrier énergétique intervient. Le logement ne deviendrait non décent qu’à compter du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat, avec une limite maximale de trois ans après l’échéance légale concernée.

Le texte modifierait par ailleurs les pouvoirs du juge en cas de litige. Lorsqu’une réduction ou une suspension du loyer est prononcée jusqu’à la mise en conformité énergétique du logement, son montant devrait tenir compte de la diligence du propriétaire et ne pourrait pas dépasser le coût supporté par le locataire en raison de la moindre performance énergétique du bien.

Ces dispositions ne feraient pas disparaître les droits du locataire. Elles chercheraient plutôt à distinguer le bailleur qui ne fait rien de celui qui est engagé dans un chantier ou se heurte à un obstacle qu’il ne maîtrise pas. Les autres critères de décence, relatifs notamment à la sécurité, à la santé, aux équipements et à la surface du logement, resteraient pleinement applicables.

Une réponse à la baisse de l’offre locative, mais un compromis contesté

Le Gouvernement et la majorité sénatoriale défendent une logique simple : permettre aux propriétaires qui rénovent de percevoir des loyers pendant la préparation et l’exécution du chantier, afin d’éviter que le coût de la vacance ne bloque le projet. Dans les copropriétés, où les décisions collectives peuvent prendre plusieurs années, le calendrier actuel est souvent jugé difficilement compatible avec la réalité opérationnelle des rénovations globales.

L’enjeu est loin d’être marginal. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, la France comptait encore environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G au 1er janvier 2025, dont près de 1,1 million dans le parc locatif privé. Le changement du coefficient de conversion de l’électricité appliqué au DPE depuis le 1er janvier 2026 devait certes faire sortir environ 700 000 résidences principales de la catégorie des passoires énergétiques, selon une simulation du service statistique du ministère, mais il ne règle ni le cas de tous les logements G ni les difficultés des copropriétés anciennes.

Les opposants au texte redoutent cependant qu’un assouplissement trop large maintienne durablement des locataires dans des logements coûteux à chauffer et inconfortables. Toute l’efficacité du mécanisme dépendra donc de la solidité des justificatifs exigés, du contrôle de la réalité des travaux et de l’impossibilité de renouveler indéfiniment le sursis par de nouveaux contrats.

Le délai de cinq ans peut paraître long pour l’occupant d’une passoire thermique. À l’inverse, il peut être court pour une copropriété devant voter une rénovation globale, organiser son financement puis conduire un chantier complexe. Le futur débat à l’Assemblée nationale devrait précisément porter sur cet équilibre entre protection du locataire, faisabilité des travaux et sauvegarde du parc locatif.

Le dispositif Jeanbrun serait largement simplifié dans l’ancien

Le même projet de loi modifie le dispositif fiscal « Relance logement », couramment appelé dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026. Ce régime permet à un investisseur qui loue un logement nu à titre de résidence principale, sous plafonds de loyers et pour une durée minimale, de déduire un amortissement d’une partie du prix d’acquisition de ses revenus fonciers.

Dans l’ancien, les conditions actuellement prévues sont particulièrement exigeantes. Le logement doit notamment être situé dans un bâtiment collectif, faire l’objet d’un volume important de travaux et atteindre un niveau élevé de performance énergétique. Le Gouvernement avait initialement proposé de ramener la part minimale de travaux de 30 % à 20 % du prix d’acquisition, d’ouvrir le mécanisme aux maisons individuelles et aux locaux transformés en logements, et d’abaisser l’objectif énergétique à la classe D.

Le Sénat est allé plus loin. Dans la version adoptée le 8 juillet, la condition tenant à une quotité minimale de travaux serait supprimée au profit d’un critère de résultat énergétique. Le logement ancien devrait atteindre au moins la classe D ou, lorsqu’il est initialement classé G, au moins la classe E. La condition imposant la disparition des chaudières utilisant des combustibles fossiles a également été retirée du texte.

L’avantage serait étendu aux maisons individuelles, aux locaux transformés en logements et, sous conditions, aux investissements réalisés par l’intermédiaire de sociétés civiles de placement immobilier. Le Sénat a aussi voté la possibilité de louer à un parent ou à un allié jusqu’au deuxième degré sans perdre automatiquement le bénéfice du dispositif.

Ces extensions sont importantes, mais elles restent elles aussi provisoires. Elles pourront être modifiées ou supprimées par les députés, puis faire l’objet d’un compromis entre les deux chambres.

Ce que les propriétaires d’un logement G doivent faire aujourd’hui

À la date de publication de cet article, un propriétaire ne peut pas remettre un logement G en location au seul motif qu’il a commandé des travaux. Le texte voté par le Sénat n’est pas promulgué et les règles actuelles de décence énergétique continuent de s’appliquer.

En revanche, les bailleurs peuvent préparer leur dossier. Depuis la réforme du calcul du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026, les logements chauffés à l’électricité peuvent parfois obtenir gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur le site de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Cette vérification doit précéder toute décision de travaux, car certains logements auparavant classés G ont changé de catégorie.

Si le bien reste G, un audit énergétique et des devis détaillés permettront d’identifier un scénario réellement capable d’atteindre le seuil légal. En copropriété, le propriétaire a intérêt à interroger rapidement le syndic sur le DPE collectif, le projet de plan pluriannuel de travaux et les rénovations déjà votées ou envisagées. Il doit conserver les convocations, résolutions d’assemblée générale, échanges avec le syndic et documents techniques susceptibles de démontrer ses diligences.

Il reste toutefois prématuré de signer un contrat lourd uniquement pour bénéficier du futur sursis. La rédaction peut encore évoluer à l’Assemblée nationale et les justificatifs exigés pourront être précisés par décret. Le choix des travaux doit d’abord reposer sur une étude technique et financière solide.

Une réouverture possible, pas encore un retour effectif

Le vote du Sénat marque un changement de philosophie. Plutôt qu’une interdiction uniforme fondée sur la seule lettre du DPE, le texte privilégie une obligation de résultat assortie d’un délai pour les propriétaires qui démontrent qu’ils rénovent réellement leur bien.

Cette évolution pourrait permettre le retour sur le marché de logements G aujourd’hui vacants et sécuriser des bailleurs confrontés aux lenteurs d’une copropriété. Elle ne constitue néanmoins ni une amnistie générale des passoires thermiques ni un report du calendrier fixé pour les classes G, F et E.

Le projet de loi a été transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet 2026 et renvoyé à la commission des affaires économiques, la commission des finances s’étant également saisie pour avis. Son examen est attendu à l’automne. Tant que le Parlement n’a pas définitivement adopté le texte, que la loi n’a pas été promulguée et que les éventuels décrets ne sont pas publiés, le principe reste inchangé : un logement classé G ne peut pas être remis en location en métropole.

Vers le retour à la location des logements classés G